合伙协议约定房地产开发经营实务，企业的房地产资质将用于房地产开发。 该协议违反法律、行政法规的强制性规定，无效。
案件简介
1、黄建平与杨胜利签订《投资协议》，同意共同投资开发房地产项目，借用荣信公司资质参与原安陆护国校区国有土地竞拍中等技工学校，并注册云珠公司。
2、荣鑫公司向世纪公司购买土地后，未能按时支付价款，导致涉案土地被收回，房地产开发项目无法继续进行。
3、杨胜利以黄建平未支付投资款、土地被收回，构成违约为由，向孝感市中院提起诉讼。 他要求黄建平承担合伙期间的费用损失和荣鑫公司的债务，并要求荣鑫公司退还其已缴纳的土地出让金。 黄建平提出反诉，认为涉案土地因杨胜利未按约定支付投资款而被收回，要求杨胜利赔偿其违约损失。
4、一审法院认为，二人不具备房地产开发资质，故其签署的《投资协议》无效。 双方对协议无效都有过错，但黄建平对合伙企业对外造成的损失负有主要责任。 因此，判决部分支持了杨胜利的诉讼，驳回了黄建平的反诉。
5、黄建平以原判决认定《投资协议》无效为错误，向湖北省高院提起上诉。 法院驳回上诉，维持原判。
六、黄建平不服，向最高人民法院申请再审。 最高人民法院认为，黄建平、杨胜利系借用企业房地产资质进行房地产开发的个人。 该《投资协议》违反相关法律规定，无效。 据此，裁定驳回黄建平的再审申请。 。
裁判分
本案中，黄建平、杨胜利同意利用荣信公司的资质，拍卖原安陆中等职业技术学校护国校区的国有土地。 为共同投资开发该土地，双方于2007年10月20日签订了《投资协议》。从《投资协议》规定的内容和协议的实际履行情况来看，该协议是一份基本合同。合作开发房地产的内容。 由于协议双方均为自然人，且双方投资设立的云住公司不具备房地产开发企业资质，故黄建平、杨胜利仍需隶属于荣信公司进行房地产开发在被收购的土地上。 最高人民法院认为，上述情况属于个人利用企业房地产资质进行房地产开发，双方签订的《投资协议》因违反相关法律规定而无效，故最终驳回黄建平的再审申请。
实践经验总结
过去的经验指引未来。 为避免今后发生类似损失，现提出以下建议：
1、合伙人同意从事房地产开发时，必须保证至少一方具备房地产开发经营资格，否则合伙协议很容易被认定无效。
2、合作各方均不具备房地产开发经营资质的，可以注册合资企业并取得房地产开发经营资质，以注册企业的名义从事房地产开发业务。
3、如果合作伙伴均不具备相应资质，无法通过注册企业取得房地产开发经营资质，可以考虑与有资质的房地产开发公司合作开发房地产。 值得注意的是，仅出借资质参与合作开发的房地产开发企业，不能认定为合作开发当事人。 必须实际参与投资、分享利润、共担风险，才能认定形成合作开发关系。
相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条 下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）由限制民事行为能力人依法不能独立履行的； （三）一方当事人采取欺诈、胁迫或者乘人危险等违背真实意思的行为； （四）恶意串通损害国家、集体或者第三方利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的； （六）违反国家指令性计划的经济合同；（七）以合法形式掩盖非法目的。 无效民事行为自行为发生之日起不发生法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的合同无效： （一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益的； （3））以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益的； （五）违反法律、行政法规强制性规定的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发、经营的企业。 设立房地产开发企业，必须具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，必须向工商行政管理部门申请设立登记。 符合本法规定条件的，由工商行政管理部门登记并发给营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产开发经营的，还必须执行公司法的有关规定。 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起1个月内，向登记机关所在地县级以上地方人民政府指定的部门办理登记。 第六十五条 违反本法第三十条规定，未取得营业执照从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发活动。从事经营活动的，没收违法所得，可以并处罚款。
《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条 本解释所称合作房地产开发合同，是指当事人签订的以提供土地使用权、资金等共同投资、分享利润、共担风险为基本内容的协议。共同开发房地产。 第十五条 合作房地产开发合同当事人之一具有房地产开发经营资格的，合同有效。 当事人均不具备房地产开发经营资格的，合同无效。 但当事人一方在提起诉讼前已取得房地产开发经营资格或者依法共同设立具有房地产开发经营资格的房地产开发企业的，该合同视为有效。
以下是本案审理阶段法院判决书中对这一问题的讨论：
关于原判黄建平、杨胜利签署的《投资协议》无效是否正确的问题。 根据第一次、第二次检查查明的事实，黄建平、杨胜利借用荣信公司的资质，在原安陆中等职业技术学校护国校区拍卖国有土地。 为共同投资开发该土地，双方于2007年10月20日签订了《投资协议》。从《投资协议》规定的内容和协议的实际履行情况来看，该协议是一份基本合同。合作开发房地产的内容。 由于协议双方均为自然人，且双方投资设立的云住公司不具备房地产开发企业资质，故黄建平、杨胜利仍需隶属于荣信公司进行房地产开发在被收购的土地上。 据此房地产开发经营实务，原判认为，上述情况系个人借用企业房地产资质进行房地产开发，《投资协议》违反相关法律规定，无效。 这并没有什么不妥当的。
案例来源
关于黄建平、杨胜利与湖北荣信房地产开发集团有限公司合伙协议纠纷申请再审的民事裁定【最高人民法院（2013）民申2455号】
