房地产开发的商业部分往往是自我维持的，涉及复杂的结构设计问题以及财务和税务风险。 根据我们的案例经验，关键逻辑和决策点总结如下：
1、自持模式选择
狭义的自我维持仅指房地产企业本身作为开发主体的自我维持。 但在实践中，所谓的自我维持可能还有其他想法，比如转让到大股东个人名下、转让给关联资产平台公司等。简单比较三者的利弊模式如下：
利润
缺点
房地产企业自给自足
1、产权不需要转让，最简单
2、产权转让不涉及一切税费。
3. 折旧可以从所得税中扣除
1、如果以后再次转让，旧房转让的税负会更高。
2. 该资产不能与其他项目资产分离
大股东持有自己的股份
1. 个人姓名风险较低
1、产权转让时，按照商品房销售情况纳税房地产开发经营实务，税负较重；
2、未实现减税效果
关联公司拥有
1、增值税和所得税均可达到减税效果
2、独立的资产平台公司，让未来的合作、股权转让更加便捷。
1、产权转让时，按照商品房销售情况纳税，税负较重；
2、是否设立运营管理公司的选择
未来的业务运营是由房地产公司作为资产持有者直接运营，还是通过设立独立的运营管理公司，打造专业的运营团队，这也是一个重要的选择：
利润
缺点
成立专业运营公司
1、剥离经营风险不会影响房地产企业
2、运营公司通常收取运营管理费。 与租金不同，这部分不征收房产税，有利于税负优化。
1、专业的公司需要专业的团队，初期成本高
2、整体情况比较复杂，对于规模较小的企业来说意义不大。
未设立运营公司
1. 简单
2、成本低
1、一切经营风险由房地产公司承担
2. 收取所有租金会导致更高的财产税
3、资产方选择直接租赁或通过运营公司转租
假设成立运营管理公司房地产开发经营实务，房地产公司仍然需要选择租赁模式。 有两种可能的方法：
第一种，房地产公司直接出租给商户，向商户收取租金； 运营管理公司为商户提供运营服务并向商户收取服务费；
二是房地产公司出租给运营管理公司，运营管理公司转租给商户，同时提供运营服务并收取租金和运营管理费。
利润
缺点
直租模式
1、租赁与运营完全分离，清晰无混乱。
1、房地产公司承担租赁业务的全部风险
2、租金只有一层，直接对外开放，分配困难。
转租模式
1、房地产公司风险很小
2、两级租赁设计，可以在两家公司之间适度分配价格和利润
1、对外租赁、经营均在经营公司内部实施，价格划分不明确，容易引起税务机关的注意。
4、权衡利弊，计算税负和利润
在自给自足的商业运作中，当然需要做出很多决定，比如谁来做装修？ 物业是否纳入运营管理公司等，但最重要的还是以上三个关键决策点。 但除此之外，还有一点最重要，那就是不同模式下的税负测算不容忽视。 数字不会说谎。 根据项目的具体情况，预测未来的租金和管理费用，实施税收和利润计算是本次决策的另一个重要部分。 尤其是第三种情况，无论是通过运营公司转租还是直接向房地产公司租赁，税负可能会有很大差异，而且对于营业税改增值税前的老项目，可能会有较大的税负差异。财产税和增值税之间也存在不同步的差异。 这些都需要财务进行详细的数据准备和计算，最终帮助决策者提出参考意见。
