3 月 23 日，绿城中国举行了 2021 年全年业绩发布会。2021 年期间，该公司达成合同销售金额 3509 亿元。此金额超过了年初所制定的 3100 亿元销售目标。
报告期内，公司的营业收入达到了 1002.4 亿元。这一数值相较于去年，呈现出了 52.4%的增长幅度。在年内，公司的利润为 76.87 亿元。该利润数据与去年相比，增长了 33.4%。
在业绩会上，管理层进行了透露。绿城中国 2022 年的销售额目标是要达到 3300 亿元。2021 年的销售目标比 2022 年的销售目标少 200 亿元。并且 2022 年的销售额未达到 2021 年的销售额。
绿城中国董事会主席张亚东谈及房地产行业未来发展时表示，房地产行业将持续朝着健康的方向发展。他之前曾提及“四个分化”，分别是：市场出现分化，企业出现分化，产品出现分化，资源出现分化。这种分化的结果会让房地产行业越发健康，绿城需要善于借助行业调整所带来的优势，以巩固在行业内的机遇。
谈土储：争取80%投资一二线城市
2021 年，绿城在 42 个城市新增了项目，数量为 101 个。总建筑面积约 1751 万平方米，预计新增货值 3137 亿元，其中归属于集团的权益货值约 1834 亿元。集团承担的成本是 938 亿元，新增土储的平均楼面价约每平方米 9080 元。在新增货值中，有 21%实现了当年货值转化。
新增货值当中，一二线城市的新增货值占比较高，达到 78%。这些一二线城市主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等重点城市。从区域分布方面来看，长三角作为战略深耕地，其新增货值占比为 52%。
2022 年开始后，绿城在拿地方面一直动作不断。今年 2 月举办的北京土拍里，绿城先后获取 3 幅地块，总共花费 98.4 亿元，从而一下子晋升为北京土拍的“头号玩家”。
绿城中国的执行董事及行政总裁郭佳峰在业绩会上作出表示。其一，在当前的环境之下，部分房企在拿地方面表现得十分谨慎。其二，北京和杭州向来都是绿城的大本营。绿城始终在稳健地参与土地竞拍，近些年来，有超过 70%的新增货值布局在一二线的核心板块，今年努力争取让超过 80%的投资资源聚焦在一二线城市，而将 20%布局在优质强三线城市，以此进一步提升安全度。
管理层在现场进行了透露，2022 年，绿城中国有计划新增货值。新增货值的范围在 2500 亿元到 3000 亿元之间。
谈毛利率：仍优于行业一般水平
营收和净利润都有显著增长，然而在当下的行业环境里，绿城中国的毛利率不可避免地出现了一定下滑。
两者相比，物业销售的毛利率下降了 6 个百分点。
绿城中国表明，其一，是因为房地产行业形势发生了变化，致使行业的毛利率整体呈现下降态势；其二，近些年来由于受到限价的影响，公司的品牌溢价未能得以充分地展现出来。
Wind 数据表明，在 2018 年到 2021 年期间，绿城中国的销售毛利率分别是 25.39%、23.67%以及 18.12%，呈现出下滑的态势。然而，公司的销售净利率分别为 6.35%、8.7%和 7.59%，净利率在提升之后稳定在 8%左右的水平。
在发布会上，绿城管理层表明，虽然毛利率出现了下滑的情况，但是仍然比行业的平均水平要好。另外，公司的净利率还能够保持在大约 8%的水平。这是因为公司重点布局的城市大多处于一二线城市，这些城市的房产去化速度快，有保障，结转周期短，并且能够给公司带来收益。
谈财务：确保2023年进入绿档
在当前的政策环境下，财务的安全性往往意味着企业的安全底线。
从业绩会现场披露的信息来看，2021 年绿城中国的净资产负债率是 52%。这个数据比去年降低了 11.8 个百分点。同时，其现金短债比为 2.2 倍，而在去年同期，该比例是 2 倍。
公司执行董事兼首席财务官耿忠强透露，绿城去年境内公开发债的利率是 3.55%。绿城全年的利息成本为 4.6%。绿城期末的融资成本仅为 4.5%。今年 1 月发行的增信票据利率为 2.3%。到 2021 年底，公司的银行存款及现金为 714.96 亿元房地产是中国支柱产业，去年同期是 652.03 亿元。
管理层透露，年报中所披露的“三道红线”指标和上报给监管部门的指标，其衡量标准是不一样的。
绿城中国上报监管部门的“三道红线”指标方面，到 2021 年 12 月 31 日时，其现金短债比是 1.7 倍，而 2020 年末该指标为 1.4 倍；其净资产负债率为 53.5%，2020 年末此指标是 64.6%；剔除预售帐款后的资产负债率为 70.3%，2020 年末该指标为 71.2%。可以看出，绿城中国“三道红线”指标呈现出向好的态势。目前，只有剔除预售帐款后的资产负债率这一项指标没有达到标准。
耿忠强表示，公司在 2023 年有把握能够进入绿档。并且，基于当前的内外部情况，公司会做好提前进入绿档的准备工作。
谈合作：优先选择综合实力强的伙伴
近年来，行业环境发生了变化。“抱团取暖”成为了不少房企的经营策略之一。当下，部分房企，尤其是头部房企，频繁遭遇流动性危机。在这种情况下，合作企业的选择，就成为了除了自身经营因素之外，房企的一大软肋。
耿忠强表示，从开发贷方面来看，现在的情况是这样的；从按揭贷款方面来看，如今的整体状况是那样的。现在，整体的融资环境正在逐步变得宽松起来。因为大股东中交集团提供了支持，所以公司当前的授信额度很充足。在 2022 年，公司的融资额度得到了更进一步的保障。
绿城在合作企业的选择上，会将综合实力强的企业放在优先位置，同时也会选择资信良好的企业，并且会挑选有国企背景的企业。目前，公司的绝大部分合作方都处于良好的状态，并且都经受住了“资本寒冬”所带来的考验。
绿城不仅选择外部合作伙伴，还在持续调整内部的运营能力。从业绩会披露的数据可以看出，2021 年绿城中国的开工时间为 4.3 个月，开盘时间为 7.3 个月，交付时间为 30.1 个月，运营周期平均提速 6%。在这一年里，集团的开工面积比去年同期增长了 29%，达到 1698 万平方米；竣工面积比去年同期增长了 23%，达到 936 万平方米。
管理层强调，不过，绿城提升运营能力并非追求那种极致的高周转。绿城是在长期进行积淀之后，通过对设计等环节进行优化来实现运营能力的提升。同时，绿城的交付周期并没有被过度压缩，其成本优化也绝对不意味着会进行减配。
展望 2022 年房地产的发展态势，张亚东表示，目前政策已处于底部位置。然而，行业的底部尚未出现。对于大多数人而言，住房属于基本需求，是必需品。尽管行业的数字会逐渐降低房地产是中国支柱产业，但未来它仍将是支柱产业，是极具发展潜力的行业。而这对于绿城来说，依然是一个重要的机遇。
