记者| 陶婷
五洲国际（01369. HK）最终没有等到复牌。7 年的上市历程仿佛在弹指一挥间就过去了。它走向了落幕。
12 月 4 日，五洲国际发布公告。港交所将在 12 月 8 日上午 9 时起取消公司在港的上市地位。停止交易的前一天晚上，五洲国际再次发布公告。此公告不仅披露了相关信息，还表达了“对上市覆核委员会的决定感到失望”。从中尽显无奈。
回望五洲国际成立以来的历程，其长期存在的资金链难题以及一直发生的债务风波，让外界感到非常无奈。
2004 年，浙商舒策城在江苏无锡创建了五洲国际。他致力于开发商贸物流地产以及综合体。两年之后，公司所打造的无锡五洲国际工业博览城的一期开始营业。这开启了公司高速扩张的历程。
在这期间，五洲国际独自创立了“二三五”开发运营体系，也就是开发部分占 20%五洲国际房价，招商部分占 30%，运营部分占 50%，并且将运营作为核心。与此同时，舒策城在 2010 年成立了五洲国际集团，实行集团化管理五洲国际房价，还进军了西南地区。
舒策城在接受采访时表示，“五洲国际从成立起就与其他企业不同”。商业地产运营商成为了公司的重要标识。不可否认，舒策城对于商业地产以及轻资产运营的认知确实具有前瞻性。
2010 年开始的两年间，五洲国际迎来了业绩增长最为强劲的时期。公司的收入复合年增长率为 60.4%，毛利复合年增长率为 75.5%，净利润复合年增长率为 56.7%。
资本市场肯定了高成长性。2013 年 6 月，五洲国际在港交所成功上市。它成为浙江省首家在港上市的商业地产公司，展现出了无限风光。
五洲国际从创立到上市，经历了 9 年的高速发展。在此期间，它布局了 33 个项目，这些项目分布在浙江、江苏、山东、湖北、云南和重庆等省市。
上市成为五洲国际持续扩张的基础，然而，随之而来的高杠杆却成为其发展道路上的阻碍。2018 年爆发的退市危机在此时埋下了伏笔。
2013 年到 2015 年期间。公司的营收呈现上升态势。然而，其盈利能力却开始大幅度下降。公司的归母净利润在 2013 年为 10.2 亿元，到 2014 年急剧下降了 75.2%，变为 2.53 亿元。到了 2015 年，更是直接出现了 4.82 亿元的亏损。
2016 年盈利 1.01 亿元，之后几年其余时间都处于亏损状态。2017 年公司亏损 5.18 亿元，2018 年亏损 42.16 亿元，2019 年亏损 27.66 亿元。
上涨的，一是公司全国布局的项目数量，二是其负债总额。
据悉，五洲国际上市后于全国开发并运营了 20 个商贸物流产业园。到 2017 年时，公司的总建筑面积增加到了 1200 万平方米。并且在 27 个城市开发并运营了 42 个项目，在华东、华北、东北、西南、华中以及中原等区域进行了布局。
扩张需要花费钱财。很明显，在跑马圈地的这几年中，五洲国际将所有的积蓄都用尽了，并且还背负了一身债务。
2013 年时公司的负债总额是 114.37 亿元，到 2017 年升至 210.59 亿元。2013 年净负债率为 60%，到 2017 年增至 247.5%。在 2017 年年底，公司的现金仅有 18.38 亿元，并且 2018 年需要即期偿还的债务达到 32.4 亿元。
2018 年 7 月的一则“五项关于债务的民事诉讼”最终戳破了迅速扩张的泡沫。自此之后，公司的股价暴跌 86%。同时，公司迎来了长达两年的停牌。并且，公司还遭遇了接踵而至的债务违约和法律纠纷等情况。
并且，五洲国际是这些债券的担保方。
经证监部门查实，上述债券的募集资金有 12.2 亿元未按约定用途使用。其中一部分 5.95 亿元被用于购买理财，另一部分 6.25 亿元被用于偿还民间借贷。由于擅自改变了公开发行债券的募资用途，江苏证监局给予了严厉的处罚，同时对责任人舒策城和舒策丸采取了出具警示函的监管措施。
此后，公司面临了债务纠纷，这些纠纷来自银行、信托公司、资产管理公司、自然人等主体。同时，公司还与施工单位存在金钱纠纷。
多年经营不善的五洲国际，靠日常经营来还债已难以见到成效。其融资之路也被封堵，变卖资产便成为停牌之后首选的自救方式。
2018 年 8 月 20 日，公司把盱眙五洲国际项目的 100%股权进行出售，价格是 3.5 亿元。然而，该交易最终没有成功，以失败而告终。
2019 年 2 月 26 日，公司将旗下子公司沈阳五洲所持抚顺中合 49.5%股权以 3400 万元进行转让；5 月份，先后把无锡市惠山区新兴西路第 3 - 0175 号的房地产以及无锡市惠山区新兴西路 3 号六龙商业城的 113 个商业单位出售出去，接收方分别是转让给了上海棕筑和上海汇势通投资。
同年 6 月，公司把六龙商业中心负一楼的 111 个商业单位转让给了浙江东阳超前装饰，转让价格是 1630 万元；7 月，公司以 3610 万元的价格把杭州五洲国际商业中心出售了，义乌市恒风路桥有限公司接手了。
今年开始后，五洲国际一直没有停止前进的步伐。它先后把投资基金以及无锡银河城物业单位等资产出售出去，以此来偿还债务。
今年上半年时，五洲国际的项目数量有了变化。停牌前是 42 个，到上半年骤降至 14 个。这 14 个项目中，有 10 个是商贸物流中心，2 个是多功能商业综合体，还有 2 个是住宅项目。它们分别位于江苏、浙江、山东、湖北、云南、黑龙江、吉林、重庆、河北及福建。
外界曾有人分析，五洲国际从辉煌走向落寞。其一，它的项目大多布局在江阴、襄阳、大理等三四线城市，这些城市近年来的房地产市场行情在走弱，住宅和商业项目的运转都较为困难。其二，近几年电商崛起以及消费习惯发生改变，这对“商业地产运营商”五洲国际产生了不小的冲击。
五洲国际创始人舒策城除了变卖资产之外，在去年 6 月离开了董事局，把集团交给了胞弟舒策丸。然而，不到一年的时间，舒策丸辞去了董事会主席、执董、行政总裁、公司授权代表等职务，执行董事沈晓伟被委任为公司行政总裁。
苦心进行自救，却未能换来复牌。五洲国际退市这件事已经确定无疑，如同铁板钉钉一般。然而，困境依然还没有结束。
今年半年报显示，五洲国际的负债比率处于较高水平，仍达到 131.2%。其中，计息银行及其他借贷的总额约为 31 亿元，优先及可换股票据的总额约为 60 亿元，公司债券的总额也约为 60 亿元。
在这些计息银行及其他借贷中，大概有 26 亿元需要在一年内偿还；在公司债券里，大约 33 亿元得在一年内偿还，然而公司的银行结余以及现金（包含受限制现金和已抵押存款）仅仅只有 5.14 亿元。
接下去的难题，留给了职业经理人。
