9 月 1 日财联社讯，记者成孟琦报道。香港楼市价格是否倒退回 6 年前水平呢？近日，港岛大潭有豪宅二手卖家以亏损 500 万港元的价格卖楼，此消息再次成为香港楼市的“深水炸弹”。不过，这次“炸弹”的引爆范围从一手住宅以及中小型住宅扩散到了二手豪宅。
港岛东的大潭依山傍海，环境幽静，同时又具备便利的条件，一直以来都是香港知名的豪宅住宅区。然而，大潭的浪琴园近期楼价跌破底线，卖家宁愿承受 510 万的亏损也要将房子卖出。据了解，这个中层的 2 房户型以 1950 万港元的价格售出，每平方英尺的价格超过 1.8 万元（折合约 15 万人民币/平方米）香港房价近30年走势，其造价和每平方英尺的价格都创下了该地区同类型单位大约 6 年半以来的新低。有业内人士由此认为，香港新一波楼市会出现下跌浪潮，这一浪潮将从中小型住宅开始蔓延，进而波及到豪宅物业。
不少受访者告知财联社记者，近期香港楼市表现疲弱。其原因在于加息周期使得市场资金成本有所上升。按揭息率从去年的 1.4 厘水平，迅速提升至现在的 3.625 厘。这导致买楼收租出现了“负回报”的现象。这种情况抑制了市场的投资需求。
大潭豪宅持有5年亏损510万
大潭浪琴园 1 座中层 B 室，实用面积为 1077 方呎，约合 120 平米。该室为 2 房间隔，能享海景。新近以 1950 万港元的价格转手，还附带一个车位。其呎价约为 18106 元，约合 15 万人民币每平方米。此成交价及呎价均创下该小区约 6 年半以来同类房屋的新低。值得注意的是，美联物业区域营业董事方富义作出表示。原业主在 2018 年 6 月以 2460 万港元购入此房。该业主持有此房约 5 年。其账面亏损 510 万港元。5 年来，此处房产贬值达到 20.7%。
美联物业资料显示，今年 3 月同小区出售同座高层二手房，实用面积一样。当时成交价是 2380 万港元，呎价约 22098 元，约折合 17.5 万人民币每平米。两个同户型住宅相隔 5 个月，二手价格下降了 430 万港元，降幅为 18.1%。
香港楼市处于疲弱状态。近期，有不少二手房是以比购入时更低的价格进行出售的。美联集团主席黄建业预测，在今年之内，楼价将会重返 2017 年，也就是 6 年前的水平。并且，个别小区的成交价已经倒退到了接近 7 年前的情况。
不过，有地产中介告知财联社记者，并非所有二手楼盘的售价都回到了几年前的水平。这更多要根据地段来判断。像坚尼地城、日出康城的二手楼盘楼价，比几年前有所上涨。而在港漂聚集的南昌及奥运地区，楼价相较于 2017 年上涨了 10%-20%。
房地产抗跌性优于股市？
香港多处二手房出现折价出售的情况，这映照出市场上的大部分买家都对楼市持观望的态度。香港大学房地产及建设系的讲座教授邹广荣觉得，发展商在年内开价时需要采取保守的策略香港房价近30年走势，预计一手市场今年会出现价跌量升的局面。因为以低于市价的价格推出新盘能够吸引更多的人来认购，并且发展商目前手中持有很多存货，所以相信他们在年内会继续以低于二手价格的方式进行推销，估计这种趋势会持续一段时间。
新楼扎堆发售之际，房地产商打算降低未来的潜在供应。到今年 6 月底时，2024 年至 2026 年一手私人住宅潜在供应有 10.5 万个，比过去 7 年的平均数 9.5 万要高。然而，已建成住宅单位在上半年与去年同期相比减少了 37%，并且在第二季度与上一季度相比减少了 88%，与去年同期相比减少了 80%。
值得注意的是，香港的股票市场与房地产市场关联度很高。第一太平戴维斯资本市场的董事孙国立表示，房地产的抗跌性明显比股市好。在 2007 年到 2009 年期间，港股的最大回撤达到 59%；而同期房地产最多下跌 22%。从 2021 年至今，港股的最大回撤为 51%，但房地产的最大跌幅仅为 16%。港股开年到现在下跌了 3%。然而，住宅价格却逆势上涨了 5%。主要原因有两个方面。其一，通关带动了市场的复苏。其二，输入人才计划发挥了作用。今年从年初开始，香港引进人才已经有超过 6 万人获得批准，这带来了潜在的买楼需求。今年上半年成交金额较 2022 年下半年上升 43.2%。
过去一年，香港政府推出了诸多利好市场的新政策。其中有：非永久居民在购买楼房时缴纳的 30%额外印花税，在其成为永久居民之后能够获得退还；对于 1500 万元或以下的自用住宅物业，其按揭成数的上限被调整到了七成。倘若再加上开发商所提供的部分首付贷款，那么大多数的买家仅仅需要 10%到 20%的首期便可以进行购房。孙国立提及，若未来香港楼价持续面临下行压力，那么政府有可能降低或者取消额外的印花税。
晨星料港楼价年底前再跌逾5％
晨星股票分析师李信孚称，经济基本面转弱对楼市产生了影响。他预期在年底之前，楼市将会持续呈现弱势状态，交易活动较为清淡安静。同时，楼价会在当前的水平基础上再下跌 5%至 10％。
李信孚提及，当下汇丰的最优惠利率是 5.875 厘。在高息的环境当中，每月用于供楼的支出肯定不是一个小的数目。所以，当利率下降的时候，有希望能够带动置业方面的需求。晨星做出预计，美国联储局在明年 2 月将会开始进行减息操作，到 2025 年中期，联邦基金利率将会回落到 1.5 厘。
上个月长实的油塘新盘以折价的方式出售，市场的反应十分热烈。李信孚预估，长实所采用的低价策略是相当不错的，这种策略能够用来测试市场对于买楼的需求情况，同时也能够显示出公司对资金回笼这一事项的重视程度，并且他相信在未来新盘的定价方面也会受到影响。另外，政府正在积极地推行相关政策来吸纳专才，吸纳专才这一行为有助于推动租盘的需求，由此可以预期租金将会比楼价更快地出现反弹，在其中，港岛区或者九龙的核心区域的租金涨幅将会比较大。
政府统计处的最新数据表明，在 2021 年中时居港人口为 741.31 万人。到了 2046 年中，居港人口将增加到 819.04 万人。在这 25 年间，居港人口将增加大约 78 万人，增幅达到了 10.5%。邹广荣认为，人口的增减以及其组成部分，对地产行业有着根本性的影响。香港前年有 5.53 万净移出人口，去年有 4.04 万净移出人口。移民盘的放售以及准买家的减少，对楼市产生了影响。到了今年，大举输入专才，这同样对市场需求的变化带来了影响。
反过来，更多的准买家选择了“转买为租”，他们在观望楼价是否会进一步下跌，与此同时，内地留学生以及“高才通”等带来的额外需求，刺激了租赁市场相对较为活跃，也带动了租金在逆势中向上攀升。
香港持续推进引进人才政策，未来这些政策将转换成实际购买力。同时，预期降息也会产生影响。基于这些因素，有一些分析者认为香港房价未来的下行空间是有限的。
本文源自财联社记者 成孟琦
