当前，看空楼市已成为流量密码。
所以很多人都在说上海房价下降了20%。
你必须说是的，毕竟有。
在一个破旧的小小区里，前一个在三楼，这个在顶楼。 直接市场价20%；
在标杆小区，上一套公寓位于高层，这套公寓位于一楼。 价格相差20%，属于正常现象。
但如果你说市场下跌了20%，那你就是在开玩笑。
三价最低的时候最严格，网上平均价格有50%或60%的折扣，当时的平均成交价只有20%的折扣。
这是因为现在总价高的都是新的。
由于新品过于普遍，总价较高的情况下成交量过少，目前的均价无法反映市场情况。
我们用一些流动性比较好的社区，比较能够反映市场。
在管子里可以看到一只豹子。
看看目前的实际交易情况。
大厦
近两年豪宅交易量可谓坐过山车。
2022年初，豪宅价格普遍仍在22万左右。
到2022年下半年，新天地黄浦滨江成交量已达33万套，几个月内增长50%。
到2022年底，价格直接跌至25万，跌幅-25%。
到今年开春时，最高价格达到35万，涨幅达40%。
现在据说市场又跌了。
别说那些买房的有钱人心里都受不了了，但看的人无不惊心动魄。
由于这两年顶级豪宅的变化如此惊人，所以我就用豪宅把门，黄浦区新天地翠湖天地一期近几年的价格作为参考。
作为一个没有大起大落的楼盘，翠湖天地雅苑近年来的市场表现中规中矩。
2019年初，价格还在14万左右。
到2021年下半年，价格涨到18万。
但与大多数新房不同的是，翠湖天地雅苑的价格自21年下半年以来略有下降，但很快价格又开始上涨。
近期成交价仍高于当时的18万。
以翠湖雅苑为参考，可以考虑。
虽然因为几个特殊户型，价格已经拉高到了33万/35万。
不过现在主流豪宅的价格已经从20万涨到了25万，甚至还有进一步上涨的空间。
下一个新的
2020年初，学区房价出现了非常大幅度的上涨。
原因是当时私营部门开始发行彩票。
由于抽签的不确定性，很多家长选择买学区房作为保障。
水涨船高，次新学区的房子当时涨幅非常好。
2020年、2021年这一波，在次新房价格普遍上涨30%的前提下，很多学区的次新房价格可能会达到50%甚至更多。
2021年下半年之后，各种政策开始针对学区，连教学培训行业都没有了。
在预期下降的前提下，学区房很快就会变冷。
虽然学区房在下降，但这一批新学区房的跌幅确实不小。
主流跌幅普遍在10%以上，很多社区确实跌幅超过15%。
不过，这种急涨急跌的情况并不是主流情况。
如果你真关注学区新房涨跌，应该从2019年就开始关注。
从2019年初到现在，增幅还是一个非常不错的数字。
例如，浦东联洋、金才实验是上海最好的一体化公共办公室之一。
如果从7月21日至今对比，下降幅度相当严重。
但如果从2019年来看，增幅还是相当可观的。
连阳广阳新景园2019年初只有8万居民。
2021年上半年，峰值达到13万+。
增幅超过50%。
即使现在回撤，也已经回撤到11万了。
这一增幅仍高于平均增幅。
如果忽略教育政策改革带来的骤升骤降，学区的分更新曲线实际上非常接近常规的分更新曲线。
比如，长宁古北的玉翠豪庭价格从2020年下半年开始上涨。
到2021年7月，价格从9万多涨到13万。
之后，就有一个统一的价格。
与2021年的峰值相比，目前价格略有下降。
但相比2019年初，还是有非常好的涨幅。
城市里又旧又破
在很多人看来，城市老小股票不涨，就买不到，而且已经跌了20%。
我们来看看实际表现。
对学区内年龄较大和年龄较小的学生的影响远高于较新学区的影响。
学区内确实有一些学校，目前的价格比2020年初要低。
但我们不关注这类政策影响类别。
从2021年的最高峰到最低点，有些房子实际上已经下跌了40%以上。
但同样，价格应该基于 2019 年，而不是 21 年。
我们只看到盗贼吃肉，却没有看到盗贼被打。
这种理解没有任何意义。
我们来看看近年来此类住房的实际情况，以普通城区无学区的老房子、小房子为例。
闸北不夜城的苏家巷社区，各方面都很普通。
就这样，近几年的情况又如何呢？
很明显，2019年，这个小区的均价才6万。
即使到2020年底，价格也只有6万。
但进入2021年，房价大幅上涨。 巅峰时期，人数达到了八万人。
现在，成交价是多少？ 75,000。
跌倒了吗？ 它已经掉下来了。
但与增长相比，这种下降是否更能说明：
城市老破消其实是一类成长性和流动性都不错的产品。
远郊
既然说市区的破旧房，那么标杆永远是远郊的次新房。
如果是郊区的次新房，一般都比老房子、小房子好。
无论是住宅物业还是流动性，增速也都不错。
即使对于宝山来说，整体认可度也不是特别高，该类产品的流动性还是很好的。
顾村的保利上海不靠近地铁，又受到联价新房的挤压。
但它这几年的表现还是相当不错的。
单价从2019年的不到5万，涨到了6万。
尽管受到新房挤压的影响，仍有5.3万套成交。
不能说是最好的，但至少也不能说是差的。
如果纯粹是在郊外，那只能是听者伤感、听者落泪。
海湾是上海有名的坑。
这有多夸张？
我2005年在湾区买的房子，至今涨幅还不到50%。
对于大多数城市地区的房屋来说，价格上涨幅度为500%甚至1000%。
这就是差距。
至于湾区的房子，2019年至今涨幅为0。
棕榈滩海景是海湾上一个不错的社区。
2019年至今，我们在震撼中前行。
能卖到什么价格完全取决于买家的心情。
一般来说，价格一直在1.5-1.7之间，1.6万的成交比较常见。
近期成交价是多少？ 14,000。
几年下来，钱没有增加一分钱。
而且，流动性一团糟，未来很可能还是这样。
我们简单说一下结论：
在远郊一定不能碰它。 有些产品只有降价风险，但至少具有流动性。
远郊既没有流动性，也没有增长。 买了就做好心理准备。 这是一个完整的“房地产”。
现在学区房存在政策风险。 如果家里没有需要使用学区房的孩子，不建议使用学区房作为投资。
谁知道以后会不会有新的教育政策。 而且有了这样的政策，你就没有反抗的余地了。
老婆小最大的问题就是存量太大，居住体验不好。
当市场不好的时候，它的价格会比次新房下降得更快。 不过，如果预算有限，又需要在城里工作，老破小至少通勤方便、机动性强，实际涨幅也不弱。 低预算的自住仍然是一个不错的选择。
豪华住宅市场与普通住宅市场无关。
如果你真的想买豪宅，你不需要关注上海的市场行情。 不过，您应该关注近期的实际成交价格。 不管你多有钱长兴路二手房，25万和35万之间的差距也不是一个小数目。
城市次新房依然是上海保值性和流动性最好的品类，无一例外。
不用急于求成，先弄清楚自己想要什么。
如果它确实适合你，那么它也是你所需要的。
该准备的时候就准备，该行动的时候就行动。
了解自己的人永远是自己，而不是别人。
最后看一下《城市测量师》近期发布的上海房价变化监测数据（价格点为2023年6月1日）
目前，全市正处于降温趋势。 只有市中心和中环附近的少数地区有一点暖色调。
从环线区域来看，中外环房价波动最大，而内环房价波动最为强劲。
全市121个行业中长兴路二手房，二手房价格环比上涨的行业仅有27个，占比20%。
80%的行业处于下降状态，下降行业数量较上月有所增加。
从图中的数据来看
碧云、新昌、张江、洋行等地，二手房价格环比涨幅均超过1%。
月浦、花木、五角场、中原等板块，二手房价格环比跌幅均超过1%。
