作为辽宁省重要的沿海城市，大连2015年一季度GDP增速为-13.77%。 经济发展面临前所未有的下行压力，大连房地产市场正在经历前所未有的考验。
“大连楼市的库存在1500万平方米左右，理想情况下，贬值周期至少需要三年。降价、减量是现阶段大多数房企采取的措施。” 大连新丰地产市场研究部总监王雷在接受中国房地产报记者采访时表示。 “大连的房地产市场目前正处于复苏的低谷期，目前整体市场以去库存为主，在此过程中也出现了新一轮的分化。”
据中国房地产报记者调查，2013年，在东港土地争夺战中，保利地产以67.25亿元天价拿下东港地王。 然而，它却深陷这个下行周期。 STX项目曾经辉煌过。 长兴岛楼市崩盘，没人关心。
表面上看，大连楼市看似供过于求，但实际上却是东北三省经济衰退的真实反映。 地方土地财政成为重要推动力。 国家的利好政策并没有给大连的楼市带来实质性的变化。 需要几个月的时间才能看到市场好转。 针对上述情况，当地统计部门以部分数据不便公开为由拒绝接受采访。
降价增量已成主流
2013年是大连历史上房地产交易量最好的一年。 2013年夏房展上，依云山、翠岛经典、长兴湾、爱琴海、东方波尔多、海军、亿通星科园、亿凯蓝色海岸、百融九龙湾、汇海湾等房地产开发项目迎来了巨大的热潮。购买。
王雷表示，大连作为北方沿海开放城市，商贸和资源集聚优势明显，吸附力较强。 大连房地产市场主要覆盖东北三省和内蒙古。
但受大环境影响，大连楼市从2014年开始进入调整期，并持续至今。 在此背景下，降价销售成为不少房企的唯一选择。
据记者调查，包括万科在内的大型房企纷纷加入“降价潮”行列。 万科在大连有10个项目，目前有4个项目在售。 主要通过降价来促进销售。 绿城最初主推位于中山区的精装修项目绿城桃源里。 后期还采取粗销的方式，以降低总价，促进销售。
“在市场低迷的背景下长兴楼市库存，减少库存的唯一办法就是降价增量，以高成交量应对市场变化。” 大连某大型房地产公司营销总监接受中国房地产报记者采访时表示。
在以中高端改良房为特点的大连市中山区东港地区，各家房企正在进行价格绞杀战。 绿地、中信、保利、佳兆业等国内一线开发企业也聚集于此。 降价成为该地区2014年的主题。保利地王项目去年封顶，因市场低迷而延期。 预计今年7月推出。
以高需求、青年社区着称的甘井子区，也以降价、减量为主要净化手段。 泰达慧谷营销总监孔敬一在接受中国房地产报记者采访时表示：“降价增量是现在泰达慧谷住宅项目降价的重要手段。”
泰达慧谷所在的甘井子西北片区，拥有亿达春田、未来城等大型综合项目。 除少数高端住宅外，大部分为满足刚性需求的普通住宅。 每平方米均价在7000元至8000元之间。 元，但仍面临去污问题。
“背后的原因与大环境有关，由于前几年大部分刚性需求已经释放，只剩下一些改善型客户和少数刚性需求客户。大连的房地产市场将会发生变化，今年、明年都会好转，但大连房地产市场会发生变化、好转，不会像过去大连房地产市场那么火热。” 孔敬一表示，今年的利好政策对大连市场的每一个开发商都会有利，但销量并不会因为政策利好而大幅增长。
基准区投注开放
位于大连市中山区CBD东侧的东港地区，是大连市公认的高档住宅区。 该区域是大连楼市的价格风向标，也是拉动大连房价上涨的主要区域。
2013年8月，保利地产两次斥资67.25亿元收购大连市东港区“F01-05、I01、I03”地块和“I02、I04”地块。 这使得这片土地成为东港的“土地之王”。 90万平方米的规模也使其成为东港区罕见的大型项目。
东港楼市迅速崛起，与国内许多新城区一样，吸引了大量开发商入驻。其中，以万达为首的本土房企，以及保利等品牌房企、中信、海昌、佳兆业、中耕等均已在东港启动项目开发。
一切“看起来都很棒”，但事情并没有按计划进行。 2013年底以来，全国楼市陷入停滞。 进入2014年之后，这片曾经被开发商争夺的填海地，成为大连楼市降价竞争最激烈的区域。
数据显示，2014年5月，大连楼市板块分化依然明显。 东港商务区价格基本维持在2万元至2.5万元/平方米。 钻石湾地区价格为15000元至18000元/平方米。 华南地段价格在13000元/平方米左右。 大连北站附近的泉水段价格为9000元。 10000-10000元/平方米，开发区7000-9000元/平方米。
但随着价格龙头东港商务区板块价格大幅下跌，多米诺骨牌效应持续放大。 据记者调查，目前东港知名企业有中信、保利等，其中保利地产开发的部分项目已于2014年封顶。但由于市场环境不佳，客户量不佳，它们尚未启动。 预计今年7月份就会投放市场。
“目前开发商都在押注开盘，如果客群理想，开盘就能吸纳大部分，后期项目销售不会有压力。一旦开盘不理想，就会有很大压力。”随后的实际销售过程。从去年惨烈的市场来看，目前的情况来看，不具备开业条件。” 一位一线房企营销总监告诉中国房地产报记者，目前稍微乐观的是政策的刺激，让楼市参与者不再过多担心房价波动。
在王雷看来，东港片区虽然是高档住宅区，但由于很多项目仍在建设中，整个片区还没有成熟的配套设施，因此人气并不明显。
对于造成这种情况的原因，当地房地产人士普遍认为，中山区以前是老城区，土地供应有限，因此大连市政府通过在东港开垦土地来缓解城市发展的困难。 政府更迭后，经济下行压力加大，立即增加了该地区的土地供应量，导致土地供应量激增，导致供应过剩的局面。
与东港区一样，大连另一个代表性区域长兴岛临港工业区也面临着同样的尴尬。
2005年，辽宁省委、省政府决定设立大连长兴岛临港工业区，动员全省力量开发建设长兴岛。 2006年9月，韩国STX集团与长兴岛签署投资协议。 2012年7月，为引进中石油炼化项目，长兴岛再次围海造地，创造土地720万多平方米，项目总投资超过15.5亿元。
随着长兴岛的大规模项目建设，长兴岛的房地产开发也持续增长。 人口和产业的引进也暂时促进了长兴岛临港工业区房地产的发展。
不幸的是，美好的时光并没有持续多久。 2013年，造船业陷入衰退，韩国TSX集团退出长兴岛，长兴岛房地产市场也陷入谷底。 打开长兴岛论坛，随处可见打折、促销的广告，却很少有人关心。
大型房地产企业和本土房地产企业各有各的痛点。
大连的房地产市场已经到了低谷。 在此形势下，当地房地产企业资金压力严重，部分开发项目陷入停滞，并寻求土地出让。 目前的现状是，中小房企有地但缺资金，而大型房企却拿不到核心区域的土地，双方陷入两难境地。
以当地房地产龙头企业亿达集团为例。 一直从事土地一级开发和土地一二级开发联动，并在此过程中承担了大量市政配套公共设施的开发建设。 受近两年全国房地产市场下滑影响，亿达部分项目销售也出现下滑，造成资金压力，公司不得不退出部分项目。
据中国房地产报记者调查，大连核心城区的地块一直由当地房地产公司控制。 全国房地产企业进入大连较晚，只能获取周边地区的土地进行开发。
总体来看，大连大型房地产企业资金压力并不大。 除了扩张迅速的亿达外，三环、新鑫、金联、鹏盛地产等老牌房企的扩张速度都不是很高。 显然，每家公司不会同时开发三个以上的项目，且资金积累深厚，因此面临的资金压力并不明显。 然而，小型房地产企业却面临着巨大的资金压力。
“在大连这样相对封闭的房地产市场，目前的现状是中小型房地产企业有土地但缺乏资金，而大型房地产企业资金充足但缺乏开发土地。 也有合作项目和并购项目。 一些不太专业的小型房地产企业也逐渐退出房地产市场。”孔静怡告诉中国房地产报记者。
但进入大连多年后，以万科为代表的大型房企却未能涉足大连核心城区的土地开发。
“以前的市场环境下，很多中小企业手里都有土地，可以一一开发。但在现在的市场环境下，情况发生了变化。这些小型房地产企业已经不存在了。”不再害怕大规模开发，有了土地之后，有机会就尽快开工。中型房地产企业拥有很多土地，开始寻求与大型房地产企业的合作。发展。” 上述房地产公司营销负责人告诉记者。
市场信心不足是最大问题
“东部三省经济不景气，对改善住房需求的购房者影响比较明显，他们对未来的预期信心不足。” 大连市住房协会一位人士告诉中国房地产报记者。 消费者对市场信心丧失是大连楼市缺乏支撑的重要原因。
葛源告诉记者，去年是大连历史上首次出现房价下降。 事实证明，大连的房价并没有太大波动。 去年开始降价，引起当地民众恐慌。 不过，经过一年的适应，购房者已经习惯了。 但现在的房价我摸不准，所以不敢轻易出手。
葛源介绍，东北三省和内蒙古的客户群体本来对中高端住宅项目的需求就非常高。 然而，由于经济不景气，购房者对价格更加敏感，质量已退居次要地位。 前几年，大连购房者中有1/3是中高端住宅买家，但目前这一比例不足1/5。
目前大连房地产市场面临的另一大压力是当地购房者的消费观念。 “大连人的消费观念比较传统，曾经有一家房地产公司为其项目推出了首付贷款。但当地购房者对首付贷款等创新金融产品不感兴趣，没有足够首付就不会轻易买房。”支付，不会放大财务杠杆。” 上述房地产公司营销人员表示。
另外，大连是一个慢供暖城市，政策的影响要半年后才会显现。 对政策敏感度较低也是制约大连楼市快速复苏的重要因素。 但在这个过程中，开发商也明白，市场在回暖，政策在向好长兴楼市库存，所以不会轻易降价。 现阶段客户不愿意付款。 这些因素也成为大连楼市低迷的原因。
此外，楼市整体下行的背后，存在着政府、房企、购房者之间不同利益诉求的博弈。 这场比赛背后凸显的是大连乃至东部三省经济下滑的不争事实。
作为辽宁省重要的沿海城市，大连2015年一季度GDP增速为-13.77%。 经济发展面临前所未有的下行压力，大连房地产市场正在经历前所未有的考验。
