关于上海二手房市场走势的传闻不绝于耳。
它们是：上海康城、中远梁湾城、世茂滨江花园。
这些时期前十年的增速均低于上海市场平均水平。
只有遇到大牛市才会上涨。
市场不好的时候，他们先下跪。
可以说是真实市场数据的镜子，“春江水暖的鸭预言家”！
但说到房价下跌的社区，就不得不说说让很多人不开心的幸福花园了！
幸福花园：该社区位于闵行区春申区。 该社区由10个街区组成，大部分建于1996年至2000年之间。
2021年初，链家21笔成交记录中，均价超过10万/平方米的有5笔，其中均价超过11万/平方米的有2笔。 很多人都害怕了。
原来的“幸福花园”在外环路外，是一栋极其普通的丈夫公寓。 由于正对着民实验畹町校区，“黄袍”成为了学区公寓，甚至能比去年的涨幅还要上涨。
目前最新成交价为两室一厅5.2万元，一室一厅6.9万元。 说是砍成两半一点也不夸张。
去年接任高位的家伙估计大腿都断了！
这里真的不像一个正常的生活社区。
因为太旧了，有一种被抛弃的感觉。 现在住在那里的都是老人。 中介展示的几套房子都曾发生过“特殊事件”，让我看房子的时候感觉麻木。
经历了25年周期的老房子，并没有什么好的房产。
每栋单元楼前，几乎都堆满了未被回收利用的废弃家具、桌椅等。
这个地方基本上是买给学区的。 他们打赌这是在一个艰苦的学区，他们不会担心找到买家，但他们绝对不会长期持有它。 孩子们学完后，就会立即卖掉。
无论价格如何，幸福花园永远是上海成交最频繁的社区。
当我看着这所房子时，它有一些特别的地方。 虽然是学区房，但从中介那里了解到，很多业主根本不住在这里。
而是给孩子分配学区后，把房子出租，然后在附近更好的小区租一套房子。
因此，除了房子还没有卖掉的老人外，小区里还有一些租客，但大部分还是空置的。
这被称为闵行一线双学区房。 5点到6点下班放学后的这段时间，没有遇到一个有孩子的单亲家庭。
这可能是欢乐花园这样的社区里最神奇但也是最常见的场景了。
快乐花园的衰落部分是因为XQ要求你注册一年才能学习，而且不注册就不能申请。
而且，蔡笑后来也加入了XQ协同，所以开心花园已经不安全了。
另一方面来自于取三个价格中较低者的影响。
而且，已有20多年历史的快乐花园的产品，根本没有竞争力。
快乐花园不会让每个人都快乐！ ！ ！
上海康城：莘庄兄弟率先涨价。 这里连汤都不能喝。
莘庄应该是上海外环之外增长最强劲的老大哥，没有之一。
尤其是今年，行业标杆的天汇二手房成交价已突破14万。
在大哥的带领下，周围的社区都有了肉。 上海戛纳，只有杂汤。
毕竟，以前莘庄的房价是坐火箭飞涨的，而上海康城则是骑着自行车追赶的。
现在我们至少可以同锅喝汤了，也算是进步了。
上海戛纳增速为何落后？
因为这个盘太大了。
这应该是上海最大的市场了，没有之一。
整个社区共有建筑288栋。 大约有 13,000 个家庭居住在那里。
沿着小区对角线走，至少需要一个小时。
还有一些人在早高峰期间开车时遇到交通堵塞。 在这里，一出门就开始堵车，离开小区需要半个多小时。
阴雨天，晚高峰时段进入小区的排队时间可达一个半小时以上。
因为社区很大，所以会同时出现大量房源，价格竞争会很严重。 如果你想卖，就必须降低价格。
其次，这个地方曾经因为群租而陷入灾难。
虽然小区经过多次整治，但想要彻底消除还是困难重重。
违章房屋随处可见，不少房屋内部破损严重，导致社区房屋结构质量参差不齐。
除了社区内的河流景观外，沿河的房屋腐蚀严重，这意味着未来的维护成本更高。
因此，从成交信息可以看出，同一时间段内，成交单价相差20%-25%是很常见的。
对于这样规模的小区来说，物业管理也是非常困难的。
小区内群租较多，低素质人群比例也会较高。 管理难度大，物业费收取难度大。
没有钱上海长兴房价未来走势，就很难做到妥善管理，管理混乱，再次拉低了社区的价格，形成恶性循环。
近十年来，上海戛纳的房价极其稳定。 大的上涨只有两波，一波是2017年左右，一波是今年。
规划中的12号线西延线将在上海康城设立车站上海长兴房价未来走势，也是今年增长的主要推动力。
从长期存在的问题向都市区转型，实际上只能让一些距离较近的物业受益。
毕竟社会太大了。 走出小区需要半个多小时。 坐地铁有没有关系？
中远梁湾城：我的命运由我决定，不由上帝决定，这是逆天而改变命运的典范。
上海最大的三个社区必须有中远梁湾城的名字。 这是另一个超级市场。
小区好像是温州开发商，所以第一批业主也是温州炒房者。
空置房屋被二房东接管，分成蜂窝状进行集体出租。
最夸张的是，因为这个地方位于内环，紧邻上海火车站，所以人流量巨大。 一度夸张到分上下床出租。
因此，这里成为了很多上海游客来上海的第一站。
与上海戛纳非常相似。 流动人口太多后，里面的管理非常混乱，物业管理很难跟上。
即使在内环以内，中远梁湾城的房价也一直很高。
但中远梁湾城与上海康城最大的区别在于，中远梁湾城地理位置优越，占据内环，可直达地铁3/4号线，距离1/7/13号线均在1公里以内。
优秀的先天优势，如果可以改变，就可以逆转。
业主们也必须明白这个道理。
于是在2021年，经过多年的不懈努力，业主委员会将物业更换为万科物业。
此外，经过十几年的去中心化，投资者早已离开市场，且大多是自住业主。
目前来看，除了二期密度较高外，三期、四期的居住感受还是可以接受的。
内环内的先天优势意味着政府将在这里投入更多的资源。
房地产的加持将改变以往混乱的内部环境。
另外，中远梁湾市的九年制初中——中远实验学校，也有非常强的声誉和实力。
所以，之前表现不如市场并不重要，关键是要懂得逆势而上改变命运。
或许，这种曾经的内环低价值已经一去不复返了。
世茂滨江花园：曾经辉煌如老大哥，如今靠小弟东山再起。
这是另一个大社区。 不同的是，它位于宇宙中心陆家嘴。
这个小区曾被称为亚洲第一高豪宅，也是引领潮流数年的老大哥。
该项目最大的缺陷在于，作为豪宅，业主圈层并不纯粹。
第一批业主大多是投资者。
2020年7月去看房子时，由于集体出租，里面也很混乱，走廊里堆满了鞋架和晾衣架。
当时低收入地区的房价还不到8万。
这是什么概念？ 2020年中期，8万的单价是浦东中外环的平均水平。
这应该是一处豪宅，如果你没有的话，你也会拥有它。 它处于稀缺的位置，但最终它成为了一辆中产阶级汽车。
另一个推高房价的因素是：曾经的一线江景房，如今变成了二线楼盘。
较低区域的视野被河边的凯旋门挡住了。
但对于所谓的江景房来说，很多户型和朝向都非常奇怪。
120平米以上的两居室很多，空间太大，功能性不足。
所以我们可以看到，这些缺点导致了世茂滨江花园的房价大幅上涨。 而同期价格差异则超过30%。
真正让世茂滨江花园迎来大增长的是前滩的崛起。
2020年7月，朋友因为没有中到前滩的12万三湘，决定搬到陆家嘴。
这时，很多人才发现，宇宙中心的世茂居然只卖普通改良房的价格。
前滩的上升使其变成了洼地。
2020年花8万元买的人，现在真想玩得开心。 毕竟，在宇宙中心，你还需要什么自行车呢？
这三个圆盘分别代表：刚性需求、改善型、豪宅。
但它们有一个很大的共同点：超大型市场、太多的早期投资者以及非常高的空置率。
高空置率会滋生大量二房东，导致团租住房泛滥。
这些群租不仅在疫情期间难以控制，还危及住宅安全。
还有一个重要因素：损害房子的活力。
整个社区存量住房质量参差不齐，成交价格波动较大，影响整个社区的平均成交价格。
这使得这些巨型股的表现很难跑赢平均收益。
庆幸的是，上海城市的发展总会让他们的命运发生逆转。
然而，当我们购买新房时，我们会尽量避开超市。 毕竟，和你一起奔跑的过程，是每个吃过苦的人都知道的。
