哈尔滨房地产市场正在经历“剪刀差”！
供给与需求的矛盾已经出现。
短期房价反映的是供求关系。
哈尔滨房价“危险”？
1-4月，哈尔滨市商品房成交面积115万平方米，同比增长83%；
商品房成交额112.1亿元，同比增长80%。
△数据来源于在线签证申请系统
这是自2022年以来的最好成绩。
商品房成交量同比回升。
这意味着哈尔滨的购房需求正在增加。
去年哈尔滨的房价，哈尔滨新房成交量仅为322万平方米。
这是五年来“锅底”的最低极值。
“当它触底时，必然会反弹。”哈尔滨房地产市场将于2023年恢复正常。
1-4月交易量已接近2022年半年。
今年成交量预计将达到450万平方米的目标。
短期房价反映的是供需关系。
新房需求持续增长，但土地供应不足。
1-4月，新建商品住宅成交量为115万平方米，但土地成交量仅为63.6万平方米。
需求是供给的1.8倍。
△数据来源于在线签证申请系统
2019年以来，哈尔滨的土地供应开始呈现“波浪式”变化。
供给侧与需求侧之差难以保持稳定。
哈尔滨的土地交易与商品房交易存在“剪刀差”。
△数据来源于在线签证申请系统
特别是2022年三季度以来，供需形成“K型剪刀差”。
土地交易量锐减，供大于求。
出水口扩大，进水口缩小。
土地交易量是房地产企业拿地意愿的明显指标。
如今，新房交易量不断增加，但土地交易量却没有增加。
房地产企业拿地意愿远不如以前。
原因无外乎三点：
一、城市战略布局
哈尔滨并不是全国市场化房地产企业的主要城市。
2、开发净利润
在疫情和房企土地储备影响下，
2021年房企投资意愿大幅下降，2022年仍将保持观望。
房地产企业提高了拿地净利率标准，也加大了拿地条件的限制。
大部分房地产企业不具备拿地条件。
于是，整个房地产行业开始萎缩。
3、资金压力
政策的出台也是房企意愿降低的原因之一。
“三条红线”、“资本先贷”、“资金监管模式”……
三大政策叠加，
不仅限制了资金链的流动，也增加了开发商的资金压力。
融资流入持续减少，融资难度和成本增加。
资金困难降低了房地产企业拿地的意愿。
房地产企业拿地意愿下降将对新房供应产生影响。
当供需平衡被打破时，房价就会发生“动态调整”。
2015年至2022年，哈尔滨楼市将经历三个阶段：
1、去库存周期，房价出现“反转趋势”
2015年到2016年，市场回暖，供给量开始小于交易量，是一个去库存周期。
量为先，房价呈上涨趋势。
2、快速去库存周期造成房价“见顶现象”。
2017年至2020年，土地供应不足，哈西、群力等热点地区出现卖家效应。
量价齐升，楼市进入高速去库存周期。
3、库存增加周期造就房价“缓坡走势”。
2021年至2022年，由于疫情影响和市场下滑，市场将出现明显下滑。
供给大于成交，是一个库存增加周期。
房价呈现“缓坡下降”走势。
△数据来源于在线签证申请系统
2022年三季度以来，哈尔滨楼市供需形成“K型剪刀差”——
供应减少，需求增加。
房价上涨是不可避免的。
2023年第一季度，很多人已经见证了。
有人说，全市库存750万立方米，供应短缺在哪里？
抛开结构只谈库存，就是流氓。
松北库存371万平方米，占全市库存49%。
相比之下，哈尔滨核心区的库存真的很大吗？
部分行业供需紧张，不少行业几乎无房可买。
迫切需要改善库存。群利东和世茂几乎是“一房难求”。
他别无选择哈尔滨的房价，只能向哈西求助。
一季度，哈萨克斯坦房价明显上涨。
“选择有限”是当前哈尔滨楼市的真实状态。
即使今年第二、三季度土地供应增加，
新房的供应也必须等到年底或明年。
供需的极端反差将对楼市产生两方面的影响：
1.剩菜为王。
2、核心区域改善，房价上涨。
哈尔滨楼市经历了雷雨和低谷。
能留下来的房地产公司自然是名列前茅的。
俗话说，胜者为王，余者为王。
谁笑到最后，就一定拥有定价权。
从另一个角度来看，供给端有所减少，形成两点分化：
1、三环内土地出让减少→新房供应减少→需求增加→核心区房价上涨
2、三环外土地流转减少→需求涌入二手房→核心区回流改善→核心区房价上涨
殊途同归，核心地区房价上涨是必然。
从4月份成交量来看，
已经出现好转的趋势。
哈尔滨的房地产市场处于阶段性状态，一旦有几个“突破”，就能火起来。
但好转是趋势，赢在“稳”，就能乘着市场之风“腾飞九万里”。
保持低调或许是进步的一个特点，专注于独立的市场。
哈尔滨楼市以年中为节点。
上半年刚需市场即将“降温”。
预计下半年市场将出现好转。
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