房产税征收范围内所有具有住房功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑、完全建在地下的建筑物、地下人防设施等，均按照有关规定征收房产税。 上述具有房屋功能的地下建筑是指有屋顶和维护结构，能够遮风挡雨，供人们生产、经营、工作、学习、娱乐、生活或者储存物资的场所。 因此，房地产开发企业建造的地下车库也属于房产税的征收范围。
1、房地产开发企业建造的地下车库在销售期间，不征收房产税。 《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税政策法规的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业开发的商品房是房地产开发企业的产品。房地产开发企业出售前。 因此，房地产开发企业建造的商品房在销售前，不征收房产税； 但房地产开发企业在出售前已使用、出租、出借的商品房，应当征收房产税。
2、房产税计算方法。 地下停车位按自用和出租有两种不同的计税方法：一是出租法下的计税方法与地上建筑物出租相同，即征收房产税。租金基准为租金收入的12%。 二是自用模式下，允许先将房屋原价乘以一定比例，得到房屋原税值。 即按照现行房产税计算方法，扣除房屋原值的10%-30%，得到原税额。 价值房地产开发企业房产税如何计算，房产税按原应税价值的1.2%从价征收。 因此，房地产企业使用地下车库的应缴纳房产税，出租部分按租金收入缴纳房产税； 未出租部分为公司自用的，按房屋原税值缴纳房产税。
自用地下建筑物的征税规定如下： 1、工业产权的，按房屋原价的50%-60%作为应税财产原值。 应纳税额=应税房产原值 应纳税额房产税=应税财产等原值，地下部分和地上房屋应当作为一个整体，按照有关规定计算征收房产税关于地上房屋建设。
3、租用人防停车位的房产税。 根据《人民防空法》和《物权法》第五十二条的规定，人民防空工程的产权属于国家所有。 有的地方明确要求人防工程竣工验收后移交人防部门。 因此，房地产企业租赁私人车位的行为本质上是一种转租行为，转租收入不需要缴纳房产税。 这是因为房地产开发企业房产税如何计算，房地产企业既不是人防工程的业主，也不是承租人，也不存在产权尚未确定的情况。 因此，房地产企业不是房地产税的纳税人。 开发商长期租赁人防办拥有的地下停车位或出售地下停车位使用权的，属于转租行为，不征收房产税。
4. 永久使用权的转让。 虽然产权尚未转移，但根据“实质重于形式”的原则，房地产公司获得的收入是房地产销售收入，而不是租金收入，房地产公司不缴纳房产税税。 根据“实质重于形式”的原则，永久使用权的转让属于出售房地产的行为。 地下停车位永久使用权转让后，业主享有长期占有、使用和转租的权利。 因此，业主应为房产税的纳税人。 但在实际操作中，也存在不同的声音，必须遵循当地的规定。
张国勇-经理
注册税务师
精通房地产、建筑、制造企业整体会计处理及财务工作流程； 擅长税务企业关系协调、税务筹划、合理规避税务风险、财税咨询；
曾在《中国注册税务师》、《税收征管》等多家报刊杂志发表文章。
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