【如果人口变化、房地产价格泡沫、贷款大幅增加这三个因素同时发生，发生金融危机的可能性就会大大增加。而中国正在逐步进入这个“危险区域”】
2016年10月12日，中国人民银行召开17家银行研究住房信贷问题，要求各商业银行理性对待房地产市场，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制相关贷款风险。此举可视为防控金融风险的集体行动。美国的次贷危机、日本20世纪90年代的银行业困境、北欧的银行业危机都有房地产的影子。房地产过度金融化的危害不容忽视。 《中国经济报道》记者特意邀请国内外专家共同探讨这一问题。
房地产信用风险预警
中国经济报道：前一段时间，中国房地产市场出现大幅上涨。造成这种激增的主要原因是什么？
西村清彦：中国现在正处于人口红利阶段。许多国家的经验表明，人口结构的变化会对房地产价格尤其是土地价格产生重大影响。因为在人口红利阶段，婴儿潮时期出生的年轻一代想要购买更多的房子，但土地供应有限，所以土地的实际价格也会上涨。
此外，实体经济需求疲软，不少行业利润率下降，但风险却在上升。再加上股市低迷波动，此时买房是一个不错的选择，大量资金被分流到房地产上。
中国经济报道：如何评估当前中国房地产信用风险？
赵锡军：2015年以来，央行实施了降低首付比例、降低贷款利率等房地产信贷相关措施，在2016年一季度发挥了主要作用。
不同地区、不同城市的房地产信贷具体情况有所不同。总体来看，各银行均以房地产抵押贷款为主导业务，住房贷款余额增长较快。另外，有的银行提供首次抵押贷款，有的提供二次抵押贷款，还有增值抵押贷款。随着房地产抵押贷款业务量的增加，风险也随之增加。但风险积累程度取决于贷款区域分布和客户情况。
郭克伟：我对房地产市场信用风险有三点判断。首先，房地产行业目前吸收了相当数量的资金。 2016年上半年房地产泡沫预警，房地产企业新增贷款2.93万亿元，占新增贷款总额的38.92%；截至8月末，居民中长期贷款余额3.63万亿元，占新增贷款总额的40.59%。这意味着近80%的新增贷款流向房地产开发和消费领域。
其次，资金大量流入房地产行业会对其他行业产生“挤出”效应。尤其要警惕已经开始显现的制造业“空心化”。
三是企业和居民杠杆率上升，放大了房地产市场风险。一旦这两个行业因资本流动中断而出现信用违约，极易引发大规模系统性风险。
西村清彦：中国房地产市场预期继续被推高。当你身处泡沫之中时，你不知道自己的实际情况。我认为，我们应该从根本上区分房地产泡沫发展的两个阶段，然后考虑如何控制和应对。泡沫的第一阶段是早期或预防阶段，第二阶段是晚期或崩溃阶段。
在应对泡沫的早期或预防阶段，通常的做法包括：一是运用各种宏观审慎政策抑制市场过度乐观的预期；第二，如果泡沫确实恶性，我们也应该毫不犹豫地使用货币政策；第三，宏观审慎政策运用后，要关注长期资源配置扭曲的后果。但在实践中房地产泡沫预警，我对在恶性泡沫中使用宏观审慎措施的有效性持强烈保留态度。以贷款价值比（LTV）为例。在泡沫最盛时期，LTV（即房产的市场价值）的分母越来越大。因此，LTV并不能准确地反映分子的通货膨胀（即抵押贷款的规模）。再加上一些绕过限制的工具的出现，利用LTV限制贷款总额的方法往往会失败。 20世纪90年代日本的楼市泡沫就是一个典型案例。此外，利用宏观审慎措施遏制泡沫的发展，有时只能起到暂时的效果，最终的结果是泡沫重新出现，并且比以前更具破坏性。因此，当前表面上的成功可能是未来失败的先兆。
在泡沫后期，一方面，监管政策“太少、太迟”，延缓泡沫破灭，影响较大；另一方面，也存在因过于大胆的政策而严重打击经济的风险。但最困难的是如何正确处理崩溃阶段的恶性气泡。对于政策制定者来说，重要的是要防止在人口增长的同时过度放松信贷，以抑制房地产价格的快速上涨并限制泡沫形成的风险。
政策力度将持续加强
中国经济报道：中国的房地产调控措施将如何变化？
郭克伟：8月份房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧力度加大。需求方面，通过限购、限贷等措施抑制投资投机需求；供给方面，通过增加供应、限价、限价、严格预售监管等措施缓解供需矛盾。在政策收紧预期影响下，购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，推动部分城市成交量出现小峰。国庆过后，随着限购的实施，房屋销售开始降温。
房价过快上涨不利于房地产市场稳定可持续发展。未来，可能会有更多城市加入收紧政策的行列，政策力度将不断加强。这预计将抑制部分投资和投机需求，房价增长将逐步企稳。从长远来看，我们希望继续推进定向税收政策。 “针对性”一方面体现在加大对制造业的税收优惠力度，另一方面体现在所有制环节房产税改革的坚定实施。
