年前，明源君与地产工程人进行了交流。大家都有一个最大的感触，那就是工程岗变得越来越困难了。就如同在倾覆的鸟巢之下没有完好的鸟蛋一样，行业处于艰难的境地，地产人也不好过。
明源君此前的文章中说过，好在房地产最困难的时刻已经过去了，今年将会迎来行情的修复。并且房地产投资岗，地产的分化还在不断加剧，对于工程人来说，越来越多的旧经验正在失去作用，挑战也在一天天地增加，与此同时，新的机遇正在开始萌芽。这一年既是局势发生变化的一年，也是获得重生的一年。
行业分化加剧，
工程人才分流已成必然
2022 年，商品房的成交额达到了 13.3 万亿元，销售面积为 13.5 亿平方米，其规模回落到了 2015 年的水平。并且，这并非是阶段性的回落，而是新的常态的开始。据经济学家任泽平做出的预测，在未来的 10 年里，年均新增的城镇居住需求大约是 10.9 亿平方米。由此可以说，商品房大干快上的那个时代将会成为过去。
在商品房开发领域，相应地，工程人才溢出的风险也在加剧，且这种加剧是不可避免的。
值得一提的是，代建正在崛起，产业地产也在崛起，保障房同样在崛起，城市更新也在崛起，它们的崛起正与传统商品房开发形成此消彼长的局面。
地产代建
2022 年，代建在地产行业极为热门。老牌代建企业绿城管理和金地管理，业绩呈现逆势增长态势。旭辉控股以及中粮控股等房企，也纷纷争相进入代建领域。
因为房企都看好代建市场的潜力。可以预见，在新的一年里，代建业务有希望进一步爆发。
2022 年城投在土拍市场中扮演着主力角色。根据克而瑞数据可知，去年城投拿地的总建面占比达到 58%。各地的城投大多欠缺相应的项目开发能力，它们所拿下的土地，在未来大部分情况下都需要引入代建方或合作方，共同去完成开发工作。
一方面，市场供需关系发生了逆转。那些房企存在开发成本高、产品力弱以及知名度低的情况，它们的生存环境变得越来越艰难。这些房企必须借助实力房企的品牌来提升自身的竞争力，通过这种方式实现项目销售回款。而这也促使了商业代建的崛起。
接下来，传统的“大包大揽”型地产商将会分化为委托方、投资方和代建方这三个不同的角色。“有地却没钱”的地产商，会去找“有钱但却不懂行”的来进行投资。而“懂行但没钱也没地”的地产商，则通过输出自己的开发能力来赚取利润。各方都能发挥自己的长处，避免自己的短处，各自在自己的优势领域赚取钱财。与此同时，地产工程人也会随着这种分化而进行分流，越来越多的工程人将会流入到代建项目中。
产业地产
2022 年，产业地产的热度引起了人们的关注。其中，两宗工业厂房公募 REITs 非常火爆，这使得产业园 Reits 的投资价值得以充分展现。
值得一提的是，从去年开始，越来越多的城市将发展实体经济置于首要地位。并且，随着新型产业（例如新能源）的不断发展，厂房的情况发生了变化，尤其是一二线城市的厂房缺口正在逐渐扩大。
以深圳为例，去年年底深圳提出，每年会建设不少于 2000 万平方米的产业空间。并且会连续 5 年向企业提供这种高品质、低成本、定制化的“工业上楼”产业空间。
厂房建设进行得很火热。对于工程人而言，这无疑为他们打开了又一扇窗。据明源君所了解，在去年的时候，就已经有许多地产工程人转型进入到了产业地产领域，并且成为了产业园区建设团队中的一员。
保障房和城市更新
在“租售并举”的政策环境中，保障性租赁住房的筹集规模较为庞大。并且，围绕着保障性租赁住房的筹集以及运营等方面的相关政策，也在不断地出台。这些政策所带来的红利，还将继续得以释放。
上个月，全国住房与城乡建设工作会议表明，2023 年需将发展保障性租赁住房当作重点。要加快把新市民、青年人等群体的住房困难问题予以解决。大力提升保障性租赁住房的供给量，切实推进棚户区改造工作。新开始动工建设并筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房以及棚改安置住房达 360 万套（间）。
这一规模，与2022年相比仍有所有提升。
城市更新是近年来政策大力支持的方向，除了保障性住房外。中央规划指出，“十四五”期末，要完成 40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间），同时要完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区的改造任务。保障房拓展能为地产市场带来新的增量，存量物业改造也能为地产市场带来新的增量。房企，尤其是国央企，更有机会从保障房拓展和存量物业改造中受益。
以华润置地为例，在 2022 年中期业绩会上，管理层曾强调。他们将全面发展政府代建业务，也将发展大场馆代建业务，还将发展综合体代建业务以及代运营业务。由此可见，华润置地已经察觉到其中的机遇，并且有意将公共代建进一步做大做强。
工程管理难度再提升房地产投资岗，
传统的经验不够用了
2020 年全国商品房的销售面积达到了 17.36 万平，创造了历史最高纪录。到了 2022 年，此数据下降了 22%。业内人士预测，接下来的十年，该数据将在更低的水平上波动。开发规模在下滑，同时技术得到应用，商品房建设对工程类人才的需求必然会减少，许多工程人不可避免地来到了职业的分岔路口。留在房企的话，工程人面临着自我革新的压力。转型进入地产其他细分领域，工程人也面临着自我革新的压力。
1、降本提质，工程管理向“大生产"模式进化
地产项目的利润在不断地被削薄，所以房企不得不从管理方面去获取效益。在项目管理方面，具体体现为以下几点：一是人员进行精简，一个员工需要承担更多的任务；二是成本把控得更加严格，每一分钱都必须用在关键的地方；三是品质要求有所提升，产品无论是从设计到施工阶段都要把好质量这一关。
近年来，“大工程”“大生产”的概念愈发普遍。尽管这些概念的提法各不相同，但核心要求大致是一致的。其希望能够拆掉部门之间的壁垒，让各个职能相互协同、相互贯通，将力量集中在一处使用。例如成立产品管理中心，由其统一负责执行设计管理、工程管理、成本管理、采招管理这四大职能，从而打通整条生产链条。
生产链条拉通后，能够减少现场出现的错漏碰缺情况。这有利于项目在进度、成本、质量等各个方面目标的达成。当然，这也对地产工程岗的沟通能力以及专业能力提出了更高的要求。
首先，需要具备一专多能的能力。既要懂得工程方面的知识，又要懂得设计、成本、招采等方面的知识，从而形成全开发周期的知识储备。只有这样，跨部门沟通时才会有“共同语言”。
其次，地产工程岗要提升自身站位。它需要具备全盘思考的能力，也需要有全局统筹的能力。要跳出工程一直以来“兜底”的那种惯性思维，并且学会把解决现场问题的工作前置。
再者，要提升沟通能力。要做好多职能之间的协同交圈工作，把各种利害关系理顺清楚，争取让更多的资源向工程管理目标倾斜，以此来实现工程管理的目标。
2、过去的经验正在失效，工程人需重新武装自己
一位在地产领域工作多年的工程人员曾向明源君表明，从表面上看都是对工程进行管理，然而在代建方和甲方这两种情况下的区别是比较大的。有些工程人员在管理自家项目时能够得心应手，但是在带领代建项目时却会感到手足无措。
代建方权力较小，在现场管理方面处于被动状态。要获得更多管理抓手，关键在于“搞定”委托方，即获得对方信任，让其愿意支持提议和工作。同时，要善于观察对方的表情和言语，摸清其意图和目的，从而在委托方、自家公司以及施工单位之间找到利益平衡点。
工程人通常比较耿直，甚至不太擅长言辞。以往在项目中，他们或许只将精力集中在自己所负责的那一小块地方。这种工作习惯在代建项目里可能会不太适应，产生“水土不服”的情况。
转型为其他业态的地产工程人，也面临着相似的风险。例如，有一些工程人转型去从事厂房建设，他们发现厂房大多属于专项债项目，并且采用的是大总包模式，通常是由中字头的施工单位来进行总承包。总包的话语权较大，现场管理起来较为吃力。像城投的项目，其进度压力不像房建那样大，但在安全生产方面抓得很紧，必须严格防止安全事故的发生。而习惯做房建的工程人员，在安全管理方面的意识可能是远远不足的。
可见，工程人在继续留在房企时，以及转型其他领域时，都面临着传统经验失效的压力。地产进入了深度转型期，工程人需要顺应时势的变化，重新对自己进行武装，这样才能够应对新的挑战，并且抓住新的机遇。
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