高房价是一把“双刃剑”，九方面影响深圳
张思平 深圳市委常委、副市长
2005年以来，深圳房价虽然出现短期回调和下跌，但总体呈上涨趋势。十年左右的时间，深圳的房价几乎上涨了10倍以上，成为深圳发展具有历史意义的重要因素。具有深远影响的事件。房价快速上涨是经济社会发展的一把“双刃剑”。
深圳房价短时间内的快速上涨，对深圳近期的经济增长、财政收入、城市建设以及部分居民生活水平的提高发挥了重要作用。然而，从深圳经济社会发展全局、长远利益和2000万深圳居民的根本利益来看，房价异常高企会给深圳带来负面影响。这些影响一般表现在以下九个基本方面：
首先，高房价导致绝大多数工薪阶层买不起房。
即使按照2016年每平方米53455元的政府控制商品住宅价格计算，深圳的工薪阶层也基本买不起商品房。 2016年，深圳职工月平均工资7480元，年平均工资89760元。年薪总收入只能买1.68平方米的房子。据有关方面测算，2016年上半年深圳房价收入比为38倍，位居全国第一，远高于国际普遍认为的5至7倍的标准和水平。
深圳数以千万计的工薪阶层中，除了少数金融行业的高收入群体外，其他行业的少数高级管理职位、少数高学历人才、少数高级职称、高级技师按照目前商品房的市场价格，绝大多数劳动者群体依靠自己的收入水平根本买不起市场商品房。对于数百万甚至数千万中低收入工薪阶层来说，不仅买不起商品房，而且随着近期深圳租赁市场价格的波动，租房压力也会加大。
长期以来，由于政府住房保障缺失，深圳城中村原有居民的大量廉价出租房成为了中低收入人群和来深圳的年轻人的住所。创业。城中村的农民住房实际上是政府廉租住房。功能。然而这些年来，随着原特区城中村更新改造的加快，城中村的廉租房数量日益减少。不仅大量中低收入群体被迫搬到更远的地方租房，租金也越来越高。这些群体的生活压力越来越大，很多人因为住房问题离开深圳，前往内地二三线城市寻找生存和发展的机会。
其次，高房价带来的高租金推高了深圳消费品和服务价格整体上涨，降低了中低收入居民的实际生活水平。
从深圳市政府每年公布的居民消费价格总水平（CPI）来看，近年来深圳物价水平持续稳定。政府公布的2017年CPI为1.7%。但事实上，长期以来，政府采用的CPI指数纳入的项目主要是根据人们日常生活中最基本的生活必需品的价格，特别是农副产品的价格占据了相当大的比例。 。
多年来，随着居民消费水平的提高和多元化生活方式的改变，居民消费结构和消费方式发生了很大变化。这样构成的CPI指数已不能真实反映全市物价水平和居民消费水平。 。租金作为城市居民消费的基础价格房价收入比为8是否合理，直接影响城市的商业、服务业、文化娱乐、旅游、餐饮业等。
多年来，深圳包括商业地产在内的商品房价格疯涨，带动了商业服务业、餐饮业、文化娱乐业等价格快速全面上涨。对于中低收入家庭来说并不是必需的消费项目，事实上却是大多数中等收入群体日常生活中不可缺少的。因此，城市租金大幅上涨带动的这些领域的价格上涨，对中低收入居民的实际生活造成了很大的影响和压力。
与此同时房价收入比为8是否合理，由于商业地产租金上涨，给不少中小服务业的经营带来了较大压力。近年来，不少服务业倒闭。与往年相比，原特区部分地区销量有所下降。商业和服务业已经经历了萧条。深圳社会消费零售总额增速也不断放缓，从2011年的17.3%下降到2016年的8.1%，跟不上同期GDP增速。
三是营商环境恶化，对深圳制造业、物流业产生巨大挤出效应，使深圳产业面临空心化风险。
改革开放以来，以深圳、东莞为主要基地的珠三角，凭借廉价的土地和劳动力、低廉的运营成本、雄厚的实力等优势，吸引了全球制造业向珠三角聚集。配套服务，打造“世界工厂”，为深圳工业化发展作出贡献。现代化建设作出了重要贡献。
2007年以来，由于营商环境的变化，深圳发生了两次大规模的制造业搬迁。第一次是在2007年左右，随着国家劳动合同法的出台和最低工资标准的提高，劳动力成本上升。一些劳动密集型低端制造业开始向海外转移。虽然这些外流对深圳的制造业造成了一定的影响，但由于大多是低端劳动密集型产业，如家具、服装、自行车、印刷、家电等传统产业，因此并没有对深圳的制造业产生影响。对深圳制造业有何影响。毁灭性的影响在一定程度上促进了深圳的产业升级和结构调整，使深圳腾出笼子换新鸟，发展总部经济。
第二次是2015年前后深圳高端制造业大规模搬迁。2008年全球金融危机爆发后，由于生产成本压力加大，深圳最低工资增速放缓，劳动力成本下降。矛盾得到缓和。因此，与2007年相比，2015年前后人口外流的主要原因并不是劳动力成本的快速上升，而是2015年至2016年深圳土地和房产价格的大幅上涨，导致人口的快速增长。工厂租金。随着制造业大规模转移，深圳物流供应链企业也面临很大困难，外资进出口增速大幅下降。这些都给深圳经济发展带来了深刻变化和长远影响。
从深圳历史发展进程来看，随着结构调整、产业升级和劳动力成本上升，劳动密集型中小制造业外迁是必然趋势，这是合理的，有利于长远发展。深圳的发展。然而，大量大中型先进制造业的外迁，主要是由于房地产价格飙升，对深圳的发展产生了负面影响。加剧了深圳产业空心化的风险，给未来深圳产业结构的优化和长远发展带来负面后果。重大隐患。
新加坡一直坚持制造业占经济总量的30%左右。这使得新加坡经济发展几十年来保持活力，成为全球经济发展的成功典范。 2014年至2016年，深圳以制造业为主的第二产业占GDP的比重每年下降1个百分点。到2017年，第二产业增加值占GDP的比重达到41%。如果没有深圳制造业的支撑，所谓创新型城市的发展可能会成为无本之木、无源之水。
第四，高房价使年轻人终生承受住房负担，降低了深圳对各类人才的吸引力，对保持深圳活力和创新能力产生负面影响。
从对不同群体的影响程度来看，除了极高的房价对中低收入群体和有需要的家庭造成很大伤害外，受伤害最大的群体应该是年轻人。按照国际上通常的房价收入比5至7倍计算，大多数年轻人通过个人的奋斗和一段时间的艰苦奋斗，就可以实现“拥有一套房子”、“安居乐业”的人生目标。工作。在房价收入比达到38倍的深圳，高房价让他们靠正常工资收入买房的期望落空。近年来，不少大学毕业生在求职时选择远离房价高企的深圳。一些已经在深圳工作的年轻人因为买房失意而远离了深圳。
虽然深圳近年来出台了人才住房补贴的相关政策，但面对如此高的房价，有限的住房补贴只是杯水车薪。 2010年以后政府推出的人才安居计划大部分仍在建设中，几年内不会投入使用。一套70平米的房子动不动就要上百万，让刚毕业的大学生和研究生都犯难了。他们大多只能住在城中村提供的廉价出租屋里。随着原特区中心区城中村的开发，不断的拆迁和更新，导致原特区的租金越来越高，迫使这些年轻人不断迁往原特区外，饱受每天上下班路上堵车几个小时。
各行业数百万工资低端的青年农民工的住房和生活条件更加困难。根据深圳市政府相关部门提供的2017年薪资指导价，深圳14大行业类别中，低收入行业绝大多数在4000元以下，月收入超过4000元的行业不足8个。这数以百万计的行业青年工人除了部分住在企业提供的员工宿舍外，还有相当一部分住在条件更为恶劣的城中村原居民提供的廉价出租屋里。他们没有深圳户口，不能享受深圳的任何住房保障政策。在深圳买房对他们来说是不可想象的。
几十年来，一代又一代优秀青年人才来到深圳谋求发展，支撑了深圳高科技、金融、物流、文化等支柱产业的形成和发展，使深圳成为首批创新型城市之一。国家。被誉为“中国硅谷”。然而，这一趋势被2015年前后深圳房价的快速上涨所打断。很多年轻人都被深圳的高房价吓到了。尽管深圳近两年出台了一些吸引人才的相关政策措施，但单是房价异常高，就让深圳在全国城市吸引人才的竞争中处于劣势。
第五，高房价挤压了公民正常合理消费，降低了中产阶级和中低收入家庭的实际生活水平。
根据深圳目前的住房保障覆盖情况，除了少数拥有深圳户籍并享受最低生活保障的家庭可以居住在政府提供的廉价经济适用住房之外，绝大多数中产阶级和低收入家庭-收入家庭不能享受政府的住房保障。住房保障，高房价却挤占了他们应享受的其他合理消费，降低了他们的生活水平。以2016年深圳平均房价计算，如果购买70平米市场商品房，首付30%，分期20年以上，基准利率4.9%，则需要每月住房贷款17500元，每年还贷21万元。
统计数据显示，2017年深圳市人均可支配收入52938元，人均消费支出38320元。 14个行业薪酬指导价中，仅占员工人数10%的高收入高级管理人员年收入超过20万元。元。因此，对于绝大多数买了房的工薪阶层来说，他们将不得不花费工资收入的相当一部分来支付抵押贷款。
对于尚未购房的工薪阶层来说，为了实现“购房梦”，他们不得不省吃俭用，这也极大地挤压了其他领域的消费空间。对于租房的中低收入群体来说，随着深圳房价和租金的不断上涨，他们微薄的收入中有相当一部分被用来支付住房费用，正常的日常消费自然受到极大抑制。
六是房地产快速发展、房价异常高位劫持了银行体系，加大了深圳金融系统性风险，给深圳长期可持续发展埋下隐患。
在银行贷款中，房地产相关贷款占相当大的比例。据相关预测，房地产相关贷款约占全国银行体系贷款的40%左右。深圳作为房地产发达、房价极高的城市，房地产相关贷款占银行贷款的比例较高。除房地产企业和个人贷款外，非房地产企业的贷款大部分也以房地产抵押，这进一步加大了金融体系的风险。深圳银行贷款余额从2014年的28114亿元增加到2017年的46329亿元。也就是说，深圳银行的金融贷款余额在短短三年内增长了65%。随着未来深圳房地产价格可能下调，银行不良资产率可能上升，银行体系潜在风险加大。
第七，高房价导致居民个人负债率和住房信贷杠杆率显着上升，家庭金融风险加大。
高房价不仅绑架了银行等金融机构，也绑架了购房的中等收入及以上收入公民群体。居民负债率大幅上升。除了极少数人把买房作为投资工具外，绝大多数居民的住房贷款比例越来越大，改善居住条件的压力也越来越大。 2016年，深圳市个人购房贷款余额较2015年增长38.67%，净增近5000亿元，达到15.022亿元。 2017年，尽管政府价格管制，居民个人购房贷款仍增长17.48%，达17647.27亿元，占深圳市银行贷款余额总额的38%。据相关统计，2016年深圳住房信贷杠杆率位居全国第一，达到144%，极大增加了居民债务和杠杆率，增加了居民债务压力，给居民和银行造成了金融风险。
第八，深圳房价异常高企，拉大了社会收入差距，成为不同群体贫富差距的重要因素，对深圳的共同富裕和和谐社会建设产生深远影响。
近十年来，特别是2015年的房价暴涨，拉大了社会贫富差距，也拉大了拥有住房的普通公民与不拥有住房的普通公民在财富拥有和实际生活水平上的差距。两大群体通常分开生活，在公共政策的制定上有不同的意见。这种格局和现象给深圳经济、社会、文化的发展繁荣带来了相当大的矛盾和问题，对深圳实现共同富裕、构建和谐社会造成了严重后果。挑战。
九是房价高企助长城市违法建设规模扩大。
深圳是全国违章建筑最严重、规模最大的城市。城市建筑总数中约有一半是违章、违章或非法建筑。这些违章建筑不仅为超过1000万低收入或流动人口提供了廉租房，承担了本应由政府承担的为中低收入群体提供廉租住房的特殊职能，为深圳的发展做出了历史性的贡献，但同时也给深圳的城市建设、管理、发展带来了一系列严重问题。
上述对深圳经济社会发展九个方面的影响虽然大小和程度不等，但都达到了必须认真对待的程度。
