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房地产市场被冻结。很多人一定都思考过这个问题：
如果房价低于抵押贷款总额该怎么办？
这件事现在正在美国发生。
ATOM报告显示，2019年第一季度，美国共有5,223,524处房产出现严重负资产。换句话说，对于超过500万美国房主来说，一套房子的价格还不到所欠抵押贷款的75%。
房子不值钱，买房子的债要一辈子才能还清。如今，美国十分之一的抵押贷款陷入困境。
外资也开始逐步撤离美国。 2019年第二季度，海外投资者在美国出售了134亿美元的房地产，超过了126亿美元的购买配额。这也是2013年以来的首次逆转。
美国房价即将暴跌吗？会不会引起很大的震动？其实这个问题并不难回答。美国虽然是世界上最强大的国家，但却是世界上房价暴跌次数最多的国家。
除了美国之外，英国、欧洲、东南亚也有过房价暴跌的历史。让我们以史为鉴，谈谈世界房价暴跌的历史。
世界房价暴跌简史
楼市永远只涨不跌吗？显然不是，比如美国。虽然是世界上最强大的国家，但美国却是近代房地产跌幅最多的国家。以1944年布雷顿森林体系为界，美国房地产周期分为两大时期。
从1800年美国联邦政府开始出售土地到1944年，美国房地产市场极其乏味，在近18年的时间里经历了房地产泡沫。
印象最深刻的是1929年的大萧条，股市第一次崩盘时，曼哈顿的房价飙升了62%，然后迅速暴跌。到 1933 年底，它们已经从峰值下降了 51%。美国各地房价下跌约31%。
1944年以后，美国整体国运繁荣。 1980年至2001年间，房地产市场虽然经历了四次小幅波动，但都是上述定义的房价调整，美国整体经历了几十年的增长期。
2006年7月，美国房价从高点开始暴跌。到2012年2月，房价触底，全国名义房价平均降幅达到26%。
当时，美国大约有三分之一的房地产处于严重负资产状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭期间，连续几周，曼哈顿没有一家房产中介有任何负资产。商业。
2010年，美国有近290万套房产收到收回通知，占美国所有房屋的2.2%。直到2017年，这一比例才恢复到2006年之前的水平。
有趣的是，对于那些因高杠杆房贷而破产、房屋被取消赎回权的人来说，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事仍然是贷款买房。一座新房子。
虽然不像美国18次崩盘那么夸张，英国也经历过3次房价崩盘，但这3次都集中在过去45年里。
这三次崩溃的原因是第四次中东战争和1973年欧佩克石油禁运引发经济停滞通胀，结束了英国20年的经济繁荣。 10个月内房价暴跌约16%。
第二次是1989年至1993年，罗森热潮房地产泡沫破裂。英国名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，抵押贷款利率升至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入绝望。
1993 年全年，大约有 160 万人处于负资产状态。
但英国人的记忆力并不长。 2000年后随着英国经济的持续增长，英国房价开始了新一轮的房价暴涨。 2008年次贷危机爆发前，英国平均房价已从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
为什么会发生这种情况？也许是因为家的感觉是世界上最难放弃的东西。
与英国、美国连续几轮房价暴跌相比，2008年的欧洲则被全球金融危机压垮。
截至2018年底，经过10年的房价复苏，希腊房价仍为峰值的57.93%，西班牙房价为峰值的66.43%。
即使是近年来增长率超过10%的爱尔兰，房价也仅为2018年的86.18%。2008年全球金融海啸期间，最大城市都柏林的房价三年内下跌了56% ，公寓价格下跌超过62%。
当时欧洲只有法国和德国躲过了房价暴跌。法国公寓价格仅下跌 7.4%。德国整体房价仅下跌1.89%。
现在很多中国人希望中国的房地产市场能像欧洲那样大幅下跌。然而，房价下跌后，欧洲人连租房都困难，更不用说买房了。
例如，希腊63岁的英语教师海因斯今年刚刚被从她租了32年的房子里赶出来。因为她的房子是被一个“有钱”的中国人买的。
她还发现，由于“富有”的中国人哄抬物价，她再也找不到买得起或租得起的房子。
东南亚房地产如何起死回生？
当年亚洲金融危机期间，香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车般的暴涨暴跌。
以中国香港为例，从1997年第三季度到2003年第三季度，房价持续下跌，名义房价下跌了65%。当时美国楼市泡沫的故事:次贷危机与中国股市震荡，香港有10万个住房单位转为负资产。
然而，香港房价的反弹令世人惊叹。花了30个季度才回到原点，2018年底超过峰值132%。
相比之下，菲律宾、泰国、印度尼西亚等国家由于中国投资者的热情，近年来才逐渐复苏。
1995年至1997年间，菲律宾豪华公寓的名义价格上涨了63%（实际价格上涨了46%）。在1997年至2004年的房价暴跌期间，豪华公寓的名义价格下降了34.4%（实际价格下降了56.2%）。
截至2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍比当年的峰值低48%。
泰国的情况也类似，截至 2009 年第二季度，实际房价比 1992 年的峰值低 34.2%。
虽然房价跌幅相似，但泰国市场与东南亚其他市场不同。
根据各种市场数据，实际上，泰国房地产市场最繁荣的阶段是1985年至1992年的七年。1987年，泰国的住房供应量首次超过了人口增长。
事实上，早在1990年，泰国的房地产泡沫就已出现破灭迹象。但当时外资的大规模进入，帮助泰国房地产市场存活了7年。 1992年至1997年，泰国实际房价小幅下降了2.4%。如果不是亚洲金融危机，当时的泰国房价其实还有软着陆的空间。
相比之下，1997年金融危机对房价的影响还不如2006年他信被驱逐。
在东亚和东南亚，唯一的例外是日本。
自1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌，直到2009年第二季度触底。截至 2018 年，实际房价仍比 1991 年的峰值低 39%。
中国楼市：向何处去？
从世界房地产市场崩盘的历史来看，全球房地产似乎有一个共同的特点：涨易跌难。
万科16年的一组数据显示，近半个世纪以来，各国房价上涨的年数已明显超过房价下跌的年数。
另外27个国家和地区的数据，其房价增长数据可以追溯到20年以上。从图中可以看出，大多数国家/地区都经历过房价的长期飙升。除德国外，其他26个国家都出现了不同程度的房价上涨。
在来自27个国家和地区的总共1046个样本年的数据中，1970年以来房价上涨过快的时期有61个时期，出现严重衰退的时期有14个时期。
从上述多个经济体的历史数据来看，日本市场的持续下滑确实只是个例。
所以从这个角度来看，那些预计中国楼市暴跌的人就可以睡觉了。另外，与世界相比，中国其实是一个特殊的存在。
首先，中国尚未完全实现城镇化。万科曾得出一个结论：
几乎所有处于这种城市化水平的国家，房价都不会大幅下跌。
一般来说，75%左右是城镇化基本完成时的通常水平。中国目前的城镇化率为60%，距离75%还有很大差距。
其次，中国高层已经彻底明确了房地产市场的宗旨：“房子是用来住的，不是用来炒的”。经过三年多的调控，楼市确实回到了相对稳定的状态，豪迈相信这种状态还会持续下去。
例如，昨天深圳又发布了一份重磅文件，名为《关于实施住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》。这个文件最引人注目的是这两个键：
1.实施住房制度改革。这不是口号。深圳市政府明确，将筹集170万套新建各类住房建设。分配比例为：40%商品房+60%公房
2、加快住房用地供应。深圳市政府将通过建设用地、盘活存量土地、各类建设用地、流转手续不全的历史用地等渠道增加土地供应。
我们一直说北京、深圳是楼市的风向标，深圳楼市改革方案的出台或许蕴藏着一个耐人寻味的信号：
房子是用来住的，不是用来炒的。中国楼市正试图告别“香港模式”！
因此，通过世界房价暴跌的简史和中国实际国情的分析，我们可以得出以下结论：
房价肯定不会只涨不跌，但在全球大部分城市，经济复苏后楼市依然会复苏。即使2008年全球房价暴跌，仍有中国、德国等安全投资目标，房价小幅下跌后又回到原来的位置。
虽然中国的房价不会出现大幅波动，但也不适合盲目炒作。从目前的情况来看，一种“中国特色”的住房模式正在建立：商品房（市场化，价高者得）、经济适用房（共有产权房、封闭式运营、无投资属性）、租赁房住房（低端市场，租房和购买的平等权利） 经济适用房（针对穷人）。
显然，在中国，一个以房地产为中心的投资时代即将结束，一个以奋斗者为中心的时代即将到来。其中，最可悲的是那些不顾劝阻、追逐泡沫的人。
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