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介绍
任何行业都无法避免周期的影响。 它在繁荣、萧条、衰退、复苏四个阶段之间循环，最终实现螺旋式增长。
房地产行业也不例外，众所周知，中国房地产行业正在经历周期性冲击。
国家统计局发布：今年1-9月，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，其中住宅投资78556亿元，下降7.5% ; 商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。 商品房销售额99.38亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。
这个房地产周期会持续多久？
基于这个主要问题房地产的经济周期与行业关系，本研究试图从以下几个方面进行回答：
Q1：从美国、日本、香港等成熟市场的长期周期来看，中国房地产市场目前处于什么阶段？ 它会持续多久？ （本文）
Q2：中国房地产市场进入成熟期后将呈现出哪些特点？ （第2部分）
Q3：短期来看，未来1-2年中国房地产市场的走势如何？ （第2部分）
第 01 部分
海外房地产行业发展周期
根据海外成熟市场房地产开发的经验，我们认为房地产开发会经历起步期、成熟期和衰退期三个阶段。 这三个阶段主要按照新建住房开工情况划分，在宏观、行业等各方面各有不同特点：
启动期：启动期是房地产开发“从0到1”的时期。 新房开工数量持续上升，直至达到峰值并达到阶段高点（往往也是历史高点）。 现阶段，城镇化率低于70%，住房户比也较低，人民群众的基本住房需求没有得到满足，购房需求以首次购房为主。 例如，1955年至1973年的日本和1953年至1980年的香港，正处于房地产的起步阶段；
成熟期：进入成熟期后，新房开工会出现较大的调整，但调整后仍能保持较高的成交量，中心在高点的70%左右。 现阶段，城镇化率增速有所放缓，但仍有一定增长空间。 住房户比达到1.1左右的国际均衡值，基本住房需求得到满足。 因此，首次购房需求开始下降，多次购房和住房升级的数量有所增加。 需求逐渐增加。 比如日本1974年到2008年、香港1981年到2004年、美国1960年到现在都处于房地产成熟阶段；
衰退期：衰退期往往是由重大危机引发的。 走出危机后，新建建筑中心数量进一步下降，连续10多年保持在高点的50%左右。 现阶段城镇化增长空间不大，购房需求绝对以多次购房和住房升级为主。 进入衰退期后，二手房的交易量将逐渐增加，甚至可能超过新房，成为市场的绝对主流。 例如，日本自2009年起就陷入房地产衰退，香港自2005年起就陷入房地产衰退。
我们先来看看日本市场。
——起步时期：日本经过10年的战后整修，1955年后再次启动房地产开发，新建住宅面积从1960年的2344万平方米增加到1973年的近1.5亿平方米， 13年增长6倍，新开工量创历史第二高点。 在此期间的主要驱动因素包括：
1）经济快速增长：朝鲜战争后，得益于美国对日本的支持，日本在短时间内在这里建立了完整的工业基础，并以贸易为基础发展经济。 在此期间，日本经济腾飞，GDP年均增长16%；
2）人口快速增长：战后日本出现婴儿潮。 仅1947年至1949年这三年间，日本就有806万人出生，占当时总人口的十分之一以上。 日本人口也从1945年的7000人增加到1970年激增至1亿；
3）城市化快速推进：二战期间，日本大量城市因美军轰炸而受损。 例如，东京70%以上的建筑物受损。 经济复苏后，大量人口向城市迁移。 城镇化率每年增长近1个百分点，1972年达到73%。
——成熟期：在多重因素影响下，日本民众迫切的住房需求推动了房地产的快速发展，进而催生了房地产泡沫。 叠加1970年代初“石油危机”的影响，日本房地产经历了1974年至1975年两年的调整，新开工面积下降了30%左右。
日本房地产市场在1976年后再次启动，从1974年到2008年，新开工建筑面积平均为1.2亿平方米，高点约为80%，低点也有1亿多平方米。 这一时期的主要驱动因素是流动性充裕。 M2与GDP的差距平均在3%以上。 流动性过剩产生投资需求。 同时，由于经济、人口等基本面并未恶化，首次置业、多次置业的需求依然存在。 。 此外，由于城市化的影响，日本的城市化率增长了两倍，从2000年以后的79%上升到2010年的91%，支撑了泡沫经济破灭后新房的开工。
——经济衰退期：受金融危机影响，日本新建住宅建设在2009年后达到新水平。由于此时日本宏观基本面已彻底恶化，GDP增速仅为1-2%，城市化率接近极限，而且人口不断增长。 利率转负，住房与家庭之比达到1.15。 此时房地产的拉动因素只是住房的更新换代，新开工面积萎缩至7000万平方米左右，仅为高点的50%。
我们来谈谈美国。 美国房地产发展比较早，始于1900年之前。1900年至1960年是城市建设的高峰期，城市化率从40%提高到70%。 因此，它很早就从起步阶段进入了成熟阶段。 自1960年开始有数据以来，美国一直处于成熟阶段，并未进入衰退期。 主要原因是宏观基本面长期稳定：
1）经济长期稳定增长：60年来GDP增速虽有起伏，但中心始终保持稳定，年均增速3.4%。
2）人口长期稳定增长：美国是一个移民国家。 从1960年到2022年，人口从1.8亿增加到3.3亿，人口增长率始终保持在1%左右，其中移民贡献了一半以上。
3）流动性长期充裕：得益于美元霸权，美元货币长期保持宽松。 60年来M2平均增速为7%，与GDP的差距达到3.5%。
香港市场也是在二战后开始的。 1941年香港被日军占领后，人口从160万锐减至60万。 由于战争，大量房屋遭到破坏。 1945年日本投降后，港英政府回归香港。 香港人口 1947年内战爆发后，大量移民涌入香港。 到1950年，香港人口已恢复至200万。 1953年朝鲜战争结束后房地产的经济周期与行业关系，香港经济开始腾飞。 经济的快速增长和人们住房的短缺导致了房地产业的快速发展。 经过多次周期后，1980年，新房开工量达到34,000套的历史第二高位。 1953年至1980年初期，香港GDP年均增长10%以上，人口增长率年均2%以上。
20世纪80年代初香港房地产“市场崩溃”后，中英两国政府于1984年签署《联合声明》，确认香港将于1997年回归中国。此后，新屋开工逐渐恢复维持高位调整，中心在高点75%左右。 。 1981年至2004年是成熟期。 香港经济增长率从平均10%下降至5%。 人口增长放缓。 城镇化率达到100%。 家庭拥有率也超过1.0。 流动性成为主要驱动因素。 1987-1998年M2年均增长18%。
1998年，亚洲金融危机再次冲击房地产市场。2002年，香港政府发表《公共房屋结构检讨报告》。 为了保持房地产价格的稳定，2004年以后开始减少住宅用地供应，因此2005年以后新建住房开工量再次下降，达到较高水平。 大约40%的点。 2005年至今，香港经济增长和人口进一步恶化，主要由房屋置换带动，从而进入衰退期。
第02部分
房地产开发周期与宏观经济周期
宏观周期是这三个阶段背后的隐形驱动力。 我们选用熊彼特创立的、资本市场常用的“三周期叠加”理论进行分析，其中三周期是指坎博周期、朱格拉周期和基钦周期。 三个周期相互影响、相互制约，将对宏观经济产生重大影响。
笔记：
罗盘周期：是俄罗斯经济学家康德拉季耶夫于1926年发现的一种经济周期。罗盘周期按照“技术革命”来划分，在发达的商品经济中发现了50-60年的长周期。 循环。
朱格拉周期：又称设备投资周期，是法国经济学家朱格拉于1860年提出的10年左右的经济周期。
Kitching周期：又称库存周期，由美国经济学家Joseph Kitching于1923年提出，是一个3-5年的经济周期。
将“三周期”与日本房地产开发阶段进行比较，我们发现，日本新开工建设初期与“三周期”的关系并不显着。 这主要是由于日本1973年之前的住房需求没有得到满足，经济、人口等基本面因素胜过周期，导致新开工面积持续增加。
在成熟阶段，朱格拉周期和基钦周期一起向上移动，往往会推动新房开工达到阶段性高点。 例如，1972-1983年、1983-1994年、1994-2002年、2002-2010年的朱格拉旋回中，朱格拉旋回的高点基本对应于新建阶段的高点； 在1972-2001年的七个基钦周期中，基钦周期的高点也基本对应于新开工的小高点。
康波周期的低迷加速了日本房地产业进入衰退期。 尽管日本泡沫经济在20世纪90年代后破灭，但在康博热潮下，总体新开工率仍保持在较高水平。 2005年，随着康博进入经济衰退，新开工量迅速下降，此后十多年来一直保持在较低水平。
（此为摘录，省略美国、香港与“三周期叠加”理论的比较，结论类似）
综上所述，我们认为，从美国、日本、香港等成熟市场的长远角度来看，房地产的发展可分为三个阶段：起步阶段、成熟阶段和成熟阶段。衰退阶段。
其中，房地产从起步阶段进入成熟阶段的重要标志是：①住房比首次达到1.1左右，首次购房需求下降； ②GDP增速从8%以上下降到5%左右； ③城镇化率从年均1%左右的快速增长速度下降到年均0.5%以下； ④ 人口增长率下降到1%以下。
房地产从成熟阶段进入衰退期的重要迹象是：①GDP增速进一步回落至3%以下； ②城镇化率年均增速进一步下降至0.2%以下； ③人口增长率下降至0%左右。
房地产的发展很大程度上依赖于宏观基本面。 如果基本面长期保持稳定，到期期限可以不断延长。 例如，美国在20世纪60年代进入成熟期，至今已持续60多年。
从周期角度看，三大宏观周期是重要的隐形驱动因素。 Compo周期是影响房地产长期走势的加速器：日本进入Compo衰退期，新房开工中心迅速下降； 美国在康波复苏和繁荣时期保持稳定的新屋开工，并在康波衰退和萧条时期经历了多次房地产开发。 调整后，新房开工断崖式下跌。
Jugla周期和Kitchin周期影响房地产中短期走势：在成熟阶段，日本新房开工高点基本对应Jugla周期和Kitchin周期高点； 美国的新屋开工率领先于朱格拉周期和基钦周期。
同向运动的三个周期可以决定房地产的走势：例如，1970年代、1980年代和2008年美国次贷危机的调整就是三个周期向下叠加的结果； 当三个周期向上叠加时，新房开工往往会恢复。
第03部分
中国房地产市场发展周期
从中国市场的基本面指标来看，我们认为当前中国房地产市场符合成熟初期的特征：
——经济：2010年至2021年GDP平均增速约为7%。 据中国社科院测算，2020-2030年中国潜在增长率将从5%降至4%，2040年降至3%左右；
——人口：目前人口增长率接近0，根据任泽平的预测，2023年人口增长率将转为负值，2040年人口增长率约为-0.4%。联合国的预测则更加悲观，预测： 2040年中国人口将降至13亿，对应人口增长率为-1%；
——城镇化：2021年城镇化率达到65%。据中国社科院预测，2030年我国城镇化率将达到70%，2040年将达到75%，年均增速回到2019年左右0.5%；
——户户比：2020年住房比达到1.09，基本达到成熟期1.1的水平。
从周期来看，中国目前正处于康博萧条期、朱格拉复苏期、基钦衰退期。 从康波周期来看，全球自2016年起进入康波萧条期，预计2024-2025年开始复苏； 朱格拉周期将在2020年因疫情影响见底，2022年上半年数据显示，目前处于弱势复苏阶段，预计将持续到2025年左右； 基钦周期将于 2020 年开始恢复，并于 2021 年 10 月达到峰值，然后下降。 根据库存周期约3.5年的历史经验，预计库存周期将持续下降，直至2024年初。
虽然设备投资已开始复苏，但受到康博洼地的压制。 与此同时，企业主动去库存的行为将进一步制约经济复苏。 因此，预计本次调整需要的时间较长，到2024年左右，康波周期逐渐转向、触底反弹后，新一轮库存周期开始。 预计2025年至2035年中国房地产将缓慢复苏。
结合三周期理论，2025年至2035年康波周期总体呈上升趋势，2026年至2028年朱格拉和基钦同时下降，新开工预计小幅调整； 2029年至2030年，Jugla将下降，Kitchin将上升，预计新开工正在缓慢修复； 2030年至2032年，Jugla上升，Kitchin下降，新开工预计将慢慢恢复； 2033年至2035年，三个周期叠加向上，预计2035年达到阶段性高点。
同时，结合日本和香港的到期期限（日本34年，香港23年），我们保守估计中国的到期期限为20年。 我们预测中国房地产可能在2040年左右进入衰退。
结论结语
Q1：从美国、日本、香港等成熟市场的长期周期来看，中国房地产市场目前处于什么阶段？ 它会持续多久？
（1）参照美国、日本、香港等市场成熟阶段的基本面特征，我国各项指标与成熟初期的特征一致。 然而，人口的过早减少将缩短成熟阶段的持续时间，预计将持续20年至20年。 2040年左右进入衰退；
（2）从周期共振来看，中国目前正处于康波萧条期、朱格拉复苏期、基钦衰退期。 预计此次调整将需要更长的时间。 可能会在2024年左右触底，然后在2035年继续高位波动，达到成熟的顶峰。
注：本文为本公众号原创，部分内容和数据来自统计年鉴和网上数据采集。
