房地产抵押担保一直是银行青睐的重要担保方式之一。 但从临安农信社以房地产抵押贷款形式形成的坏账来看，也存在因抵押物变现困难而无法收回贷款的可能性。 健康）状况。 截至2015年底，临安农信共有16户、金额693.7万元，以房产抵押坏账贷款。 抵押品难以变现的主要原因包括：
1. 腾出房子很困难
王某于2009年3月31日向A信用社申请贷款80万元，抵押物为前王街1440-1542号王某大厦202室及柴房； 林田9巷28号，整栋建筑面积268.2平方米。 后来，因借款人参与民间集资并逃往国外，导致贷款逾期。 经起诉并拍卖前王街1440-1542号一栋楼202室及柴房，追回本金59万元，利息4.9万元。 林田路的全部房产都归他的老母亲所有。 考虑到老妇人无法住宿，法院一直无法处置抵押贷款。 类似一栋难以腾出的房子，有10户，金额198.6万元。
2. 抵押品价值被高估
某家具公司于2006年3月30日至2006年8月28日期间，使用该公司拥有的产业转移用地3189.2平方米、厂房2802平方米，先后9次向B信用联社申请贷款200万元。 设立抵押贷款。 该抵押物经浙江省临安市价格认证中心评估，评估价值371万元。 签订了最高抵押额度200万元的抵押贷款合同，抵押利率为53.9%。 后来抵押房地产，由于公司经营不善，法定代表人外出避债，导致贷款逾期。 通过法院公开拍卖，追回本金150.7万元，无法追回的金额不足49.3万元。
3、抵押品边界不明确
某铸造厂于2011年12月5日向C信用联社开出银行承兑汇票，金额为60万元，到期日为2012年6月5日，按票面金额的50%缴纳保证金，敞口部分以该厂的房产作为抵押，抵押物为高坎村产业转移用地1672.5平方米、厂房641.94平方米。 由于该工厂涉及民间借贷，抵押品被扣押，账户被冻结。 验收到期后出现预付款。 由于工厂使用的土地是产业转移、划拨、集体所有，不能分割。 法院不同意将转让的土地和厂房分开拍卖，因此抵押物无法处分。
2011年3月8日抵押房地产，王某某向D信用社借款100万元，使用位于金城街道场桥路122号的房屋，建筑面积390.9平方米，面积241.3平方米。 。 它被分配作住宅用途。 在土地上设立抵押。 后来，因投资农家乐失败，贷款逾期。 但由于与他人共建、分割抵押贷款困难； 难以界定租赁的现状、租赁补偿和租赁结算的困难； 并且需要支付高额过户费才能转让房产，抵押物尚未处置。
4、抵押物的处置受地域限制
方某某于2011年7月4日向E信用合作社借款50万元，以自己位于倒石镇银坑村92号的450.3平方米房屋设立抵押。 贷款逾期后，信用社通过法院对抵押贷款进行了第二次拍卖。 但由于抵押地点特殊，村外无人能买。 村民们想买，但碍于情绪而不愿意买。 ，导致第二次拍卖因无人竞拍而失败。
5、抵押土地上新建房屋
临安市某炒货厂于2011年9月6日向E信用社借款110万元，以该厂产业转移用地3703.96平方米、厂房286.09平方米设立抵押。 后来，由于生产需要，工厂在抵押的土地上建设了新工厂，但因资金不足而暂停了该项目。 贷款逾期后，抵押物通过法院进行拍卖。 拍卖过程中，在建工程承包商对评估价和优先还款提出异议，并拖欠大量农民工工资，导致抵押物无法处置。
针对上述抵押物变现过程中的实际问题，笔者结合相关规定提出以下风险防控措施：
1、房屋抵押需谨慎
最高人民法院《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，在执行金钱债权时，只要：“对被执行人负有赡养义务的人被执行人在被执行人名下有其他维持生命所必需的住所； 执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让其名下的其他房屋； 执行申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其扶养家属提供住房，或者同意参照当地房屋租金。市场平均租金标准扣除五至八年的“租金从房屋价格变化中，只能实施一套房。”根据这一法律规定，一套房的实施不存在法律障碍。但在实际实施过程中，一套房的腾出是一直是个大问题，为此，在发放住房抵押贷款时，客户经理必须对抵押物进行现场勘察，如果有老人共同居住，抵押房产确实是抵押人唯一的住房（包括那些可以提供第二套住宅的），还必须核实房产状况，确定是否适合居住），对于这两类情况，必须审慎发放住房抵押贷款。 考虑到处置时必须扣除五至八年的租金，评估价格或设定抵押限额。 保持紧张。
2. 认真开展贷前调查
账户管理人必须对客户提供的抵押房产进行现场检查和抵押风险评估，确认房产权证与实际情况的相符程度，是否存在权利缺陷。 经过现场勘察和抵押风险评估后，发现拟抵押房产存在明显不利于其变现和价值实现的因素的，应采取审慎态度决定是否接受抵押。
3、及时跟进抵押登记情况
《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押物。建设用地使用权抵押时，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该土地与建设用地使用权一并处置，但抵押权人无权从新建房屋价款中优先受偿。” 为此，要求客户经理在发放抵押贷款后结合贷后检查检查抵押物的状况。 当发现新的建筑物时，要督促抵押人及时办证，并将新的建筑物与原抵押物一并抵押。
4、切实转变风险控制理念
一是要坚持客户的正常经营收入是第一还款来源的理念，不能因为有房产抵押就忽视客户的经营状况； 其次，对于小额贷款，如果客户提供的担保人实力足够，担保意愿强烈，客户应该认为第二还款来源得到了保证，无需将房产抵押视为风险控制的唯一标准。
