看看这栋楼的密度
像我一样来自北方的人
恐怕第一感觉就是远离。
坚决不买
我们最基本的朝向、采光、通风都缺失了。
你是否在想：哪个不靠谱的小开发商为了多卖房子，疯狂地把容积率定得这么高？
但，
但，
但
这可不是什么无名小开发商。
这就是广西第一房地产企业——章泰集团
房地产开发、物业服务跻身我国百强
是广西为数不多的“百强”品牌之一
据说
在章台的诞生地桂林
每10个业主就有4个是长泰人
其吸引力可见一斑
长泰大部分楼盘都是这样的高密度产品
不仅容积率高，而且建筑密度高。
为了达到如此高的密度
每栋建筑都有不同的朝向
建筑类型基本为塔楼、工字楼、X字楼。
两家人靠在窗边聊天，没有提高声音。
如果你想让你的孩子专心做作业，仅仅关掉自己的电视是不够的。 毕竟，一抬头，就能清晰地看到对面电视上的画面。
张泰只是一个典型的例子
桂林很多房地产项目都是这种高容积率的项目。
这很容易引起投资者的担忧：
高容积率增加供应，
供应量会不会太大？
市场能消化吗？
会出现供应过剩吗？
01
针对这个问题，我们先来分析一下上半年的情况，看看目前的现状
2、3月份疫情的影响就不用说了。
4月份，房地产市场逐步回暖。 为了救市，出台了免征契税等利好政策，房地产企业也给出了优惠和各种折扣。
另外，五一前后，大量新项目上马，大家都摩拳擦掌。 房地产市场明显回暖。 直到5月下旬，热情才略有下降。
进入6月，花样年、万达、金科等热门地产项目竞相促销，丽江乐府、长泰丽东新城、金科·集美江山、龙王海月湾等新项目齐聚。 随着市场的开放，再加上中介机构的大力宣传，最后的政策利好期，楼市再次火热起来。
几个新开盘的项目位置即使不是远郊，也可以说是近郊。 也就是说，他们没有区位优势，也没有配套设施。
这是龙王海湾项目目前的建设状况
项目前的三中路可直达花生塘购物中心和市民广场。 前面马路对面就是环城水系。 走西路直走1000米就到了国际会展中心（政府文件说预计7月份开工。我们去探索了一下，已经有几台挖掘机在工作了） ）
整个项目区正处于起步阶段
还有一点就是这个项目本身就相当大，占地3000亩。 前期主要建设农产品物流园区（面积约1000亩）。 住宅项目刚刚开始开发，配有3所幼儿园、1所小学。 、 1所中学和商业综合体还没有建成，看起来是一大片空置土地。
但现场的情况却十分热闹。 带着孩子的家长非常多，孩子们自发地组成了游戏小组，玩得很开心。 也许有人在这里造势，但从沙盘和询问的热情来看，感兴趣的顾客似乎还是不少。
据政府统计公报，桂林市户籍人口和常住人口均超过500万，但城镇化率仅为50%，而临桂区城镇化率仅为41%。 国家统计局公布的数据显示，中国大陆城镇化率已超过60%
也就是说，桂林的城镇化还有很大的空间，这也意味着桂林还有大量的刚性购房隐性需求。
城市化方向是必然
不确定的只是桂林城市化跳跃的触发点。
即使不特别关注政策，相信很多人都知道，目前的大方向是旧房改造，住房改革基本没有被提及。 比如威海，2018年房改数量为2.9万多户，2019年数量大幅下降，仅有800多户，且大多不提供补贴。
但是，但是，但是
这只是大方向
现在的楼市是一城一策
和
广西是一个自治区
所以
很多人可能不知道，广西还在进行房改，被拆迁户可以自由选择实物安置和货币安置。
桂林2016年没有赶上全国房改浪潮，没有进行大规模的房改。 该区域的能量不容忽视。
这，也许就是重点
02
2019年8月16日，首款在桂林生产的华为手机正式亮相。 这还只是千亿元桂林深科技智能制造产业园项目一期的成果。 该项目共分3期。 二期工程将于一期工程投产当天启动。 预计今年年底即可投产，三期预计21年底投产。
很多人对桂林的印象都集中在旅游上。 桂林以前的发展也是以旅游业为主。 不过，近两年来，桂林的发展逐渐聚焦于工业。 2016年《政府工作报告》明确提出，桂林将重振工业辉煌，走出一条具有旅游城市特色的新型产业发展道路，将华为、南海制药等知名企业引进桂林。
华为是桂林“全面融入大湾区建设、承接产业转移”的代表和体现
2017年3月6日桂林市人民政府与华为技术有限公司
签约仪式在北京钓鱼台国宾馆举行，华为桂林项目实质性启动。
华为在桂林的设立有研发机构、全国第三大培训分公司，当然还有工厂
很多人可能对主机厂不感兴趣，认为他们没有研发机构那么高端。 然而，这座创造数万就业岗位的工厂对于桂林来说意义重大。
长期以来，桂林一直是人口外流地区。 当地劳动力十分丰富。 在大街上、商场里，经常能看到带着两三个孩子的父母。 但由于经济原因，很多人选择在广东深圳工作——交通便利、距离近
华为、深圳科技、比亚迪等工厂的设立，必然会吸引当地人回流，甚至可能吸引农民工。
就业人口产生购房需求
这，可能就是那个点
03
契税免税6月底到期，这段时间本地客户基本都上车了。
决定楼市下一步走向的一个很重要的方面是：外地客户能进来吗？
这在很大程度上将决定下半年桂林楼市的表现。
5月20日，临桂区区长来直播带货，带的货比较大——桂林奥林匹克花园、桂林五悦广场、花样年豪宅国际、章台临桂5大项目、万达都市等数百个特殊房间数
区长直播卖房的背后，也能看到对下半年楼市的担忧。
临桂一直是桂林房地产市场外地客户的主战场。 简单来说，有两个原因。 首先，老城区可开发土地少，新项目很少。 而且房价都在万元以上，选择余地不大。 空间也极其有限； 其次，临桂是桂林市新的行政、经济、商业、文化中心。 其发展呈上升趋势，但房价只有老城的一半桂林临桂区2月房价，盈利空间很大。
据官方统计，今年1-4月，老城区外地顾客数量比去年减少8.2%，临桂区外地顾客数量比去年减少14.3%。
即使不看数据，我们也能切身体会到，阻碍外地客户到来的原因有很多：航班还没有开通、疫区不让出来、工作单位严禁出省、本人或家人都在担心疫情……
可以说，上半年市场行情大部分主要是本地需求支撑的。 其中，有大量群体为了享受房地产公司的优惠政策和利益而提前购房。
房企也深知这一点，因此在6月份再出手，希望利用最后一个政策利好期，刺激当地刚性需求。
本地客户的购房需求提前释放，接下来的楼市肯定要看外地客户。
尴尬的是，疫情的影响依然存在。 目前，北京新发地疫情仍在严格排查中。
过去的这个时候，桂林的街道上挤满了人。 现在，电影院都不敢开门了。 一直以来都是外国游客的天下的阳朔，借此机会升级了西街。
毫无疑问，外国顾客的回归还需要时间
经过上半年一系列救市政策，当地客户已接近饱和。
临桂目前拥有庞大的住房存量基础。
在此情况下，下半年楼市极有可能走上以价换量的道路。
但可以肯定的是，境外的购买力只会不断积累，而不会消失。
写在后面的话
我们去过很多城市
我见过无数的房产
我们所有的文章都是体检结果
我们认为，从当地农民工、夫妻早餐店、出租车司机……获得的信息比网上数据更接近真实情况。
这也是我们所做的
我们的目的是为需要居住和移民的朋友提供更好的资产保值渠道。
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