双十一已进入第十个年头。 从熬夜抢购抢不到，到今天跨店400-50，真是福利多多啊。 我身边有很多朋友说自己没什么可买的，但不知怎么最后还是把500元的零用钱花光了。
别人在双十一买了红枣运动鞋和羽绒服，而我最好的朋友在淘宝上购物，爱上了一套正在拍卖的房子。 她让我帮忙选，那我们就来说说拍卖的房子吧。
我们先来说一些常识：
1、人民法院诉讼资产网展示最全的拍卖标的。 该平台首先发布并分发到淘宝和京东进行拍卖。 淘宝平台比京东更方便使用和操作。 所以，拍卖行并不是淘宝独有，京东也有； 房子的交易量比卖袜子的聚划算大得多，所以进入淘宝或京东APP时，第一屏最显眼的十个选项栏里就有“拍卖”。
2、拍卖一般提前1个月发布公告，告知标的情况。 会有照片、评估报告或者房子的实际情况。 可以提前做好准备，包括了解题材、准备资金。
3、关注第一场拍卖和第二场拍卖。 除非第一次拍卖的价格特别合适（讨价还价）或者价格很低（占用资金不多），否则第一次拍卖一般不会成交，会被闲置。 ，在第一次拍卖失败后约30-45天，将举行第二次拍卖，起拍价降低10%-20%。
正在拍卖的房产有多种类型：
第一次拍卖时最喜欢的模特
为了帮助闺蜜选房，我查阅了淘宝近一年多的拍卖成交记录。 我可以举几个例子，一目了然。
A房：位于北京市石景山区八角路，是一套30平米的一居室，三层，估价158万，首拍价127万。 拍卖前有五人报名。 由于房子价格低廉，只需拥有100万以上的资产，就可以拥有一套房子。 这种房子在第一次拍卖时会很受欢迎。
B栋：位于丰台区长兴路中体奥园的联排别墅。 地下一层，地上三层，前后院落。 面积为253平方米。 评估价688万。 该房屋起拍价为评估价，即起拍价为688万，将进行首次拍卖。 竞拍者于9时25分进行竞价，距离拍卖结束仅剩35分钟。 然而，该房屋的四名竞标者频繁出价推迟拍卖。 拍卖于11时58分结束，延迟了2小时，拍卖价格为761万。 房子实际售价在1000万到1200万之间。 如果售价1100万的话，利润率相当于339万。
一般来说，如果第一次参加拍卖的房子起拍价与市场价格相近，那么第一次有人会很难卖出去。 毕竟市场上的二手房可以精挑细选，而拍卖行则存在很多隐患。 很多玩拍卖的“老玩家”都会看第一场拍卖的性价比。 如果性价比不高，他们根本就不会卖。 如果把起拍价留到第二次拍卖，起拍价会降低10-20%，利润空间会更大。
但也有例外。 一是房子总价很低，占用资金不多，所以购买门槛低，以后卖起来会比较容易。 二是房子定价便宜，利润空间大。
二级拍卖中的热门车型
在浏览拍卖时，我发现很多房子在二级拍卖时都很受欢迎。 这是一个例子。
C房：位于北京市丰台区望园西里，四层一居室，面积47平方米。 预估价301万。 按照这个小区的成交价来看，这个户型确实可以卖到300万左右。 这所房子的第一次拍卖即将开始。 266万的拍卖价失败了。 两个月后，进行了第二次拍卖，起拍价为212万。 很多人报名了。
这类房子第一次拍卖时的实际价格相差并不大，也就是没有多少利润空间。 房子拍卖失败后，价格从266万跌至212万，减少了54万，相当于降价20%。
D房：位于北京市朝阳区武胜西里，147平米，16层，估价699万，二拍起拍价559万。 10人报名参加拍卖，竞价88次，最终以700万成交。
但实际情况是，越受欢迎，就越划算。 起步价低会给人们带来更大的盈利空间，但往往空间越大，参与的人就越多。 而且，拍卖本身也存在一定的非理性因素。 投标过程不仅仅是价值的衡量。 有时人们会得意忘形，为了竞价而竞价，最终导致一定程度的非理性涨价。
事实上，刚才这套47平米的一居室在第二次拍卖中就被拍出了，起拍价为212万。 最终有7人报名34次竞拍，成交价为278.8万，比首场拍卖的266万贵了几十万。
一般来说，第一次拍卖价格的利润率较低，所以等到第二次拍卖降价时更划算。 不过，第二次拍卖的利润空间更大，竞争者也更多，所以最终的成交价格可能不会像想象的那么低。
三场拍卖需谨慎
如果房屋直到第三次拍卖仍未售出，则通常存在问题。 或者权属不明； 或者租约仍然存在； 或产权规模较小； 或评估不明确； 或者有很多隐藏费用。
E房：位于西单北大街的商厦，面积97平方米，目前出租给美特斯邦威，评估价710万。 第三次拍卖以500万起拍，但仍然失败。 主要占据几个条件。 1、小产权商业建筑剩余使用年限28年； 2号租给美特斯邦威，还有一年多到期。 因此，物流拍卖标的。
F栋：位于房山区韩村河畔，117平方米，四楼。 预计售价90万。 第三次拍卖以68万起拍。 竞标167人，成交价139万。 然而，直到第三次拍卖，房子才被出售。 主要是房子评估不祥，上面明确写着：没有钥匙，有银行抵押； 被执行人可能会拒绝配合，拖欠房产的水电费……买房是一件幸福的事情，但看看这些条件，我真的高兴不起来了。 。
这些条件也给移交工作带来诸多隐患。 如果价格不够低，谁愿意买没有钥匙、不肯腾出的房子。 而此类房屋的另一大隐患就是不能出售、不能出租。
之前听朋友说，在法院执行拍卖之前，很多被执行人都会和亲友签订租赁协议。 租期为20年，价格非常低廉。 比如，每月100元租一套房子20年。 虽然购房者可以获得这100元的收入，但如果你必须遵守这样的租赁协议20年，你真的会遭受很大的损失。 往往在这种情况下，需要一次性支付数十万平方米才能终止租赁。
最受青睐的目标物品的几个特点：
合理的利润空间
我闺蜜选择在拍卖平台而不是链家买房最重要的原因是通过这个渠道拍卖价格低，省了中介费，自己住也省了开支，而且还有合理的价格。如果你卖掉房子，利润率。 通过观察，利润率越大，对购房者越有利。
为了进行简单的计算，您可以考虑房屋的收益率。 即每百万人的利润率。
以A房为例，实际售价为158.5万，相当于评估价158万，每百万利润率几乎为0。
以B屋为例，实际拍卖价格为761万。 房子实际售价为1100万，利润率折合为339万。 每百万利润率为44万。
以C房为例，实际拍卖价格为278万，售价为301万，每百万利润率为8万。
以D房为例，市场价830万，成交价700万，每百万利润18万。
通过对比，各家的利润率一目了然。
资金占用成本
理论上来说，利润率越大，就越值得购买，但也要考虑到资金占用成本，即这套房子需要投入的资金。 从北京目前的房屋买卖政策来看，两年以内的交易需要缴纳增值税和个人税。 为了避免大额税费，房子必须持有至少2年。 2年占用的资金加上回报率综合起来，就可以决定是否值得拥有。
相比之下，上述A至D四栋房屋占用资金为158万； 761万； 278万； 分别为700万。 在不考虑2年升值空间的情况下，仅根据当前售价计算，AC的资金占用优于BD。
拍卖时给闺蜜的一些小建议：
仔细阅读评估报告
并不是说利润率越大就越值得。 正如上面拍卖注意事项中提到的，很多房子看似利润空间很大，但实际上却存在很多隐患，给购房带来麻烦。 因此，您在购买前需要阅读拍卖公告。
一份“合格”的拍卖公告会包括房屋的详细照片、面积、权属关系、是否出租、是否有钥匙、用途、是否有抵押、空置状况、物业水电情况等，以及更详细的公告。 还有看房子的视频，还有评估单位对房子做出的评估报告，包括每个房间是木地板还是瓷砖，屋顶是石膏板还是PVC。 您对房子的了解越多，它就越好。 可以参加拍卖。
相反，很多拍卖标的的状况是未知的。 他们只是简单介绍了面积、权属关系等，其他的并没有提及。 尤其是不了解租赁情况，又没有房子钥匙的情况下，所有腾出、腾出房子所产生的费用也都需要支付。 买方对标的物负责。 这样的题材有点霸道，在没有搞清楚的情况下不宜采取行动。
联系法官了解主题
每份拍卖公告都包含负责该房屋的法官的电话号码。 这位法官是最了解家里目前情况的人。 因此，您有任何不明白的地方都可以联系这位法官。 通过联系他长兴法院拍卖二手房，你可以获得有关被处决者的信息。 您可以详细了解这套房子为何被拍卖、目前的出租和腾出状况、是否是鬼屋、是否有多个业主、是否有多个抵押、是否正在出租等，通过与法官的沟通。
有的评委还会在拍卖前组织大家“参观”该标的物。 对于价值数百万的大件物品，眼见为实，所以最好去看看。
实地考察并联系物业
拍卖公告几乎有一个共同点，那就是过户费、拖欠物业费、拖欠水电费、疏散费等均由买家承担。 过户费可以理解，但物业、水电欠费等需要买家承担，但公告中没有明确欠费金额。 这无疑是租赁之外的又一大陷阱。 如果想了解更多详情，只能联系小区的物管、居委会等部门，查询这笔房子的欠款，避免产生过多的费用。
如果有条件的话最好去看看房子。 如果有封印，就说明里面没有人居住。 如果没有封印，就说明里面有人，很难撤离。 疏散的难度也需要成为一个重要的考虑因素。
我以前见过一栋房子。 评估显示，有一名瘫痪在床的老人和一名精神疾病患者。 写的是腾出比较困难，需要联系他自行腾出。 这种情况非常困难。
贷款还款期限可以吗？
如果你完成了所有的检查工作，仍然觉得这套房子值得购买，那么你需要注意一些技术问题，比如是否接受贷款、余额需要多少天还清等。 例如，在实际操作中，有的房屋拍卖后长兴法院拍卖二手房，余款支付期限为20天，而有的只有3天。 这就需要购房者评估自己是否有财力获得房子。
