一、 香港和新加坡两个“城邦”的背景比较：
人口：香港740万 vs 新加坡 560万
面积：香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里
香港的人均 GDP 为 4.6 万美元，新加坡的人均 GDP 为 5.8 万美元，这是在 2017 年的情况。
香港的收入中位数为 1.5 至 1.6 万港元每月；新加坡的收入中位数为 4000 至 4400 新元每月，换算后约为 2.0 至 2.5 万港元每月。
二、 香港和新加坡房地产格局比较
1、 存量套数
1）香港：一共约280万套房，每套人均2.6人
新加坡大约有 130 万套房，每套房子的人均居住人数为 4.3 人。新加坡的房子在面积上比香港的房子大很多，后续将继续讲述相关内容。
2、“公营”对“私营”比例
公营指的是由政府来主持进行投资开发的住房；
私营的住房是民间开发商开发的住房。政府主持投资开发的住房包括 PPP 类的，也就是和民间合作开发的住房。
1）香港：
公营和私营，从套数和居住人口的比例来看大概是四比六。这意味着有 40%多的人居住在政府建造的房子里，而 60%的人居住在民营开发商建造的房子里。确切的比例大概为 45:55。
2）新加坡：
公私营的比例为八比二，80%的人口居住在政府所盖的房子（组屋、HDB flats）中，而 20%的人口居住在民营开发的住宅里。从套数的计算比例来看，也大致相近。
3、供给
香港：每年公营房屋的供应约为两万套新加坡房地产网，其供应相对稳定。私营房屋的供应在一到两万套之间波动。在私营市场中，发展商主要依据市场情况来决定行动，他们会挑选合适的时机进入市场，会对供应进行控制，会捂盘惜售，以维持房价处于高位。
新加坡在 2017/2018 财年（为期 12 个月），仅政府开发的组屋这一部分，交钥匙的新房就有 2.69 万套。因为新加坡人口比香港小，所以这是一个很大的供应量。新加坡的组屋是按照需求（built-to-order）来建设的，完全与本地人口增长的趋势相契合。只要供应出现了，政府就会进行建设。并且能够确保 80%的人口住在政府组屋中。
4、“公营”住房中的租赁 及自有产权比
1）香港：
在 124 万套公营房屋中，其中大部分是 80 万套租赁的（“公屋”），还有 40 万套是可买下产权的（“居屋”），呈现出 2:1 的比例概念。公屋与居屋是两种相互并列的、完全针对不同市场和功能的公营房屋。
从《房屋统计数字 2019 年》所公布的建设计划来看，未来居屋在整体公营房屋中所占的比例仍在持续下降，处于整个公营房屋的五分之一到四分之一这个范围。也就是说，每年有两万套公营房屋，其中大概有几千套是“居屋”。
简单来说，香港的整个公屋体系主要提供的是租赁住房。这种租赁住房类似于中国的廉租房和公租房。居住在公屋的人不掌握产权。而且只有符合一定条件才能入住公屋。
2）新加坡：
新加坡认为关键在于不仅要解决居住问题，还要实现房屋自有产权（home ownership），所以一直在贯彻居者有其屋的理念。从香港标准来看，新加坡的公营房屋（即组屋）属于“居屋类别”。大体来看，80%的新加坡人口居住在组屋中，并且其中 90%的人拥有产权，这意味着七成的人通过公营房屋拥有了自主产权。
新加坡的整个公屋体系提供的主要是自有产权房，这类房屋类似于我国的经济适用房以及公用产权房等。而这与香港存在着本质性的差别。
5、租赁房（廉租房）的政策及定位
1） 香港的“公屋”
香港有 120 万公营房屋，其中公屋约 80 万套，占比三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋的居住空间较为狭小，47%的公屋面积在 30 - 40 平方米，23%在 20 - 30 平方米，13%小于 20 平方米，仅有 17%大于 40 平方米。公屋的租金很低，大概为 2000 港元，约是市面上私营住宅租金的四分之一。
另外公屋中还有极小单位者，人均居住面积少于5.5平方米。
到 2019 年 3 月底，存在约 15 万宗一般公屋申请。同时，还有约 11 万“配额及计分制下非长者一人申请”。一般申请者的平均等候时间约为 5.5 年，这与政府“三年上楼”的目标存在很大差距。
公屋面向低收入群体，有严格的收入及资产上限，超出上限就需搬出。2019 年 4 月 1 日起实施的最新公屋申请“入息”（即收入）及资产限额为：一人家庭月收入不能超过 1.18 万港元，总资产不超过 25.7 万港元；两人家庭月收入不超过 1.87 万港元，总资产不超过 34.8 万港元。家庭人口数量增加时，相应的限额会累加。（注：入息指剔除 5%公积金缴纳后的净得）。
在香港，申请等候时间暂且不论是 5.5 年。新人月薪通常在 1 万港元以上，大学生大概 1.5 万港元，社会中位数一般在 1.5 万到 1.6 万港元。年轻人若以自己的名义申请，其收入水平就会超过公屋的收入限额。所以，对于绝大多数人群，尤其是年轻人来说，公屋门槛“太高”，产品质量差，且没有产权，完全无法满足实际需求。
难怪特区政府提及推出公屋时，许多市民觉得这与自身毫无关联，这与新加坡截然不同。香港人家中面积很小，年轻人就业后在家居住极为难受，极为不便，摩擦也很大。然而，申请公屋不符合条件，居屋抽签未中，私人住宅又买不起，所以为了搬离只能租赁私人住宅。私人住宅租金较为昂贵新加坡房地产网，其中 44%的房屋租金超过 2 万港元，此租金占香港平均家庭收入中位数（约 2.8 万港元）的 70%。人们面临两种选择，一是搬出去并缴纳高昂租金，将自己的薪水都用于给业主供楼；二是挤在父母家人的小居所里。
（待续）
