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近期，各大城市的土地拍卖吸引了大部分房地产开发商的关注。可见，地价限制、竞争自持、竞争建设已成为大多数城市土地供应的标准。
我们也恰巧收到很多投资朋友的咨询，关于测算过程中实际建成的保障房如何处理。
今天我们就从投资角度跟大家聊聊建设保障性住房的几种情况，以及它的涉税情况和计算方法。
网上关于这个问题的讨论很多，结合很多政策法规。读完之后，我还是有些困惑。
下图是笔者参考讨论文章整理的不同情况下的税务处理情况和税务筹划思路。图片简单明了，留着对比就足够了。
当然，由于各个地税局在执行过程中的处理标准不同，所以此图仅供参考。具体结果以当地税务部门沟通确认结果为准。
房地产公司建造经济适用房有两种最常见的形式。一是建成后无偿移交给政府，二是建成后从政府买回。但还有一件罕见的事情，就是房地产企业申请建设而不是融资。
下面我谈几点意见，希望与各位同事共同探讨。
建成后将无偿移交给政府。
保障性住房建成后房地产土增税加计扣除，将免费移交，即移交过程中政府部门不支付价款，保障性住房的建设成本由开发总体收入覆盖项目。
对于此类建设，目前对于如何处理税收有以下几种观点：
1、作为公共分配，不考虑收入：有人认为，房地产公司只建造保障性住房，但不拥有其所有权，也没有登记或产权变更，因此不存在房产转让；
另外，从经济形式上看，建设保障性住房需要建设成本，是需要支付的，所以不应该被视为无偿交接，而应被视为公共配套设施。
在这种情况下，投资计算就比较简单。保障性住房的建设成本可以纳入公共拨款，相关税收计算可以不考虑保障性住房的价值。
2、视同销售：由于房地产公司的产权在保障性住房竣工并移交给政府后发生转移，因此是一种将开发的产品换取非货币资产的行为。而且，保障性住房交给政府后，并没有后续的公益。因此，应将其视为视同销售。
在计算中，首先需要添加保障性住房产品业态。在计算价值收入时，计划和优先级是：
①确定项目内同类开发产品的市场销售价格（例如项目内高层住宅售价为8000元/㎡，社区内高层经济适用住房视为已出售） 8000元/㎡）；
②参考同类产品当地市场公允价值； ③根据产品的成本利润率确定，即建设成本+成本利润率（一般不低于15%）。
其次，由于无偿出让部分有认定销售价值但尚未实际收到，为了在计算表中形成逻辑闭环，可以将保障性住房对应的价值视为征地对价的组成部分并记入土地成本科目。拆迁补偿费用视为征地成本，计算为土地税扣除和增值税产出扣除。
保障性住房相应的建设成本一般计入主建和安全账户，土地税也可以作为附加扣除和抵扣所得税；由于属于出售产权，因此需要正常缴纳契税。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第十四条、第四十四条
《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第七条、第二十七条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知》国税发[2006]187号第三条、第四条
3. 视为未扣除成本的销售
视同销售不扣除成本，收货情况与视同销售相同。主要区别在于成本不能扣除，因此计算的税负显着增加。
但这种情况比较少见，地方政府会适当减轻房地产企业税负，在符合条件的情况下进行扣除。
政府回购
有人认为，政府回购价格将明显低于市场价格，且计税时可能会调整价格，存在加税风险。
根据大部分项目的实际运作情况，由于政府回购保障性住房一般是在拿地时约定的，因此回购价格会在土地出让合同中明确载明；
因此，销售价格虽低于市场价，但有合理理由，无需因增值税、土地税增加而调整计税价格。
还有观点认为，开发商按照建设协议的要求建设保障性住房。项目建成后，政府支付建设成本价，相当于开发商为政府预垫了建设资金。没有实际向政府出售房产，也没有发生应税行为。 ，因此无需缴纳增值税。
由于政府回购价格较低，保障性住房行业在土地增税的清算中将产生负价值。如果保障性住房在红线以内，可以与该项目其他可售标准房产合并清算，以消化其回购带来的负增值。
超出红线且无法合并的，产生的负增加值不能直接从项目增加值金额中扣除。
在实际计算中，建议坚持先清空、不预紧的原则，按照政府回购价格正常计算货物价值，并正常计提增值税。暂时认为不需要付费。土地税的涨幅取决于项目是否实际分配在红线以内。专为加工而设计。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第十四条、第四十四条
《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第十八条
资本建设
资金建设是指开发商认为不适合建设保障性住房的商品房项目。他们自己向政府提出申请。经政府研究批准后，可按照批准的资助标准缴纳资助建设费，完成保障性住房建设任务。
核定资金标准=所在地楼面价+住宅综合建安成本指导价
资金拨付建设费=待建保障性住房面积*单方批准的资金标准
计算时，该费用可计入行政事业性收费，并可在土地增值税和所得税中扣除。
但增值税抵扣存在争议，要看当地税务是否允许以及是否可以开具含税发票。无需缴纳契税。
如果在实际拿地之前没有进行计算，建议遵循预紧不预松的原则，首先按照建设要求正常考虑保障性住房成本。
如果后期能够保证基本建设，我们会增加基本建设成本，然后将保障性住房业态改为商品房出售，整体价值提高，项目效益指标更加可观。
根据笔者了解到的项目实际情况，基建建设虽然增加了成本，但整体价值和利润得到了提升。
即使只是基本建设教育配套设施，支付费用一般也会低于实际建设成本。
但这种形式比较少见房地产土增税加计扣除，主要发生在贵州地区，如贵阳、遵义、西峰、修文等城市。政府有相关政策文件可供参考。
参考文件：
遵义市《红花岗区“资本建设”保障性住房实施办法（试行）》区政府办〔2019〕156号
遵义市《新浦新区新建商品房项目资金建设保障性住房实施办法（试行）》遵信官发[2019]21号
《贵阳市新建、改建住宅区教育配套设施基金建设工作方案（试行）》住府办函〔2020〕29号
《息烽县新建住宅区教育配套设施附属建设收费标准》
《修文县新建和改造居住区教育配套设施实质性建设实施方案（试行）》
广西、福建、云南昆明等地也出现了“以购代建”的做法。
即政府购买或长期租赁符合保障性住房标准和条件的商品房，同时考虑去库存和保障效应。但由于回购价格远低于市场价格且房企合作较弱，这一模式并未得到大力推广。
保障性住房建设是征地中极为常见的情况，但其处理方式可能会对投资者对地价、税收抵扣、利润预测等计算产生重大影响，甚至可以直接影响征地决策。
因此，我想提醒各位投资朋友：
投资者需注意建设用房无偿交接政策！
投资者应注意如何办理建设用房无偿交接！
投资者应明确房屋无偿转让的税务处理！
我们之前也发表过相关文章，您可以参考：案例解读：配套住房无偿转让如何办理计算
