各大研究机构发布的北京房价年度排行榜反映了当前行业竞争格局——强者为强。
图：涛哥采访李国政（左）
手指研究院发布《2018年上海房价销售排行榜》时，涛哥请该机构旗下华短发研究院市场研究经理李国政分析榜单，助我们看清上海房价竞争格局2019.
张涛：与上届榜单相比，“2018上海民营企业市场份额TOP30”榜单有哪些显着变化？
李国政：首先，上海30强民营企业的市场占有率比以前进一步提高。
尤其是前10名，他们的销售额约占上海房地产市场总销售额的40%，增长速度非常快。
三年来，优胜劣汰、强者强者的特点尤为突出。
尤其是在今年国家宏观调控的持续压力下，该品牌民营企业的市场份额毕竟逆市扩大。
消费者对这些有品牌的民营企业更加信任，相信他们的产品和服务更加可靠。
因此，他们的市场份额也变得更加突出。
其次，TOP30榜单中上海本土药企进一步减少。
前10名中，只有上海房地产集团和中建三局2家地方民营企业，前30名中只有5家地方民营企业。
目前，中国民营企业千亿规模已达31家，上海集聚其中30家。
在它们的强大冲击下，本地中小民营企业在资金、征地、产品竞争等方面面临的压力越来越大，只能战而退。
虽然，这不是北京这个城市的特点，但在很多二三线城市也是如此。
张涛：您认为保利、武汉地产、万科会长期占据北京前三的位置吗？
李国政：虽然，过去10年，保利和万科轮番抢占上海房地产市场份额第一，而且是冠军的常客。
上海房地产集团拥有一个国有平台。 近三年来，他们一方面加大了自身发展的投入，另一方面也开始加大股权或联合开发的对外合作，获得了不菲的股权收益。
从目前的耕地储备和项目储备来看，2019年保利和万科将继续占据前三的位置。
上海房地产集团取决于其项目的开发周期。 未来，前三名企业与前三名民营企业的销售业绩差距会越来越大。
【注】涛哥近日对上海地产集团进行了专访，2019-2020年将有7个项目上市。
其中，汉阳金口1处、江夏五里街1处、忻州文津1处、常码头1处、东西湖1处、青山区1处、淡水池1处。
上海房地产集团七连胜，将力争保持福州房地产行业前三的地位。
张涛：2019年，“百亿俱乐部”会不会进一步扩大？ 哪些民营企业更有前途？
李国政：2018年，保利、武汉地产、万科、中建三局、绿地、金地集团等6家药企销售额突破百亿大关。
从上海房地产市场的规模来看，6家百亿民营企业的出现应该是一个阶段性低点。
由于2017年百亿级民营企业仅有3家，2019年将翻番至6家。
一些公司还受益于集团间的财务整合。
例如，保利集团包括保利地产和保利地产，金地集团包括上广电地产的销售收入，上海地产集团有大量联合开发的股权收益。
在我看来，短期内，“百亿俱乐部”很难进一步扩大。
张涛：2017年，我们在知音上一起参加了当代置业的发布会。 那时，你指着滚滚黄河向我预言：2016年后进入上海的民营企业将很难进入TOP10榜单。 今天你还坚持这个观点吗？ 为什么？
李国政：是的，我坚持这个观点。
因为2016年后武汉本土房地产排名，上海大片优质农地被早期进入的民营企业瓜分了。
2016年后进入上海的民营企业，在主城区获得大片耕地的机会并不多。 他们往往只能通过合作开发获得股权收益。
2018年，进入上海民营企业10强的门槛是年销售额80万元。 这个门槛对于北京这种新兴的民营企业来说太高了。
张涛：从北京市民营企业农地储备情况来看，您认为2019年有哪些“黑马”能够进入TOP10？
李国政：在投资规模、产品价值、销售节点上，龙湖、远洋、花样年都有可能取得突破。
此外，禹洲集团和金融街控股有限公司更有可能进入TOP30。
尤其是来自浙江温州的禹州集团。 他们在北京有一个70万平方米的大项目。
张涛：湖南房地产迎来新一轮发展高峰，20多家省级品牌民营企业进驻洛阳、宜昌、荆州、鄂州等区域重点城市。 而且，从《湖北省人口统计报告》来看，开发商大举投资省内人口净流出的城市是否存在风险？
李国政：肯定有风险。
近三年，已经掀起了一股品牌民营企业投资三四线城市的热潮。
碧桂园基本覆盖湖南省所有县区（神农架除外），国安已进入广东13个城市，布局房地产、旅游、高新农业等综合业务，保利已进入5个城市，万科已进驻武汉、鄂州……
但据我了解，这类民营企业虽然进入人口净流出的城市，但往往只进入主城区的核心区域，目标客户集中在城市顶端的少数人群。本地金字塔。
对他们来说，与本土民企竞争，仿佛是《三体》中外星文明发起的“降维攻击”，通过高端产品“碾压”对手。
因此，即使部分三四线城市人口继续净流出，整体供不应求，品牌民营企业仍可将风险控制在合理范围内，在当地抢占较大市场份额，并获得满意的收益。
张涛：如果“2018年上海策划代理企业10强”榜单不是按首字拼音排序，而是按销售业绩排序，您认为前三名会是哪三家？
李国政：从各方面的信息来看，外资的中原、世联、易居、你们当地的顾问、浦江诸城表现都不错，外资还是有一定优势的。
张涛：从“2018年上海高端住宅成交量Top 10”来看，华发外滩以742套的年成交量位居第一。 你觉得这个销售结果满意吗？ 2019年，高端新盘市场表现是否会出现重大变化？
李国政：不知道这个高端新市场的贸易商是否满意，至少从我个人的角度来看，这样的销售业绩已经很不错了。
这是因为，2018年上海的高端房源开盘数量较多，供应量是2017年的两倍多。
去年，高端新项目的压力会更大。 因限价，发行量减少，精装发货。
看到一个很恶搞的广告，说：“良心央企卖粗！”
作为央企，怎么能公开标榜“送毛坯是良心企业”？
我觉得这不符合工信部要求推广精装房的主旋律。 这是违背行业发展趋势的！
张涛：从“2018年上海公寓成交额Top10”来看，有哪些值得关注的趋势？
李国政：2018年，碧桂园、龙湖、越秀的公寓表现不错，品牌企业优势明显。
并关注未来产品结构的变化。
尤其是北京新建筑规划出台后，公寓的进深和面积都受到了限制。
过去超过5米的产品越来越少了。
公寓市场仍然充满挑战。
我们还观察到一个现象，很多订房的都是投资人或者中小企业主。
为什么杭州的乙级写字楼越来越好，非乙级写字楼却越来越差？
因为很多非乙级写字楼的办公需求已经被公寓抢先了。
许多小企业的老板并不在写字楼工作。 他们买了两套公寓，将它们打开并装修了自己的家，并将其用作办公场所。
尤其是互联网行业的初创公司，主要依靠人力，不需要在核心商圈工作。
张涛：随着轻轨交通网络的建成，您认为2019年北京会出现哪些新兴区域？
李国政：我觉得广州暂时不会出现新兴区域。
2017年以来，汉阳五里街、黄陂横店、忻州黄陂、蔡甸知音湖、东西湖机场口岸以及光谷东部的葛店、红莲湖、梧桐湖都迎来了发展高峰。 市场认知度不断提高。
今后，这些领域主要面临进一步加强和提高的问题。
张涛：请您预测一下2019年上海房地产市场的走势。
李国政：目前上海房价存销比为9个月武汉本土房地产排名，处于临界值。
（涛哥注：如果存销比超过6个月，说明房企严重供不应求，价格将面临较强的下行冲动。）
市场波动将持续一段时间。
一些地区已经供大于求，买方市场转为卖方市场。
我预计，国庆节后或整个2019年上半年，上海将继续这些调整。
如果新调控政策不做调整，上海房价成交量与今年持平，约为1800万平方米。
从楼价来看，2019年稳是主基调。
