我至今仍清楚地记得，2009年11月下旬的一天，龙湖集团（00960.HK）派吴亚军去了港交所，在原来的义和的一个小小的接待室里，和我们几位媒体人聊了聊。
如今整整十年过去了，龙湖的销售收入从2009年的184亿元增长到今年前10个月的2016亿元，十年时间十倍以上，建成了30多座天界。我仍然骑着摩拜单车上下班。
想起几年前，圈内很多人指责龙湖慢，落后了，我才明白了高瓴资本创始人、河南同乡张磊说的话：
很少有人真正理解时间的价值。
大约两年前，我曾经在地产州贴出一篇手稿：“在吴亚军的心里，有一个李昌浩。
大意是吴亚军的战略风格与李昌浩的棋风相似：不犯错误，不贪图胜利，注重攻防平衡。基础一开始很慢，但中期会越来越强，最后势不可挡。
稿子已经被阅读了四万多遍，听了龙虎朋友的话，吴亚军也看了一遍，不由得有些自豪。
但去年秋天的一次重庆之行，让我感觉，这份手稿可能没有触及到龙湖的精神内核。
我们来到了吴亚军创业的起点：龙湖园南园。
龙湖花园南园位于重庆市渝北区新牌坊内。20年前，新的牌坊、交通和配套设施并不完善。但刚开始创业时害羞的吴亚军却选择了从这里做起。
从交房时拍摄的照片来看房地产投资模型龙湖，龙湖花园南园为高端园林式封闭社区，设有会所、幼儿园、网球场及室外游泳池，绿化率已达45%。
（交货时为龙湖园南园）。
当时，他住在龙湖花园南花园，这是重庆成功人士的象征。
龙湖也正式成为公司的名称。
二十年过去了，南苑的建筑和配套设施已经不再吸引太多的关注，但小区安静有序的生活氛围，依然让我们这些生活在北京的人感到向往。
（龙湖园 樟树林 + 南园，摄于 2014 年）。
（今天的南苑景观）。
在物业工作人员的介绍中，有一个细节让我们感到惊讶，那就是物业还是给业主被子，洗门垫。
关于龙湖，几年前，业内有两个广为流传的笑话。一是宋卫平去重庆见了南苑，说能和绿城比的就是只有一家半，一家是龙虎，一半是星河。
另一个是王石，在看到龙虎的样板房后，他发现自己进门前随意脱下的鞋子被颠倒了，整齐地摆放在门前，他忍不住感叹：“可怕的龙虎”。
过去，我始终认为，龙湖和绿城的核心竞争力是远超同行的产品和服务。
但看完《南苑》后，我才意识到，其实这种竞争可能还是外表，依然是吴、宋所坚守的价值观（也就是我们常说的“不忘初心，你要永远”）：龙湖是“一辈子都好你”，而宋卫平时代的绿城是“真、 善良和美丽”。
在重庆之行中，我们还看到了科技赋能的龙湖。
去年，公众号上有一篇热门文章《淘歌杂记》，标题不清楚，大意是龙湖其实是一家互联网公司，起薪是上万招......
不过，陶哥表示，龙湖物业是一家互联网公司，这有点冠名方，“智慧服务公司”可能更合适。
例如，在南苑，物业工作人员向我们展示了手机上一个 app 的抢单程序，这样任何业主在网上提交请求后，都可以像美团送货员一样抢单。这样，业主的问题很快就得到了解决，物业工作人员也工作得更多，赚得更多，实现了一个正循环。
参观完龙湖悦来城市管理有限公司后，还有更多的“黑科技”：
例如，可以“自动呼叫”的井盖：倾斜超过 15 度，可以远程报警。
智能路灯：自动感知人/车的行驶轨迹，人/车时灯亮，人/车经过时关灯。
省钱的浇水系统：智能检测土壤湿度和温度，自动开启浇水，降低植物死亡率，同时节水 30% 以上。
在外界看来，这些可能仍然是新的。不过，吴亚军对科技的应用，应该已经有好几年了。
创业初期，同行们赚了钱就会去拿地，但吴亚军却投入巨资，通过模仿波音公司“长链、小批量”的管理模式，构建了龙湖自己的IT管理系统。
系统化、精细化的管控模式，为后来的全国扩张奠定了基础。
其实，吴亚军一直都在做“难但正确的事”。
刚进京的时候，龙湖很难得到地，急忙把颐和园旁边的地高价拍卖了。
龙湖一开始也曾被纠缠在挣扎中，但最终他还是选择了含泪啃咬这块坚硬的骨头。
而正是这个项目，造就了“东魂西科技”的原创产品线。
自2011年以来，龙湖将年销售收益的10%作为持有物业的上限进行投资，其目的之一是为龙湖建立稳定的现金流来源。（孙宏斌复出后，最重要的财务指标是现金流。当年佳兆业陷入危机后，整个集团都依靠着一个旅游地产项目——东戴河——的销售收益。）
众所周知，商业地产积累了巨额资金，操作难度也极高。后来，他意识到了商业地产的价值，但做不好房地产投资模型龙湖，只好买下了一家商业地产公司。
龙湖天街产品线针对欧洲最大的购物中心运营商：德国 ECE。
ECE 在德国的 100 家购物中心中有一半不在所谓的核心区域，但客户可以开车半小时到达那里。商店相当于一个点，可以串成线形成一个表面，而在德国，这反过来可以在网格布局中实现。
根据这一模式，龙湖乐园的战略是在中国一二线城市进行网格布局。
去年，龙湖商业地产租金收入为36亿元。
今年以来，龙湖股价较同行上涨了 50%，这可能是资本市场为龙湖的财务安全支付的溢价。
因为人性，我们倾向于遵循阻力最小的原则，做最容易做的事。
但是也有很多人做简单的事，最终也难免陷入了同质化的红海竞争中。
只有做困难但正确的事，才能筑起宽阔的护城河，进而保持个人或企业的长期竞争优势。（我的投资经验告诉我，如果一家公司没有护城河的保护，那么任何财务数据、估值和增长都可能是一种幻觉。）
......
未来，房地产将进入存量市场阶段，改善商品房将成为主赛道，龙湖、融创、金茂将成为主要竞争者。
对他们来说，在产品、服务和投资方面，一场人手不足的战斗可能是不可避免的。
但我认为最重要的是坚守初心。
老子说，世界上最柔软的就是世界上最强的。
