重庆成交触底了吗？跨越底部周期还需要多少年？ 2023年重庆有哪些保值社区？对于2024年买房我们有什么建议？ ……
1月5日晚，重庆地产奥斯卡颁奖盛典暨2024重庆地产趋势大会闭门会圆满落幕。
当晚，不少人给梅姐留言，称赞这是一场精彩的高品质盛宴。
很多人还向我们索要发布会的PPT，为内部学习和研究做准备。
2个小时，100多页PPT，海量数据和调查，与众多购房者和业内人士的深度对话……
今天，我们与大家分享现场的8个重要关键词，希望能帮助大家正确认识重庆市场，判断2024年重庆房地产走势。
第1部分
交易量已触底
明腾机构董事长朱廷勇、到家乐金融平台总经理谭创新一致认为，重庆楼市成交量已见底。
新房成交量647.01万平方米，比2022年增长7%，二手房成交量约12万套，比2022年增长20%以上。
从价格来看，新房价格呈波浪式推进，波动不大。年均价较2022年上涨200元/平方米，算持平。
相比之下，二手房的价格战则更为激烈。
成交均价从年初的12500元/㎡左右下降至10500元/㎡以下，降幅超过2000元/㎡。不过，谭创新认为，二手房价格已经处于底部区间，进一步探索的空间并不大。 2024年将是重要的一年，概率将像新房一样波浪式前进。
第二部分
不期待2024年的小阳春
2023年的小阳春是多种因素叠加的结果。一是2022年11月、12月，由于疫情封城，重庆成交基本为零，积累了一批购房需求；第二，口罩放松之后，参考美国的经验表明，自由化之后，大量放水，导致资产价格上涨，大家对经济的预期都很好。
但今年看来，无论是收入、供需还是信心，都没有支撑小阳春的理由。
就全年而言，朱廷勇认为，2024年既是房地产的探底年，也是复苏年：成交价格将继续低位运行，力争稳定在1.5万，成交量有所回升梅龙湖房地产有限公司，并预计将增长10%左右。
第三部分
预计周期需1.5年
重庆楼市目前正处于L型底部。跨周期需要多长时间？
朱廷勇的判决是1.5年。
当前的重庆楼市确实面临着一些困难。
库存量大。据明腾统计，中心城区库存595万平方米，存销比11个月；中期真实有效库存约2700万立方米，库存销比4.5年。
朱廷勇认为，跨越周期的条件是短期存销比≤8个月，中期存销比≤3年。
从目前的成交速度来看，也就是说，重庆短期存销比将跌破400万。
“2024年将延续去年的市场走势，2025年上半年市场回升，库存快速淘汰，预计1.5年后重庆库存销比将降至8。”
谭创新的判断几乎和他一致。
他提出，二手房有房源激增、以价换量、加速清仓、存量博弈、涨跌分化等五个主要阶段。
目前，重庆正处于加速清理阶段。预计房价稳定后，房源数量将出现阶段性脉冲，届时市场将正式开始区分涨跌。
“这个过程预计将持续一年多。”
第四部分
2023年重庆8个保值社区
在二手房以价换量的背景下，重庆保值的社区和组团依然寥寥无几，部分房产甚至能保值增值。
2023年，此类项目仅有8个，分别是香港置地广场一号半岛、万科翡翠城、万科锦绣江畔、龙湖晶灵九墟、华润24城五期、长嘉汇两江峰、公园大道上峰、绿城兰花园。
成交量清淡，但价格肯定坚挺。
谭创新总结了这八个社区的共同点：
1、品牌开发商；
2、次新属性；
3、纯大户型社区（纯）；
4、区位配套无短板（商业、学校、地铁、公园、医院、独特景观）；
5、原业主综合经济实力雄厚，无资金压力；
6、板式建筑或准板式建筑；
7、优质物业管理服务商；
8、组团物业数量有限，销售量小，竞品少。
如果您在购买时参考这些标准，您将能够更好地度过这个周期。
第五部分
重庆的5大信心
2023年，重庆交出了一份非常亮眼的成绩单！
据重庆广播电视台《第一眼》消息，预计2023年重庆GDP首次突破3万亿元梅龙湖房地产有限公司，增速超过6%。
根据规划，到2027年，重庆地区生产总值将达到4万亿元，人均地区生产总值达到12万元。新重庆正在崛起。
朱廷勇总结了重庆的五大信心。
高定位城市战略：成渝经济圈、西部陆海新通道、国际消费中心城、中国（重庆）自由贸易试验区、长江上游经济中心等，具有较高的战略地位和得到了上层的大力支持。和资源倾斜。
高新技术产业布局：重庆是全国第二大工业城市，具有良好的工业基础。目前正在实施前所未有的产业升级——“33618”现代制造业集群。三大万亿级产业23年来均实现质的增长。新能源汽车产量增长37%；新材料产业增加值增长11.5%；新一代电子信息制造业中功率半导体和集成电路、传感器、仪器仪表增加值分别增长18.9%和12.8%。六大特色优势产业集群增速达66.7%。
重庆的城镇化进程还有很大的空间：全国其他一线城市的城镇化率都在85%左右，而重庆整体城镇化率只有72%，还有很大的发展空间。
人口红利：2022年末，重庆中心城区常住人口1047.76万人，比2021年增加8.77万人，比2015年增加135万人。
朱廷勇介绍，根据最新人口普查，中心城区常住人口已达1200万左右。每年都有大量大学生和高新技术产业人才留在重庆建设重庆，成为重庆房地产发展的重要支撑。
最后，重庆的房价仍有很大的上涨空间。
上海人均可支配收入8万左右，总体房价在6万左右。重庆人均可支配收入3.6万，占上海可支配收入的近一半，但房价只有上海的1/4，还有相当大的增长空间。
谭创新也认为，“以前北京、天津、上海一直在上涨，深圳才是王道。现在，重庆房价低，性价比更高。”
第六部分
重庆多地房屋超卖
2023年，开发商和二手房东都将陷入价格战的漩涡。跌得越深，价格就会跌得越低，这对市场和行业都会造成很大的伤害。
对于房地产企业来说，价格战就像饮鸩止渴，甚至有赔钱的风险；对于购房者来说，要面临项目分配减少、交付延迟等问题，对双方都造成伤害。
对于二手房东来说，现在重庆很多房子都处于超卖状态，这是心理恐慌造成的情绪抛售压力造成的。
谭创新举了一个非常典型的例子。文旅城二手房成交最低价已跌破7000元/㎡。
要知道，去年西永几块地的地价基本都在6500元/㎡以上。 2024年首场拍卖，金丰一块土地成交价为7016元/㎡，溢价7.94%。
这样的地价加上建筑安装费，成本肯定不会低于1万/㎡。
文化旅游城位于西永核心位置，周围环绕轨道商务园区。成交价格并不像地价那么高。是否超卖？
第7部分
哪些房地产企业能够在新环境下取得成功？
重庆的房地产企业正在经历大洗牌。有的在回落，有的持平，有的则逆势上涨。
重庆万科逆势上扬，总销售额77.39亿，增长25%，连续23年夺得重庆冠军。中心城畅销项目前5名中，万科夺得两席。清水嘉地和濮院都榜上有名。濮园也将成为2023年中央公园板块的销量第一，成交金额、面积和套数均排名第一。
凭借在高端市场的绝对领先地位，香港置地排名逐年稳步上升，并将于2023年正式进入前三。
保利发展从第七位跃升至第四位。其总交易业绩是2022年的2.23倍，全年获得4个月冠军、13个周冠军。尤其是最近两个月，几乎每周都霸占榜单。
保利深耕城市核心、热门板块。悦来板块成交前三名均为保利项目，占据区域市场60%以上。
招商蛇口的排名没有变化，但业绩却从去年的34.23亿元增长到52.71亿元，增幅超过50%。
2023年，重庆TOP10板块中销量排名前三的为投资项目：机场销量排名第一的是招商永靖城，交易金额为8.05亿；大洋市场销量第一的是招商1872，成交额12.09亿；西涌销量第一的是招商御田府，成交额达11.95亿元。
华润置地较2022年提升五位，交易额翻倍，从17.93亿增至47.77亿。
华侨城成交量翻倍，晋级8位。业绩较2022年增长一倍多，华侨城项目也在住宅热销榜上排名第二。
值得一提的是，中交地产仅用一年时间，就从第20名之外直接跃入前10名，位列第7位。交易金额较2022年增长了132%，这是一个惊人的速度。
中交中央公园也是中心城200万元至300万元优质楼盘的首选。科学城枫溪台开业以来已连续14次售空，而且每次都秒售空，堪称重庆现象。房地产。
这些房企为何能逆势崛起？
可以从3个层面来理解。
首先是国有企业的地位加持。
前10名房地产企业中，国有企业占据7席。
之前我们已经分析过原因。目前，房地产仍处于调整阶段，房企清算尚未结束，购房者对国企的信任度更高。
此外，国有企业拿地也更加积极。 2023年，重庆80%以上的土地被国有企业收购，这也在一定程度上影响了市场份额。
二是产品能力高的房地产企业开始崛起。
刘润在2023年跨年致辞中这样说道：顺境是大家的狂欢，逆境是优秀者的天堂。
纵观重庆楼市，过去年成交量在2000万平方米左右。蛋糕很大，所有房地产公司都可以分得一杯羹。但现在，市场规模已缩水至600万平方米左右。想要分到更大的蛋糕，就只能靠自己的实力了。 。
谁的高端产品更强，谁在高端市场拥有更多话语权，谁就能在同质化市场中杀出一条血路。
香港置地就是一个典型的例子。扎根重庆20年，一直坚持高端。从两江峰到天湖岛，从绮园到观辰，始终超出客户和市场的预期。推出2年多来，其源已经迭代了3次，这样的产品更新速度让香港置地始终保持着高端市场的领先地位。
除了产品交付，香港置地还强调不断为客户创造价值，包括情感价值的满足、资产价值的升级等，从而赢得高端客户的信任和坚定选择。
万华是另一家不追求规模、只注重产品力的房地产公司。
万华是为数不多的业绩翻倍的房地产公司之一。 2023年交易金额是2022年的2.43倍，交易笔数是2022年的2.8倍！
之所以没有上榜，是因为万华自进入重庆以来，只在重庆建设了陆越江市一个项目。与成都麓湖一样，麓月江城也是一个大型项目，总面积约3500亩。产品非常丰富多样。建筑、景观、户型都独具特色。 2023年3月，鲁越江城组团鲁西半岛一期交付。据说，这次交付杀死了业内所有人。据说，看到实际兑现后，有业主加仓买了一只……
这种自上而下的长远理念，让万华积累了大量的追随者。 23年来，300万到500万、500万到1000万、1000万以上的项目都登上了畅销榜。万华路 粤江市 全部前十名。
华润置地旗下中央公园悦府凭借超颜值的私人海岛别墅，在都市中走红。其阶梯式露台、大面积玻璃+大面积露台的建筑设计，设计感十足，奠定了华润置地在城市中的地位。高端市场的话语权。
华侨城推出兰鹰湾、领屿。凭借优良的滨江资源和产品设计，连续23年稳居别墅第一、百万豪宅销量第一。
还有招商局、万科、龙湖等，他们的产品力在2023年也将取得长足进步。
三是营销赋能销售。
近两年，受行业和销售影响，房企营销费用直线下降。很多房地产公司和项目的营销费用除了日常发布等日常行为之外几乎可以忽略不计。不过，也有房地产企业继续发声，结合营销。可以带来高额的销售额。
比如，保利23年持续发声，从贺岁视频到《耙耳朵》、保利重庆51宠你，持续吸引市场关注。中秋国庆期间，保利以城市大片《上船》致敬重庆。它矗立在城市的高度，浓缩了五千年的巴蜀文明，向全国展示了山城重庆的美丽和乘风破浪的崛起。
《上船》视频被重庆市委宣传部所属官方媒体《重庆发布》、《重庆水务》等多家政府部门官网转载，总曝光量超千万+整个网络。
视频发布后，保利配合国家赠送两江游轮船票、邀请重庆上船等活动，激发了新老重庆人的城市自豪感，凝聚了城市向心力，实现城市影响力和品牌好感度，最终保利十月好房嘉年华实现销售额11.02亿元。
中交地产的营销也很出色。 2023年，重庆加速发展，人才加速涌入西部重庆科学城，潜力爆发。中交地产重庆公司首次与科学城地产合作打造区域代表项目科学城奉喜台，并因应形势推出“先贤TALK专栏”，打造首个高科技人才聚集“交流”重庆房地产高地。聚友共创是新重庆的发展之路，也是《闲闲TALK》栏目的核心理念。
自创办以来，“先贤TALK专栏”邀请了科学城的科学家和优秀企业家，深入解读科学城的发展规划和未来红利。 7期先贤TALK累计点赞数83000+，视频推广曝光量150000+，评论互动10000+。吸引了来自全国14个地区的近千名高学历人才。
《先贤TALK》栏目以新视角解读重庆科学城西部发展，赋能区域价值。
香港置地去年也很受欢迎。年初，邀请知名财经作家吴晓波来重庆做主题演讲，分享重庆的发展和机遇。直播吸引了50万人在线观看和互动； 4月，中国首届理想运营大会在常家惠王家大院举行，瑞安新天地、陆虎、常家汇、阿那亚齐聚一堂，共同探讨具有长远价值的城市生活方式，为产业和城市赋能； 9月，特邀知名商业顾问刘润解读未来趋势……很难看出，兰德的营销更倾向于赋能城市和地区，为客户创造价值。
第8部分
交易结构发生重大变化
项目的分化就更大了。重庆有300多个在售项目，但热销项目仅占20%。有些项目既大又负担得起。
从项目具体成交情况来看，数量大、价格高的基本都是城市核心区的高端项目。
比如华润与香港置地合建的观辰，连续23年蝉联年度冠军。要知道，过去重庆销量靠前的主要是需求旺盛的大型项目。在苏辰君的印象中，这应该是第一个以高端商业业态夺得第一的项目。
去年，来福士城的建筑之王、耗资数百万美元的朝天阁交付使用。 350米的建筑高度、大面积的珍稀石材、世界奢侈品牌的精装修标准，都凸显了凯德置地的交付能力，为来福士广场的热销铺平了道路。
2023年，来福士广场将成为千万级以上豪宅交易数量最多的地区，占据市场20%的份额。也就是说，重庆每五个购买百万豪宅的人中，就有一个人会选择来福士广场。
位于北区核心九丈的重庆凯德另一个项目也有着出色的市场表现。
除了冉家坝的区位优势外，项目周边配套的成熟度和集中度在重庆名列前茅。更重要的是，该项目是核心区为数不多的精装修房源之一。一期大平层已实现，二期小户型预计今年交付。所见即所得的确定性给购房者带来了安全感。已成功入围中心城300万至500万高端楼盘榜单TOP5。
除了这些上榜楼盘之外，还有一些入市较晚或者楼盘数量不多的项目，却一上市就引起了市场不小的轰动。
龙湖江山颂示范区7月份开放，2个月内接待游客150余组。 9月9日首开，销售3亿元，售罄率超过80%；
建发漫云于2023年12月正式开业，首开金额3.46亿，打破当年重庆户数、金额、面积三项记录。而且，在成交均价突破25000元/㎡的背景下，量价双丰。非常出色；
还有国浩白玉森林，三开三成。 4月份首日售出160套，价值1.69亿，甚至出现了近年来罕见的排队买房现象； 5月和9月的两次促销同样受欢迎。满了，累计去除率高达95%！
朱廷勇认为，双轨制背景下，项目分化仍将持续。
“2025年至2026年双轨制转型初步成功，商品房回归纯粹市场化体制。重庆市场规模控制在8万-10万套，以中高端为主。终端单位，在目前基础上，价格还有20%的上涨空间。”
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2023年重庆还有哪些房地产项目和房地产企业上榜？
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