1. 初步癫痫发作与正式癫痫发作效果相同。 初步扣押后签订房屋买卖合同，不排除执行。
裁判总结：
初步癫痫发作与正式癫痫发作具有相同的效果。 “人民法院查封”的执行标的应理解为包括正式扣押和初步扣押； 《执行异议及复议条例》第二十九条（及第二十八条等）规定，既是正式扣押和预扣押的情况，也适用于预扣押的情况； 标的物扣押后，未经法院许可，不得进行毁损、改变、妨碍或者其他违反扣押目的的处理。
最高人民法院会同《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十八条中央国家相关机构规定，预扣押的效力相当于正式封印。 因此，无论预扣押和正式扣押在具体执行阶段采取何种形式，两者限制标的物转移的法律效力是相同的，即执行标的物一旦被人民法院扣押，法院扣押（包括预扣押和正式扣押）的，未经人民法院许可，任何人不得损毁、改动、设定权利负担或者其他违背扣押目的的行为。
参考案例：小明、重庆建工集团有限公司等案外人关于执行异议的二审民事判决书，（2021）最高法第1298号
2、建设方抵扣工程款购买的房屋是工程款债权的物化载体，可以排除执行。
裁判总结：
承包人优先受偿建设工程价款的权利是一项法定权利。 承包商行使优先权的形式包括但不限于通知、谈判、诉讼、仲裁等。承包商在排除期内以上述形式主张权利。 存在优先受偿权的，应当认定其主张未超过法定优先受偿权的行使期限。 根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，承包人逾期不支付工程价款的，承包人可以通过法院拍卖的方式获得建设工程拍卖价款的优先补偿。也可以通过法院拍卖程序获得赔偿。 承包商将通过协商对建设工程进行折扣补偿。 工程机械工程公司、大邑银都公司以涉案房屋折价抵扣未缴工程款，符合《中华人民共和国工程机械管理条例》规定的优先获得工程款报销权的实现方式。 《中华人民共和国合同法》第286条。
《关于优先偿还建设工程价款的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件，应当遵守《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定。中方认定，建设工程承包商享有比抵押权和其他债权优先受偿的权利。” 紫杰投资公司对大邑银都公司享有的属于普通贷款债权，而工程机械工程公司是涉案项目的承包商。 当事人优先获得涉案房屋建设工程价款的偿还。 工程机械工程公司的工程款债权比紫捷投资公司的普通债权优先受偿。 涉案房屋是工程款债权的物化载体。 本案不适用执行异议。 《复议条例》第二十八条规定，工程机械工程公司对涉案房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的执行范围。
参考案例：四川建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议再审民事判决书（2020）高法第352号
3、购房者在取得房屋产权前与他人签订租赁合同的，承租人是否可以据此抗诉？
裁判总结：
考虑到目前我国房地产领域的“预售+抵押”模式，购房者往往需要较长时间才能办理房屋过户登记手续并成为合法业主。 购房者从开发商处获得房屋。 未办理房产证而与他人签订《房屋租赁合同》出租的行为，实质上是将从开发商处获得的房屋的占有、使用权转让给承租人。 这种情况发生在出租人合法拥有财产使用权期间。 在租赁关系不违反法律、法规的情况下，依法设立的租赁权不应因后续物权变动、合同终止或者其他事实而被否定或者影响。
参考案例：《关于天水恒顺房地产开发有限公司与天水市麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅执行异议的民事裁定书》，（2022）最高院民诉第302号。
4、公告登记下，涉案房产被法院采取强制执行措施的房地产初始登记手续，出卖人（开发商）可以根据房屋所有权人的请求排除执行或者按照拍卖价款优先获得补偿。
裁判总结：
贵州银行花溪分行依据贵州省高级人民法院（2014）黔民商初字第35号民事调解书，取得请求保证人苏立嘉承担连带还款责任的权利。 贵州银行花溪分行据此向人民法院申请扣押苏丽佳购买的房屋。 如上所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的财产，前提是被扣押的财产在权利上属于被执行人。 本案中，涉案房屋的所有权尚未登记并过户到苏利加名下。 根据贵州银行花溪分行的申请，贵州省高级人民法院查封并拍卖涉案房屋，客观上导致红荔城公司提出执行异议的目的无法实现，也就是说，没有必要停止对涉案房屋的执行。 可能的。 但红利城公司以其实物债权为由优先受付拍卖价款的权利并未消失。 请求人民法院优先考虑拍卖案件涉案房屋的价格。 虽然具有退而求其次的和解目的，但红利成公司对涉案房屋的权利是以产权为基础的，实际上优先于贵州银行花溪支行对苏立家的债权。
参考案例：《贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行（执行方）二审民事判决书》，（2020）最高法第690号。
5、预先登记的商品房被法院查封后，开发商可以请求解除商品房买卖合同，从而成为该房屋的所有权人并排除执行。
裁判总结：
人民法院的查封措施固定于房屋公告登记本身以及登记完毕后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等行为。 预扣押房屋的执行效果取决于房屋通知登记是否符合本次登记的条件。 《商品房销售合同》及涉案补充协议终止后，通知登记失效，孙丹丹不再享有相应的产权预期。 牵头公司作为涉案房屋开发企业，有权向人民法院申请解除封印、排除执行。
参考案例：《长春凌云房地产开发有限公司再审民事判决书及黄占轩案外人执行异议之诉》（2019）高法第299号。
6.对于未首次登记的经济适用住房，查封登记或预扣押登记协助执行不具有法律效力，不支持宣告扣押的事前协助执行。
裁判总结：
《查封、扣押、冻结条例》第七条规定：“人民法院查封不动产时，应当加盖印章或者公告，并可以提取、保全有关产权凭证。 人民法院查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产和其他财产权利，应当通知有关登记机关办理登记手续。 未办理登记手续的房地产初始登记手续，不得对抗已办理登记手续的其他查封、扣押、冻结行为。” 第八条规定：“人民法院查封尚未办理权属登记的建筑物时，应当通知该建筑物的管理人或者实际占用人，并在显着位置张贴公告。”据此，认定该建筑物的登记状况。查封的房产或者建筑物是确定扣押顺序的前提条件。本案中，根据查明的事实，涉案财产并未首次登记。结合《暂行规定》第三条的规定， 《不动产登记条例》、《不动产首次登记、变更登记、转让登记、注销登记、更正登记、异议登记、通知登记》、查封登记等，适用本条例适用”和《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“未进行首次登记的不动产，不予办理其他种类的不动产登记，但法律另有规定的除外”和行政法规”。 规定涉案财物不能登记扣押，且涉案财物不属于《最高人民法院国土资源部建设部关于若干问题的通知》 《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的问题》第五条规定：“（一）房地产开发企业作为被执行人申请商业执行取得房屋预售许可证且尚未出售房屋； （二）被执行人购买的房产已经房地产开发企业办理完毕； （三）被执行人购买的房屋已经办理房地产开发企业手续；预售合同登记备案手续或商品房预登记，故涉案财产不能办理预扣押登记。 因此，涉案财产不属于可以向有关登记机关登记查封、预扣押的财产。 在郭×李申请执行案中，驻马店市中级人民法院通过公告扣押的方式查封了涉案财物，并续封。 依法依规，有据可依。
另外，在高×华申请执行一案中，驻马店市中级人民法院于2015年12月29日向交易所发出协助执行通知书，工作人员在收到通知书后表示“正在等待扣押”。 ，没有出具证明，我单位也没有房产信息。” 与驻马店市不动产登记服务中心《关于万家花园小区相关事项调查的批复》佐证，涉案房产未首次登记为不动产，无法正式登记被查获。 因此，高×华申请执行案件之前已向有关部门发出协助执行通知书，郭×李申请公告扣押执行案件不能对其登记扣押提出异议。 理由不充分，本院不予支持。
参考案例：最高人民法院（2022）最高执法监察第50号《高×华、郭×李等人借款合同纠纷执行监督及执行裁定书》
房地产能源法观察
主要创作者简介
秦永辉拥有中国青年政治学院法学学士学位、对外经济贸易大学法学硕士学位。 北京大成律师事务所高级合伙人、律师，自然资源部法律顾问，上市公司独立董事，中国评估协会不动产登记机构委员会委员，房地产协会执行董事、副秘书长北京市法学会房地产法研究会会员、北京公益法服务研究中心法律专家、大成中国房地产行业组组长、中国人民大学法学院法学硕士实践导师。
拥有超过20年的法律专业经验。 代表易成控股收购美国三一集团开发的RALLS风电项目。 承办了多起在行业内具有较大影响力的房地产、矿产资源案件。 为中国人寿、华融集团、中国交通建设公司、中国建筑集团公司、中煤集团、中铁资源集团、太钢集团、龙建集团等提供法律服务。
主要从事房地产和建设项目、矿产资源和能源、公司和合同以及特殊机会资产的保全和执行。
作为法律专家，参与住房和城乡建设部、环境保护部、雄安新区的法律政策制定论证和项目评审，参加自然资源部专项工作听证会资源。 荣获大成“优秀仲裁机构案例奖”。
房地产能源法观察·重大纠纷案例研究组
欢迎投稿，讨论法律问题
法律实务问题咨询
