2021年，美国房地产市场迎来了近15年来的最旺盛景象。进入2022年，这股蓬勃发展的势头却遭遇了前所未有的挑战：抵押贷款利率的急剧上升。
根据房地美发布的最新统计信息（截至4月21日的一周），美国的30年期限抵押贷款利率已由去年12月份的3.11%攀升到了5.11%。
美国国债收益率不断攀升，导致抵押贷款利率已连续七周呈上升趋势。房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）指出，尽管春季通常是购房活动最为活跃的时期，但房价的上涨使得市场需求出现了一定的波动。尽管目前市场仍以卖方为主导，但有意购房的买家或许会察觉到竞争的激烈程度有所缓解。
上周五（4月22日），美股市场表现令人忧虑，对美国经济前景产生了阴影。当日，受企业盈利增速减缓以及美联储“鹰派”加息预期的影响，三大股指均出现大幅下跌，其中道琼斯工业平均指数跌幅尤为显著，下跌接近1000点，这一跌幅是自2020年10月底以来的最大单日跌幅。美股房地产板块的投资者正对当前形势提出疑问：美国是否正步入了2000年开启的房地产泡沫时期，进而引发2007年的经济大萧条；美国房地产市场是否已开始走出这轮“黄金时代”？
然而，众多接受第一财经记者采访的美国房地产领域的专家与投资者持有不同观点。他们认为，影响房价的关键要素依然是供需状况；目前，美国房地产市场依旧处于卖方主导的局面，这一根本态势并未发生改变。
陈跃武，美国金鹰房产投资公司的执行合伙人，向第一财经记者透露：“当前的市场状况与2018至2019年间美联储提高利率的情形颇为相似。尽管房价上涨的步伐将会减慢，但上涨的趋势仍将持续。美联储加息行动一旦结束，房价的上涨速度有望进一步加快。”
美联储越来越鹰是利空
大约一年前，美国的30年固定利率抵押贷款尚处于2%以下水平；在新冠疫情期间，这一现象亦助力美国房地产市场迎来了前所未有的繁荣。
在美联储日益显现出的强硬立场以及抵押贷款利率持续攀升的预期下，广大购房者面临着两难境地：是果断抓住房价快速攀升的时机迅速购置房产，还是选择暂时持币观望，等待更合适的时机？
第一财经的记者运用了美国的房贷计算方法，即便按照2021年12月已经相对较高的利率（3.11%）来计算，若借款人贷得40万美元（相当于260万元人民币）的抵押贷款，且首付比例为20%，那么在长达30年的贷款期限内，他们每个月需偿还1703美元（约合11080元人民币）。按照当前最高的5.11%抵押贷款利率来计算，每月的还款金额将增加到2074美元（相当于大约13500元人民币），这意味着每月需要额外支付371美元。
值得注意的是，更高的抵押贷款利率不仅导致部分潜在购房者因整体贷款成本过高而放弃购房房地产的黄金时代，同时也意味着部分借款人可能因无法满足贷方规定的严格债务与收入比率而丧失获得抵押贷款的资格。在美国，若想获得贷款，借款人必须遵守贷方对债务与收入比率的高标准。多位接受第一财经记者采访的专家一致指出，美国在贷款条件上至今未曾有所放宽。
抵押贷款利率的变动引发了经济波动，这导致部分房地产从业者预测，原本繁荣的房地产市场可能会遭遇动力减弱的情况。
CoreLogic这家房地产研究机构预测，美国房产市场价格的上涨速度将显著降低。依据最新公布的数据，从2021年1月到2022年1月，美国房价涨幅达到了19.2%。然而，CoreLogic预计，在接下来的12个月里，房价的涨幅将缩减至5%。
CoreLogic指出，房价增长速度的降低还与购房成本有关。在过去的一年里，美国房价的增幅已超过收入增长的五倍之多，这种状况难以持续。该机构对美国400个主要都市区域的市场风险进行了细致评估，目的是探究当地居民的收入水平是否能够承受当前的房价水平。
经过一番核算，CoreLogic评估指出，美国约65%的区域房地产价值存在高估现象。这一情况涵盖了诸如纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯以及达拉斯等众多核心大城市。
亚利桑那州、佛罗里达州、得克萨斯州以及内华达州的房地产市场均满足CoreLogic所界定的“高估”标准。
与此同时，该机构透露，在美国的房地产市场中，仅有26%的区域处于“正常”状态，而仅有9%的区域被认为是“价值被低估”的。
CoreLogic公司的副首席经济学家赫普（Selma Hepp）指出，自疫情爆发以来，房价呈现出显著上涨的趋势。在这种背景下，不少市场或许会被视为估值偏高。特别是当我们将房价上涨的幅度与当地的收入增长速度进行对比时，这一现象尤为明显。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）的统计资料显示，2021年美国房屋的成交价格中位数达到了34.69万美元，这一数字较上年同期增长了16.9%。同时，2021年美国市场共实现了612万套房产的交易，与去年同期相比，增长了8.5%。
美国资产部首席策略师、BCA Research的唐克尔（Irene Tunkel）向第一财经记者透露，美国房地产市场正受到多方面因素的共同作用。
截至目前，30年期的房贷利率已攀升至两个百分点，这一涨幅使得其重新触及了十多年前的数值。在国民经济中，房地产领域对利率变动尤为敏感。她指出，回顾历史，抵押贷款利率的上涨对房地产项目的启动以及住房销售均产生了不小的压力。尽管抵押贷款利率的急剧上升导致房屋的负担能力下降，然而，NAR发布的房屋负担能力指数显示，尽管负担能力状况已有所恶化，但与该指数的长期平均水准相比，它依然保持在较高水平。
供求关系决定黄金时代是否远去
仅仅因为美国房价被高估房地产的黄金时代，并不意味着房价即将掉头下行或暴跌。
实际上，第一财经的记者对当前美国抵押贷款银行协会、美国各大银行、房利美以及房地产估价服务网站Zillow的预测模型进行了调研，结果显示，这些机构普遍预测，美国房价在接下来的一年里将继续呈现上涨趋势。
Demographia咨询机构发布的2022年国际住房负担能力研究报告显示，与美国相比，澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰以及英国等国家在住房负担能力方面均有所不及。近年来，全球多数主要经济体的房价持续上涨，许多买家不得不将疫情期间积累的储蓄全部投入到房地产市场。
陈跃武则向第一财经记者透露，房贷利率的迅猛增长无疑会对房价产生消极影响，具体体现在房价上涨的势头将有所减缓。他预测，当前的近20%的增速将降至10%至15%，尽管增速有所降低，但房价上涨的趋势依然强劲。
陈跃武指出，房价的决定因素在于供求关系。目前，美国房产的库存量仅够两个月使用，已创下历史新低，短缺情况相当严重，因此房价预计将持续攀升。
NAR的数据揭示，3月份美国待售住宅数量较上月有所上升，然而与去年同期相比，仍减少了9.5%。按照当前的销售速度推算，库存量大约在两个月左右。与此同时，3月份美国房屋售价的中位数同比大幅上涨了15%，达到了3753万美元，这一数字再次刷新了历史记录。
通常，房地产供应不足5个月销售时，都表明市场供应紧张。
总体而言，尽管美国的房地产市场因房贷利率的显著上升而出现了一定程度的降温，然而市场普遍预测，今年该市场仍有望实现小幅增长。美国银行指出，美国家庭的资产负债表历来最为坚实，净资产持续增长，偿债比率已降至历史新低，同时劳动力市场也呈现出强劲的发展势头。美国的“千禧一代”，他们的年龄与中国“80后”“90后”相近，目前正处于购房的黄金时期，而人口结构也对该房地产市场形成了积极的支撑。
房利美持积极态度，预测未来消费者对于新房的需求将持续旺盛，供应量无法满足这一需求，这一趋势预计将为美国在2023年之前维持房价高位并推动经济增长提供助力。
唐克尔向第一财经记者剖析了数个关键点——房屋供应短缺，房屋建设速度未能满足家庭需求，新房及存量房库存同样处于较低水平。
即便抵押贷款利率的上涨对住宅需求产生了负面影响，然而，鉴于供应量不足，建筑与销售活动或许仍能持续。这一系列的发展趋势暗示，本年度的住宅投资不太可能出现大幅下滑。她这样说道。
