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内容选自【王博看京楼】微信公众号。
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001
问：我看到天通苑东二区顶楼的复式，有三居室和两居室。 顶楼复式的单价确实便宜，但并不常见，税费也比较高。 而且，来天通苑买房的都是刚需改善的穷人。 结果房价比130多平米的三居室贵不了多少，而且流动性似乎也不好。 以后卖了，税还是那么高，投资还有意义吗？ 而且，我这个年轻人，爬上顶楼也很困难。 希望您能详细讲解一下鼎富的优势有哪些？
答：天通苑地段，面积200平米左右、总价650以内的顶层复式最具性价比。 我对天通苑复工持乐观态度的主要原因有以下三点：
首先，天通苑片区是北京最大的保障性住房片区。 目前的房价偏低，与其交通、配套设施和周边产业不足有关，但最重要的一点是人员结构较差。 天通苑一直是外地贫困人口来京购房的聚集地。 它是屌丝的象征，所以严重影响了价格。 但随着时间的推移，穷人不再是穷人，穷人的帽子也会慢慢摘掉。 所以潜力会更大。
其次，未来科技城的发展和望京互联网产业的持续发展，以及交通和配套设施的日益完善，将利好天通苑。
第三，预算600元以上的购房者很少看上天通苑，因此天通苑顶层综合体的购买需求相对较小，这也是价格低廉的原因。 如果流动性充足，就不存在套利机会。
第四，目前正在进行老旧小区改造，加装电梯是鼎福的一大利好。 不再需要爬楼梯了。
002
问：我比较看好合生国际花园的三居室。 房子视野更好。 从北窗可以看到CBD夜景。 但缺点是该建筑靠近火车轨道和三环路。 CBD的夜景和火车、高速公路的噪音哪个更重要？谢谢
答：谢谢您的赞赏。 我去过合生国际花园，不建议选择这个楼盘。 该盘有两个缺陷：
首先，合生国际花园地处盲区，被铁路和通惠河隔开，社区内交通不便。 这是一个缺陷。 要知道，在北京这样的大城市，小区的交通区位尤为重要；
其次，该小区东临三环路，北临铁路，噪音问题。 如果选择离市中心较近的位置，噪音会好一些，但价格肯定会高一些。 合生国际花园也因此一直很便宜。
综上所述，建议放弃CBD夜景，在双井、九龙等宜居地区寻找合适的房子。
003
问：我打算在北京买两套房子，预算800万左右。 目前的计划是两个人住，不过明年我们就要生孩子了。 我在双井地区看到了百环家园，更多地看到了丰台角门西段，包括星河花园、瑞丽滨江、上海建筑和爱日花都。 以上哪个社区更适合投资？
答：我的排序建议是：星河花园、瑞丽河畔、上海建筑、葵花都。
首先，百环家园是一个开放的社区，有很多商店。 生活环境不好，就淘汰掉；
其次，星河源的品质和属性都比较好，没有明显的弱点。 不过，它并不是市政集体供暖。 小区里有一个大锅炉。 我不知道这是否危险；
三是上海建成社区质量好，但人车不分流；
第四，瑞丽滨江的优势是有两条地铁，出行非常方便。 而且密度低，建筑新，居住舒适度好。 但人车不隔离，小区绿化少；
第五，莲花都小区没有弱点，而且离地铁也近。 不过缺点是公共摊位有点大。
004
问：我是成都户口，老公是北京户口，女儿今年大一，也有北京户口。 如果你想给女儿买公寓，最好考虑一下学区。
现成都三房一铺。 现在店铺价值300万，年租金17万。
家庭年收入40万元，储蓄80万元。 2 个问题要问：
1、现在在北京买房，还是等女儿毕业？
2、在北京买房主要是为了投资和出租。 我们主要住在成都。 如何规划？
答：我给你3条建议：
首先，建议尽快在北京买房。 三年后，北京房价极有可能跑赢成都；
其次，建议收取300元左右的首付，投资600元左右的房产。 不建议买学区房，因为我女儿还小，没有孩子上学的必要。 等她结婚了，学区政策可能会变，风险太大了。 可以看看朝庆、望京、双井板块的小两居室；
三是商铺租售比较好。 建议继续持有。 您可以选择在北京出售住宅来筹集首付。
005
问：您好，我在朝阳后现代城市买了一套6万元。 这个价格合适吗？ 这个房子品质不错，但是因为楼层低，采光一般，而且就在幼儿园旁边，所以有点吵。
答：后现代城市的内部构成比较复杂，不同属性之间的差异也比较大。 单价从45,000到60,000不等。 具体情况需要现场了解住房供应情况才能做出判断。
从价格来看，您应该考虑的是一居室公寓。 我不建议进入这个社区。 这个价格在这个小区已经算是偏高了，不建议投资。
006
问：我和我的伴侣都有在北京买房的资格，但我们还没有领结婚证，现在正计划购买我们的第一套房子。
我在房山长阳工作，老公在西城右安门工作。 两个人月收入加起来2万，首付150万到200万。有4人
问题：
1、今年适合买房吗？
2、西城、大兴、房山哪里买房最好？
3、房山区长阳商圈、良乡商圈、窦店商圈哪个好？
4、新房和二手房、宜居房和学区房如何选择？
答：第一，北京未来将更多地向东南方向发展。 大兴未来发展好于房山，新区好于老区。 因此，不建议在西城买破旧的房子，除非你的孩子已经3岁了；
第二，在北京买房越早越好。 买房是投资，不是投机，所以不要寻找最佳时机；
三是房山没有好的产业。 目前大部分人都分在市区，不建议投资。 如果你自己住在那里，长阳比良乡比豆店好。
第四，首套非常重要，是第二套的资金来源，所以建议买二手房在核心地段，比如丰台，这样以后换房会更容易。 不建议购买新房。 质量和位置令人担忧。 房子要很多年才能拿到，而且抵押贷款也不方便。
007
问：我在2017年新政前购买了回龙观9号商品房，使用的是SFSD。 现在孩子一岁了，我还不能安定下来，所以想在海淀买一套70年的住宅。
我没有积蓄，全靠消费贷款付首付，一共200万。
我现在有两个计划，一是在海淀买一套破旧的旧公寓出租出去； 另一种是在海淀买一套带电梯的两居室公寓住，卖掉华盛顿九号的商业写字楼天通苑房价走势，拿到消费贷款300-400万首付。 您认为哪种方案合适？ 有没有特别推荐的小区？ 我住在朝阳门，我妻子住在安立路。 我们希望通勤距离更近。
答：一是建议卖掉商品房提高首付，买一套小两居室。 这是因为未来商住物业很可能跑输大盘，而小两房的性价比远大于老旧小物业。
二、推荐社区：北营社区、农科院小学学区、二里村等石油小学小两居室、小南庄等万全小学学区等。
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