记者|孙梅欣
过去的几天时间里，鲁西南有一个小城叫做菏泽市。由于一条楼市政策进行了调整，在一夜之间，菏泽市就变成了全国都关注的焦点。
12 月 18 日晚间，菏泽市住房和城乡建设局在网上发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知中的第六条公布了取消“所购买新建商品住房和二手房取得产权交易证书至少满 2 年、非本地居民购房限制转让时间不少于 3 年”条款的消息。这意味着菏泽的商品房交易不再受到交易年限的限制，持续一年之久的“限售”政策已成为过去。
这条政策出台后引发了轰动效应，这让当地政府没有预料到。第二天，菏泽市住建局在开会进行研究。同时，山东省住建厅也开始不断对外做出回应。最终，菏泽市发布了一份情况说明，表明是根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的相关规定。自此，菏泽市取消限售的政策得以确定。
广州、珠海等城市随即不同程度地跟进了“松限”政策，在此情况下，菏泽出台了政策，该政策被认为是全国第一个取消“限售”的城市政策，它成为撕开楼市调控松动的第一道口子。
这个建市还不到 20 年的城市，是因大规模棚改而被人们熟知的非核心三线城市。它为何敢率先吃下“松限”这只螃蟹，依然在不少人的疑虑之中。
二手房“爆仓”
北方冬季的雾霾与扬起的尘土相混杂菏泽市房地产管理局，整个菏泽被笼罩在一片灰蒙的景象之中。
从菏泽火车站出来后，开车只需不到 5 分钟。此时能看到道路两旁有被翻挖的黄土，这些黄土被零散的绿色防尘罩盖住。沿着菏泽的主要干道之一人民路往南行驶，会发现道路两旁大多树立着高大的广告围挡。从旁边的小路进入后可以发现，在围挡背后，有成片已经搬迁但还未拆完的居住区，也有已经拆除完毕的黄土废墟。这也是菏泽老城区大部分道路两旁共同的景象。
过去的 4 天，在伍胜根这一年当中属于最忙的日子。他是菏泽一家本地房产中介的老板，从 18 日晚上开始，他的手机铃声就一直没停过。打电话来的大多是意向客户，他们询问菏泽取消“限售”新政是否是真的，以及什么时候能够开始进行交易。
以前公司一个月成交的二手房大概只有 60 多套。然而就在这几天，手底下已经积累了将近 200 单意向交易。伍胜根告诉界面新闻记者，菏泽新政后的交易政策已经开始实施：到 22 号上午，在这 3 天半的时间里，仅他们公司就已经成交了 110 组二手房。伍胜根表示。
成交量出现了爆发，这在伍胜根的预料范围之内。他表示：“这么快就完成交易的，大部分情况是买卖双方已经达成了协议。其中，有的买家早就住进了卖家的房子，只是差最后一道手续而已。”
过去 3 年大规模推进棚改，菏泽出现了大量持有资金且急于买房入住的群体。有多急呢？生活在菏泽 28 年的崔莉向界面新闻记者讲述，她原先所在的田庄镇有 1000 多户居民，全部拆完只用了半个月的时间。
拆迁款能够准时到位，然而找到新的住处是眼下最为紧要的事情。在市场上，新房大多为期房，回迁安置房也无法快速建成，所以二手房现房便成为棚改户的最佳选择。
去年 11 月菏泽市颁布了楼市调控政策，此政策要求所购新建商品房和二手房，必须在取得产权交易书之后至少满 2 年才可以进行交易。这条政策使得像崔莉这样的人群，在短时间内无法购买到新的房子。
伍胜根进行解释，菏泽的棚改工作从 2015 年开始大规模启动。早期的一批棚改户在 2016 年到 2017 年这个期间拿到了回迁房。因为棚改户回迁一般不止置换一套房，所以剩余的空房，能够转手给后续新拆迁的棚改户去居住。“然而限售政策一出台，很多回迁房不满足满 2 年的要求，买卖一下子就被限制住了。”
菏泽二手房市场出现了这样一种特殊局面：买家需付给卖家 50%的买房定金，然后可以先住进卖家的房子。在 2 年后，产权证办理完成，交易才正式过户。伍胜根表示，在“限售”之前，公司平均每月的成交量为 120 套。而“限售”之后，交易量减少了一半。现在突然成交了那么多套，只是之前被积压的数量出现了反弹。
菏泽市政府报告表明，在 2015 年至 2017 年这段时间内，棚改户一共完成了 27.4 万户以及 4135 万平方米的征收工作。安置房方面，基本建成了 11.4 万套，正在建设的有 12.7 万套，通过货币补偿的有 5.4 万套。与此同时，2018 年至 2020 年的“新三年棚改计划”规定要改造征收 25 万套，其中 2018 年为 12.7 万套。2016 年开始，菏泽的棚改规模在 2016 年和 2017 年这连续两年里位居全国设区市首位。
菏泽在 2015 年到 2020 年期间，粗略估计涉及的棚改户至少有 50 万户。菏泽市统计局 2017 年的统计数据表明，全市总户数为 319.88 万户，常住人口是 873.6 万。这意味着在这座城市中，超过 15%的人口与这场轰轰烈烈的棚户区改造有着直接的关联。
2017 年，在菏泽本地人共同的记忆里，这是棚改最为厉害的一年。崔莉用“刚经历过爆炸的战场”来形容那时整个城市的街道，她说道：“出门是否好走属于其次的事情，有些地方如果几个星期不去，就会变得认不出路，也找不到地方了。”
她表示，如果在 2016 年之前你曾经来过菏泽，那么现在的菏泽你将会不认识。
棚改产业链
在菏泽，由于有巨量的棚改拆迁安置事宜。拆迁户、开发商以及政府这三方之间，已经构建起了一条处于产业链上的闭环。
菏泽市统计局的数据显示，2017 年菏泽居民人均可支配收入为 17222 元。在山东省 127 个区县中，各区县的可支配收入排名都处于百位及之后。
菏泽一家大型房企负责人李杰向界面新闻表示，富裕城市的居民可以靠储蓄来买房，而菏泽的拆迁户想买房，大多依靠政府的货币补偿金。如果补偿金无法到位，拆迁户就没有能力买房。所以，政府能够高效地下款，就成为维持稳定的一个重要因素。
从政府财政收入方面来看，菏泽政府的经济状况并不宽裕。菏泽市在 2018 年的政府工作报告中有所体现，去年全年的 GDP 为 2820 亿元，在山东全省 17 个城市中处于第 13 位。其公共财政预算收入为 186.55 亿元，然而公共财政支出却达到了 509.56 亿元，由此产生了 323.01 亿元的财政赤字。
2017 年这一年，完成了棚改征收 18.2 万户。这 18.2 万户占过去 3 年完成棚改总户数的 66.42%。如果按照同等比例来计算货币安置量，去年的货币安置套数大约是 3.58 万套。按照每平方米 4500 元的拆迁安置费，每户 130 平方米来计算（菏泽市人均居住面积约 43 平方米），仅货币安置这一项就至少有 200 亿元的支出，这个支出远超总财政收入。
从 2014 年开始，为了能让棚改工作顺利推进，菏泽市从国开行获取了 533.1 亿元的棚改融资授信。在山东省，菏泽市的棚改融资量处于首位。也就是说，菏泽市通过从银行贷款来进行棚改以及发放补偿金等工作。
政府从银行贷款的钱款是需要偿还的。在 2017 年末的时候，菏泽纳税超过亿元的工业企业仅有 15 家。倘若没有具备强势的企业产业，那么土地财政就会成为最为快速且有效的收入方式。
中原地产数据表明菏泽市房地产管理局，2017 年菏泽市的土地出让金总额达到 263 亿元。此金额同比增长了 312.54%。菏泽市在 2017 年是去年山东全省土地出让金排名第四位的城市。并且其同比增幅在全国位居第二位。
菏泽易成房产发布的数据表明，去年全年菏泽释放的土地供应为 199.6 万平方米。这一释放量接近 5 年释放计划 420 万方总量的一半。大量的土地供应吸引了头部房企进驻，其中碧桂园、恒大、富力等品牌房企也是在去年首次进入菏泽。
今年，菏泽土地市场处于爆发期。菏泽房产网统计表明，今年 3 月、5 月和 8 月是土地出让的高峰期，到 8 月中旬已累计有 52 幅地块成交，总面积达 517.17 万平方米。到 12 月时，全年出让金超过 444 亿元，再次创下历史新高。
上述品牌房企的周转速度如此之快，去年年末拿地后，今年年末到明年年初这段时间将迎来集中上市期。李杰透露，仅在今年 12 月，菏泽就有 11 个楼盘开始开盘。到了明年一季度，菏泽全市将近有 30 个项目开盘，目的是为了能够赶上返乡置业的高峰期。
在李杰的视角里，菏泽市场现今除了存在大量怀揣资金等待购房的棚改客之外，还有一些在 2015 年和 2016 年前后完成搬迁并拿到房子的居民也有置换的需求。而品牌房企在这个时候进入，恰好满足了这些人群的需求。不过，由于之前有“限售 2 年”的规定，囤积在居民手中的房子无法出售变成现金，所以他们无法购买新房。然而，眼前的这 4 个月属于集中上市期，开发商的业绩要求非常强烈。一方有买房的需求，一方有卖房的需求，然而仅仅因为受到限制交易的影响而无法在市场上进行流通，这个矛盾就被堵在了这里。
一个值得细细品味的细节在于，今年 11 月，菏泽的首家万达广场开业了。在开业之时，因为“红领巾事件”，在全国范围内引发了争议，并且还受到了菏泽有关部门的处罚。事后，本地的业内人士透露，从这个事件中可以看出，虽然暴露了在招商过程中人员的觉悟存在不足的问题，但是也能够让人窥见开发企业在菏泽社会中所拥有的话语权以及社会地位。
目前“松限”还不到 4 天，从市场反应来看，二手房市场受到了较大影响，而菏泽新房市场尚未受到太多波及。多家楼盘案场销售称，来访量与平日差不多。
李杰认为，文件中的第 7 条对开发商有真正影响。此条规定，对实力强、信誉好的企业不再进行监管。对于其他企业，市区商品房预售资金监管标准降低，最低可放宽到 10%。并且，商品房预售资金进入监管账户后，只要留存够监管资金比例就可以使用。
之前预售资金有一半需在监管账户中，这意味着若我卖出 10 个亿，就会有 5 个亿无法回款。菏泽的一块地，有的价值仅 5 至 8 个亿，如此一来，这笔监管资金的占用量极为巨大。尤其对于本地的中小房企来说，基本上难以实现滚动发展和进行融资。李杰表示，放开之后 10%的比例是可以忽略不计的，并且这也会更能吸引外来企业进行投资。
李杰认为，放开“限售”能让买卖双方顺利进行，这是一种情况；降低开发企业监管资金，这是另一种情况。对于企业和个人而言，这都是需求的释放。从一定程度上来说，是市场迫使政府做出了这个决定。
调控浪潮
2016 年经历了一轮全国性房价增长。2016 年 9 月 30 日至 10 月 8 日期间。全国 19 座城市在这之后密集发布了楼市调控政策。
2017 年 2 月召开的中央财经领导小组第十五次会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这一定位为新一轮楼市调控定下了基调，标志着楼市重新进入新一轮调控周期。
当年 3 月的全国两会政府报告中，正式提出了“因城施策去库存”的要求。要求对房地产市场进行分类调控，对于房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地，并且要规范开发、销售以及中介等行为，以遏制热点城市房价过快上涨。
中央高层多次对房地产市场作出表态，这突出显示了其抑制房价上涨以及让房子回归居住属性的决心。从这一年的 3 月中旬起，各个城市就在原本的调控措施基础上接连不断地增加力度。
北京在 3 月 17 日率先行动，将已有住房或购房记录的首付比例提升至 6 成。接着，广州在 3 月 17 日和 3 月 30 日这两个时间点，两次加大调控政策的力度。在整个 3 月期间，全国有超过 30 个城市陆续发布调控政策或者对调控政策进行升级，一共出台了 38 条相关政策，迎来了一轮房产调控的高潮。
下半年开始，在 7 月 31 日召开的中共中央政治局会议中提出要求。要求下定决心去解决房地产市场的问题，要坚持根据不同城市的情况采取相应政策，促进供求之间达到平衡，合理地对人们的预期进行引导，整治好市场的秩序，坚决阻止房价上涨。
9 月时，房产调控进入了深度且密集的时期。新榜的统计表明，在 9 月发布了 45 次调控，10 月发布了 34 次。其中包括北京、上海、深圳、西安、长沙、青岛、重庆、桂林、无锡等约 20 个城市，这些城市先后发布了与地产相关的通知和管理办法。
中原地产研究中心的数据表明，在 2017 年期间，全国有超过 110 个城市以及县级以上的部门。这些城市和部门发布了调控政策，其数量超过了 270 次。这一年是历史上出台调控政策次数最多的一年。一城采取一策，甚至有些城市采取多策，这些成为了当年调控的主要基调。
2018 年时，各地的调控仍在持续加强。中原地产研究中心的数据表明，到目前为止全国房地产的各类调控达到了 444 次，再次创造了新的纪录。然而，11 月之后，楼市的政策明显减少了，仅有苏州和承德这两个地方针对限购进行了升级政策。
值得注意的是，菏泽放开“限售”之后，广州发布了一定程度的调控松动政策，广州市住建委先解读在去年“330”政策前出让成交的商服公寓可以出售给个人，随后住建委相关人士表示，“一刀切”限价政策改为价格浮动。珠海也发布了一定程度的调控松动政策，放宽了外地户籍买房的限制条件。
菏泽作为起点，部分地方政府自此依据自身实际情况进行了微调，然而这并未改变楼市的整体从严态势。
12 月 21 日结束的中央经济工作会议表明，需构建房地产市场健康发展的长效机制。要坚持房子的定位是用来住的而非用来炒的。要根据城市情况实施政策、进行分类指导。要让城市政府切实承担主体责任。还要完善住房市场体系以及住房保障体系。与去年有所不同的是，不再着重强调发展租房租赁市场，并且把“差别化调控”改成了分类指导。
“房住不炒”作为长期的住房制度安排不会改变。同时，促进房地产市场更稳定，给百姓带来稳定预期这一目标也会继续坚持。
后续地方政府在楼市调控方面将拥有更大的自主空间，这体现了因城施策的具体实施。从菏泽解除“限售”这一情况，以及广州和珠海等后续跟进的地区情况可以看出，地方政府已经开始肩负起调控主体的责任。
从这两天之后的情况来看，几个城市都有跟进动作。其中菏泽的放松，或许仅仅是一个开始的标志。李杰进行了这样的表述。
