这是一家被动进入房地产开发领域的公司。从建筑行业的领头羊，为万科、华夏幸福、保利、绿地、金地等大型房地产企业提供施工总承包，被动而顺利地转型为房地产开发的后起之秀。
这是一家低调的公司。我抱着学习者的心态进入房地产领域，开始专注于金融投资。我参与过很多知名项目，很多都持股过半，但知名度并不高。当我积累了足够的操作经验后，我才开始独立操作。
这是一项正在加速增长的业务。 2016年与中天建设并列为中天集团两大主营业务。此后，其业绩每年增长60%。
这是一家坚持品质的企业。把“无质量通病”、“零投诉”作为比扩大规模更重要的发展目标。
这是金融机构青睐的业务。凭借出色的成本控制和运营能力，成为平安地产等金融地产机构的重要合作伙伴，融资能力不亚于众多一二线房企。
这家言行一致、行动迅速的房地产企业就是中天地产。
近期，一些开发商一味追求高成交量，导致楼盘品质下降，给行业内外带来负面影响。此时，迫切需要一批具有优质基因的开发企业做出表率，助力房地产行业和市场健康发展。以建筑公司起家的中天地产正符合这个要求。
中天的红利还不止于此。随着供应链金融的全面发展以及金融公司不断渗透到房地产产业链，我们相信这是一家“被时代选择”的公司。只要抓住了红利，未来就会获得更多。发展速度大大加快。
《克而瑞高端访谈》力求深入挖掘浙江房企崛起的路径和思维，形成行业典型样本研究。此次克而瑞企业战略部总经理刘晨光与中天地产董事长陆国豪进行了长达三个小时的深度采访和意见碰撞，从中我们一窥中天地产如何依靠依托中天集团的资源和产业链。优势，构筑核心壁垒，发挥基因优势，践行质量与速度的平衡。
第一名
布局与价值
（一）“区域深耕+适度扩张”的布局策略
与不少“被迫走出去”的浙江房企不同，中天地产始终以“坚持区域深耕+城市适度扩张”的投资布局逻辑引导公司未来发展方向。
借助克而瑞底层数据和下沉研究成果，中天地产逐步形成上海环片区、杭州环片区、浙中片区三大基地区域。
中天地产投资布局布局
投资区域包括杭州（萧山、临安、富阳）、嘉兴（海宁、桐乡、平湖）、苏州（市区、太仓）、金华（市区、东阳、金邑都市圈）、绍兴、淮安、其他城市。
同时，进入西安、长沙、乌鲁木齐等核心省会城市进行投资部署，重点抓好中长期深耕项目。
目前，西安有中天诚品（60万平方米）、中天花园、中天雅园、中天锦庭四个项目，长沙有中天广场、中天七夕里、中天星耀城三个项目。项目包括乌鲁木齐两个项目：布劳天御（100万平方米）和布劳天君。
未来，中天地产将在环上海、环杭州、环浙中三大基地进行升级运营。通过区域协作，形成规模和品牌优势，扩大投资覆盖面。
在西安、长沙、乌鲁木齐等重要周边地区，我们将择时加大投资力度，更加注重跨周期项目，进一步巩固周边枢纽。
选择机会进入其他二线城市或地区，抓住机遇补充仓位，增加优质土地储备，形成“3+3+X”的投资布局模式。
截至2017年底，中天地产价值储备接近400亿。 2018年前5个月，新商品价值14-150亿，我们希望到2018年底达到800亿。
面对政策和金融的收紧，卢国豪选择保持足够的冷静。经过今年二三季度的密集去库存和资金回笼，四季度我们会择机进入更多二线城市或都市圈城市，为明年更大的爆发做准备。
（二）耐周期的中长期价值储备
在土地供应持续趋紧、优质地块日益稀缺的情况下，中长期项目会对现金流带来挑战，一定程度上降低周转速度，但对于企业获得持续红利却至关重要。土地和利润大幅增长。
对于中天地产来说，受益于集团总部的资源优化和布局，公司对现金流不那么敏感，这为提高利润型产品比重、获取优质利润提供了有利条件。
“如果说中天这几年错过了‘做大’的机会，那么它将不再错过‘做强’的机会。”
据此，卢国豪为中天地产制定了与祥盛（担保80%拿地量）、滨江（大部分拿地项目多为中小型）等典型房企完全不同的投资方案。 - 尺寸）。
即短期投资比例为65%，中长期投资比例为35%。也就是说，中长期项目必须占到总货运量的30%以上。同时，还需要开展中长期项目，消除一项，增加一项同等规模的项目。
显然，规模不再是核心追求。而是不受市场影响、攻防自如的稳健规模扩张，以及能够历经周期的中长期价值储备。此类项目将集中出现在二线。省会城市及周边大都市地区。
中天地产的集中开发始于2016年，这一年，房地产业务被确定为中天集团两大主业之一。此后每年业绩增速均超过60%。
业绩高增长的背后，是成功跨越历史储量大型项目周期、随市场升温放大商品价值、实现超预期利润的过程。
卢国豪坦言，2016年之前储备的地段优越、规模较大的项目价值基本翻了一倍、三倍。
以临安中天君府为例。由于近几年市场好转，售价从5000元/㎡提升至15800元/㎡。项目价值也相应增加。拿地时预估40亿，2016年销售额5亿，2017年销售额20亿，目前剩余价值近80亿（含停车位、储藏室）。
此外，西安中天诚品、东阳中天东方诚品、乌鲁木齐中天博朗天域等大型项目也实现了50%左右的增值。
至于另外65%的项目，则要求高周转。以海宁中天钱潮公馆为例，高层主要提供109平米三居室和130平米四居室两种户型。主力别墅户型为160㎡。无论是高层还是别墅产品，都满足当地主流需求，最终实现快速销售、回笼资金。
回顾每一步过程，陆国豪坦言，中天地产业主经营的所有项目都实现了盈利回本，部分收益相当可观。由此可见其突出的投资布局、周期控制和成本管理能力。
第二名
建设基因下的人才与品质把控
针对长短期价值储备结构，陆国豪为中天地产制定了二维团队激励体系。
对于中长期项目，将设置超额利润和重大里程碑的激励；对符合要求的短期项目，实行项目后续投资的10%，并加分摊。两个维度相辅相成，激发基层管理者向职业经理人转变的主观能动性。
除了团队激励外，管控体系也进行了相应调整。
目前，中天地产主要采用【集团总部-项目公司】的两级管控模式。集团对销售、财务、采购、设计全面掌控，项目直接执行相应实施。
中长期项目主要分布在长沙、西安、乌鲁木齐等省会城市，我们采用人员高配置、能力高层次的方式，实现更强的市场开拓和更高效的企业管理和控制，既保证了管理的有效性，又实现了管理的灵活性。
对于短期项目，主要集中在环行、环湖、金华东阳等连片开发区，实行【集团总部-片区公司-项目公司】三级管控模式，并设有营销中心区内设立财务中心和成本管理中心。充分整合资源，提高管理效率。
在中天地产，包容开放的用人环境、学习进取的企业文化与科学完善的制度建设同样重要。
相对于从外部招聘高管，陆国豪更喜欢从内部招聘人才，尤其是对80后干部的培养和选拔。 “在为企业储备人才、蓄势待发的同时，让更多的年轻人获得经验、获得成长。”
中天地产CEO李国富是一个阳光、细致、稳重的80后人，对新鲜事物也充满睿智的思考。
从高管到员工，中天人将学习和反思融入到工作中。从反思专业精神的“生与熟”方面，到学习稻盛和夫的经营理念，在浓厚的学习氛围中，团队和个人都能快速成长。 。
在房地产行业，企业一味追求规模和速度，忽视质量控制，最终倒闭的案例很多。为了做到“每一个物业都必须是精品”，中天地产建立了一系列的项目体系化和产品标准化。
对于2016年以后开发的所有项目，卢国豪要求必须达到二星级绿色建筑设计标准。部分项目实施了绿色建筑设计与运营三星级标准和健康建筑设计二星级标准，旨在打造无质量通病的标杆产品和绿色建筑。
摘自《浙江省绿色建筑条例》
根据《浙江省绿色建筑条例》，普通民用建筑只需达到一星级标准，只有国家机关等公共建筑才会有二星级绿色要求。
同时规定PC产业化（即装配式建筑）应用率不低于30%。目前，德清、上海、西安、金华等地建筑工业化基地已建成投产，武汉、北京、郑州等地正在积极筹建。总体年生产能力超过200万平方米。
中天某项目PC加工件
以杭州之江诚品为例，PC化率达到80%，是全省预制率高、施工难度大的典型例子。此外，富春诚品（富阳）、东方诚品（东阳）、翰林诚品（金华）、博朗天宇（乌鲁木齐）也实施了工业化建设方式。
在实际项目建设和质量控制过程中，中天地产主要从内部和外部两方面进行质量控制。以中天钱潮府为例，第一步就是要练好五“内功”。
一是实现合理的空间布局和优越的物理性能。该项目由一排高层建筑和两排联排别墅组成，规划布局相当简单。同时，整个园区的采光、通风等物理性能都非常突出。
二是提高公共空间利用率。项目上部楼层设置架空地板，为社区创造更多的互动空间，为业主提供更多的休息和邻里场所。
第三，公寓设计以宜居为目标。项目内各户型基本实现全采光，保证尽可能多的采光空间。房屋整体设计动线清晰，空间合理，舒适宜居。
四是落实绿色建筑设计二星级标准。这包括公园绿化的凹形设计，以更好地储存水，包括一些强制通风的要求。
节点控制、监管、系统上墙
第五，精心把控每一个细节。在工程重要节点，要张贴节点控制、监督和制度，做到无质量通病、零投诉。
其次，借助“外部力量”，中天钱潮大厦在两个节点设立工地开放日，邀请业主参与工程质量监督整改。
在实体建筑中展现工艺
第一个开放日是封顶前，组件将在室外展示。截至目前，零部件PC化率已达到15%。虽然成本稍高，工期稍长房地产高端访谈，但对于项目整体节点控制和质量提升大有裨益。同时，将工艺展现在实体建筑中，购房者基本可以看到毛坯房的准确交付效果。
在实体建筑中展现工艺
交接前3个月的第二个开放日，园区内所有绿化、道路、配套设施、公共空间等都将进行实物呈现，并邀请业主进行现场考察，把提出整改建议，积极开展整改。
通过将所有质量问题、节点问题置于广大业主监督的放大镜之下，可以有效提高工程质量控制效率。这个做法非常值得借鉴。
第三名
修炼内功，抓住自然红利
经过几次周期和行业变革，开发企业的生存环境发生了翻天覆地的变化。时代选择企业已成为必然。我们相信中天地产是时代选择的房地产企业。
与众多一二线房企相比，中天地产拥有更多的发展机会，包括：
为了迎接自然红利，中天设计了“四大动作”+“三大优化”，为运营升级做好准备。
这四项主要行动是：
1、缺陷排查行动：通过缺陷排查，加快产品质量提升，增强项目市场竞争力，力争每一个项目都达到完美质量，工程质量零投诉，成为客户首选的产品供应商和服务商。区域市场的业主和客户。
2、开发加速行动：通过缩短开发周期、提升开发规模、降低资金占用成本、提高效率、培养团队。
3、产品标准化行动：配合公司战略制定，复制产品线经验，进行快速布局，缩短前期定位时间，保证产品快速实现，保证产品质量，推广产品线品牌，为中天品牌加分。
4、零部件标准化行动：在开发过程中，对项目间通用的、具有一定通用性的零部件进行总结、总结和修订，并以此为契机，编制出适合于项目的标准化体系。促进中天地产集中采购。 ，节省研发时间，便于质量控制，进一步统一中天地产产品形象。
三个优化分别是运营流程的优化、信息系统的优化、企业其他运营流程的优化。
通过实施四大行动、三大优化，提升了四个层面的运行水平：
产品水平：设计、质量、服务领先，打造无质量通病的绿色建筑标杆工程；
品质层面：围绕“匠、心、家”的价值体系，以领先的建筑品质为特色，打造建筑、景观、户型、物业、社区各方面均衡的宜居产品。
品牌层面：2020年前，完成从“精准品质开发商”到“全方位生活解决方案提供商”的转型，在长期发展中扮演“生活方式和产品的引领者和创新者”角色。
规模层面：制定为期3年的短期计划，力争每个项目都实现盈利，尽快实现500亿的目标，确保公司发展不受形势影响、能攻可守自由防守。
凭借着基本严格的质量把控和合理的运营机制，中天地产比纯粹的房地产开发企业更受金融机构和平台的青睐，在获得融资方面更具优势。
中天地产杭州之江片区九溪诚品项目成功吸引平安地产等金融地产机构金融投资，成为平安在东南地区首个正式退出项目（成本控制位列资管榜）公司合作项目负责人）。
投资布局有远见，销售节奏快，成本控制有效，盈利能力远高于竞品，政府关系良好，当地资源丰富。这是中天地产给合作伙伴带来的最直观的感受。
基于此，2018年以来，双方多次在土地市场进行联合竞价，并在中天持续开发并具有一定品牌知名度的萧山、临安、海宁等区域项目上建立了合作关系。
在三个多小时的采访中，我们发现了一些有趣的细节：
虽然是董事长专访，但投资和品牌线的负责人也到场了。专业的问题，让专业的人说话，让专业的人做决定。这背后隐藏着一个人既宽容又包容的魅力。
卢先生提到的发展路径并不以规模为中心，而是反复强调质量节点无差错、绿色建筑设计标准的推行、PC工业应用率的普及。这背后是一种坚忍不拔、稳步发展的平和心态。
一家在建筑和工程领域具有遗传优势的开发公司，通过建立流程和管理的标准化，不断打造其核心竞争力。同时，它把产品质量放在第一位房地产高端访谈，把客户体验放在第一位。
相信这样一家执着的企业，一定能够在未来的房地产开发中找到自己的维度提升之路。
刘晨光，克而瑞企业战略部及浙江大区总经理
对话中天地产董事长卢国豪
CRIC高端访谈系列
少讲道理，多解决具体问题
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