本文作者连平，致信投资研究院首席经济学家、所长，中国首席经济学家论坛主席
2021年，房地产行业将呈现“先高后低”的走势。 房地产调控政策大部分时间保持较高压力，房地产企业融资环境快速收紧，导致房地产投资增速逐步回落。 展望2022年，房地产政策向“稳预期”“稳增长”要求靠拢，定调更好满足购房者合理住房需求，保持房地产平稳健康运行市场。 近日，住房和城乡建设部召开年度工作会议，明确呼吁“充分释放住宅需求潜力”，表明房地产调控有望大幅放松，包括可能调整住房等政策。例如购买限制、销售限制和贷款限制。 展望全年，房地产市场可能呈现五个重要趋势。
第一个趋势是地方政府调控政策逐渐向稳定楼市靠拢。 当前房地产行业整体低迷、市场形势偏冷，很大程度上是地方政府政策偏差造成的。 按照中央稳增长的要求，2022年地方政府纠正房地产调控政策偏差势在必行。2021年底、2022年初以来，部分地方政府陆续出台了一系列政策积极落实稳定楼市措施。 住房公积金贷款方面，南宁、北海等地方政府放宽公积金政策，降低公积金贷款首付比例，增加公积金贷款额度。 在预收制度方面，继去年11月成都、广州率先放松预售监管后，烟台、眉山等地的商品房预售监管制度也有所放松，包括适当下调预售监管制度。提高商品房预售监管资金留存比例，加大信贷投放力度 上级房地产企业将使用商品房预售资金额度，缓解房地产企业现金流压力。 土地拍卖方面，杭州、宁波通过延长土地出让金缴纳期限、降低起拍价等方式，提高了房地产企业的利润空间。 宁波最新一轮土地集中拍卖已全部结束，土地市场出现积极信号。 整个2022年，地方政府房地产调控政策将进一步凸显稳定楼市的政策目标，放松和调整有偏差的相关政策措施。
第二个趋势是住房金融总体进一步复苏。 随着央行及相关监管部门对房地产市场融资环境、购房行为、监管等方面监管政策的放松，房地产企业和住宅领域信贷融资增速下行的压力将会有所缓解。 截至2021年12月末，全国商业房地产贷款余额52.5万亿元房地产行业发展趋势，占金融机构贷款余额的27.2%，较2021年9月末上升0.1个百分点； 其贷款余额增速为7.9%，增速为7.9%。 2021年9月末回升0.3个百分点，改变了此前连续三年余额增速放缓的局面。 2021年四季度以来，住房信贷政策小幅改善，居民住房贷款利率开始下降房地产行业发展趋势，个人住房贷款增速回升，商业银行放贷步伐加快。 一些刚性需求和改善性需求正在逐步恢复。 按照“充分释放居民住房需求潜力”的要求，预计2022年个人住房抵押贷款发放将进一步加快，优质房企开发贷款也将回归常态合理增长，支持房地产业平稳健康发展。
LPR下调有利于改善房地产行业预期。 进入2022年，央行在1月份下调了五年期贷款基准利率LPR。 预计全国首套房平均利率将回落至5.31%，较2021年三季度末的5.46%累计下降15bp。整体房贷利率已回归短期。下降通道。 这意味着，下一阶段，居民住房抵押贷款和中长期贷款增速有望逐步摆脱下行压力。 针对目前房地产投资快速下滑、楼市遇冷的情况，LPR下调对应房贷利率下调，表明该政策延续了中央经济周期对房地产行业的政策基调。 2021年底工作会议和政治局会议，支持更好的商品房市场。 满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 预计下一阶段，部分城市可能会小幅下调首套房贷款利率，适度降低购房者融资成本。 参考以往同类周期房贷政策，预计个人房贷利率或由2021年三季度末的5.54%下降至2022年末的4.8%-5.0%左右。
三是房地产市场总体下行趋势逐步企稳。 从住房金融环节入手，对符合条件的房企提供合理的流动性支持，包括边际改进开发贷款、债券、租赁住房信贷等融资方式。 加上地方政府房地产调控政策的放松和修正，将促进房地产行业的发展。 良性循环。 具体来说，可能带来四个变化：一是商品房销售节奏可能加快，降价促销可能持续。 二是土地市场趋于稳定。 除大型房企外，预计二季度后部分中小型民营房企也将逐步回归土地拍卖市场。 第三，新开工可能触底反弹。 预计2022年上半年新开工业绩仍不容乐观。 下半年，在开发贷款利润率改善的带动下，新开工有望回升，全年降幅较大。 2021年会有一定约束。四是房地产投资由下行转平稳，增速放缓。 预计2022年房地产开发投资同比增长约3.5%。可以预计，2022年下半年，房地产市场或将总体企稳。
第四个趋势是房价可能普遍呈现先跌后涨的趋势，一线城市房价的表现可能更为典型。 纵观2021年全年表现，全国房价整体先涨后跌，5月份达到最高点。 此后，土地市场和商品房成交量逐渐下滑后，房价涨幅逐渐收敛。 全年除一线城市新房价格涨幅小幅扩大外，其他地区和市场价格涨幅持续放缓。 新房市场涨幅超过5%的城市由2020年底的24个降至9个。12月置信房地产综合景气指数为1.2，较11月回落0.3个百分点，表明短期内全国房价增长面临小幅下行压力，主要原因是土地市场和房地产销售疲软。
展望2022年，受二三线城市购房基数高、购房需求放缓的影响，房价增长很可能大部分时间处于负区间。 但由于供给不足、需求上升，房价可能在三季度末至四季度初见底。 一线城市的房地产是抗通胀的资产。 近十年投资一线城市房产的投资者，才是真正通过房产投资抗击通胀、跑赢通胀，实现所谓“保值增值”的人。 从实体房地产来看，大城市的长期住房需求依然巨大。 目前，主要城市现房库存较低，上海、杭州、深圳、重庆等地商品房销售周期不足一年，说明当地新房供应不足的问题区更为突出。 结合住宅领域住房金融环境的边际改善，并考虑到信贷环境通常领先销售6-9个月，预计今年三季度信贷的滞后效应将开始显现，住房需求将逐步恢复。 由于2022年整体地价上涨压力较大，且目前重点城市现有住房库存偏紧，这可能推动下半年相应地区房价出现反弹，其中包括住宅等房地产建筑物、办公楼和商业地产。 投资者可以关注这部分实物资产。
趋势五是市场对优质房地产金融资产的配置需求稳步回升。 随着市场整体企稳，未来阶段房地产权益资产、优质房企证券、房地产REITs将逐步体现其配置价值。 投资者可以对房地产行业多元化的投资形式抱有积极的态度。 过去，在房地产投资下行压力较大的时期，优质房企的债券年化收益率在5%至7%之间，已经是不错的回报了。 目前二级市场房地产股市盈率处于历史低位，仅为8.7倍，安全边际较高。 2021年11月以来，随着房地产调控政策逐渐理性友好、住房金融支持政策不断强化，金融市场对房地产行业运行的预期有所改善，特别是对央企和国有房地产企业资质优良的房地产开发企业。 将带动房地产股价快速反弹，未来房地产权益资产估值存在大幅回升的可能性。 公募房地产REITs自2021年6月登陆证券市场以来，一直受到专业投资者的青睐。银保监会也于2021年底批准保险资金投资该领域。REITs以其资产-轻模型和专业管理特点，使底层资产项目实现了稳定的现金流，年化收益率可达4%-10%，具有长期战略配置价值。
