借款人以自己名下的房产当作抵押物，向银行或者其他金融机构提出申请，以获取房产抵押贷款。相较于其他的贷款方式而言，房产抵押贷款具备额度较高、利率较为低、期限比较长等明显的特点。
房产抵押贷款是怎样运作的呢？接下来要给大家详细讲讲哪些房产可以抵押，哪些房产不可以抵押，具体如下：
可抵押房产：
商品房具有独立产权证书，其产权清晰明了。在市场中交易较为活跃，是银行最为经常接受的抵押房产类型。像常见的住宅小区里的商品房，倘若房龄不是过于长久，且产权不存在纠纷，那么就能够申请抵押。通常情况下，可贷成数为房产评估值的 6 至 9 成。
商铺属于商业性质房产，它位于繁华的商业街且人流量大。银行在进行评估时，会给予这类商铺不错的抵押额度。不过需要注意的是，在商铺进行抵押时，银行会考量其地理位置以及经营状况等因素，因为这些因素会对商铺未来的收益和变现能力产生影响。通常情况下，可贷成数大概为房产评估值的 5 成左右。
别墅属于高端住宅，它的面积大且价值高，具备良好的抵押条件。然而，因为其市场流通性相对比较弱，所以银行在审核时会更加谨慎。在评估价值时，银行会综合多方面的因素，像地段、周边配套以及房屋品质等。通常情况下，可贷成数大约为房产评估值的 6 成左右。
工业厂房对于企业主而言是重要的资产。当企业发展遭遇资金周转困难时，工业厂房能够用于抵押来获取贷款。银行会细致地审查厂房的地理位置、用途以及产权情况等，以此来确保贷款的风险处于可控范围。例如，厂房所在工业园区的产业发展前景如何，是否存在环保方面的问题等，这些都会对银行的审批产生影响。通常情况下，可贷成数为房产评估值的 5 至 6 成。
不可抵押房产：
房产存在权属争议：若房产的所有权或使用权存在争议，那么在争议未解决之前是不能进行抵押的。这是因为抵押行为要求抵押人对抵押物拥有明确的所有权或者依法有权对其进行处分，而权属不清晰的话，抵押权的设立以及实现都会存在问题，也就无法保障债权人的债权得以实现。例如，有两个人对一套房子的产权存在争议，在法院未对产权归属作出判决之前，该房子是不能用于抵押申请贷款的。
被依法进行查封、扣押以及监管的房产：这类房产的抵押人在当下是没有能够自由进行处分的权利的，并且是不可以进行抵押的。例如，房产由于牵涉到经济方面的纠纷而被法院实施了查封措施，在查封的这个期间，是不能够将其抵押给银行来申请贷款的。
公益用途房屋包括学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施。不管这些公益设施属于事业单位，还是属于社会团体，亦或是属于个人，都不可以进行抵押。因为这些公益设施对于社会公共利益有着极为重要的意义，一旦进行抵押，就有可能会对其正常的公益功能产生影响。
小产权房是在农村集体土地上建设的。它未缴纳土地出让金等费用。产权证由乡政府或村委会颁发。其产权不清晰。存在较大的法律风险。不能办理抵押登记。
经济适用房是政府提供政策优惠的保障性住房。未满 5 年的经济适用房拥有有限产权。购房者在未满 5 年时只有“房屋所有权”，而没有“土地使用权”。由于银行信贷安全无法保证，所以一般情况下银行不会为其放贷。
了解完房产可抵押范围，下面讲讲办理房产抵押的具体流程。
1、前期准备：
办理房产抵押之前，需要准备诸多资料。其中包括身份证、户口本、房产证、收入证明、银行流水、婚姻状况证明等。这些资料对于银行或贷款机构评估贷款申请而言极为重要。若能将这些资料准备齐全，便能够加快审批的速度。就拿收入证明来说，必须如实填写工作单位、职位以及收入金额等信息。同时，银行流水要确保交易记录清晰，以此体现出稳定的收入来源，让银行相信你具备按时还款的能力。
2、选择贷款机构：
贷款机构包含银行以及其他金融机构。银行的贷款利率较为低，并且安全可靠，然而它对借款人的资质以及房产有着较高的要求，审批过程严格，流程也较为繁琐，放款速度较慢。其他金融机构（例如小贷公司、担保公司），其申请条件较为宽松，审批速度快，但是利率较高，贷款的成本较大。
选择时需结合自身情况。如果资质好且对利率敏感，那么应优先考虑银行；倘若急需资金且资质一般，就可以考虑金融机构，但要对利率和成本进行权衡。例如，企业主若经营状况良好、信用记录优良，并且抵押房产价值较高，向银行申请贷款就能享受低利率；而个人由于突发情况急需资金，短期内还款压力较大，此时选择审批快的金融机构则更为合适。
3、房产评估：
贷款机构会指定专业评估机构来评估房产价值，以此确定贷款额度。在选择评估机构时，要查看其资质、信誉和经验，还可以参考该机构过往的评估案例以及客户的评价。在进行评估时，需要考虑房龄、地理位置、房屋面积、户型结构、装修情况等这些因素。如果房子的房龄新、地段好、面积大、户型优且装修好，那么其评估价值就会高，相应的贷款额度也会高。市中心繁华地段且周边配套设施完善的房子，比偏远地区的房子评估价值要高很多。其评估值通常在房产评估值的 60%至 90%之间。
4、申请与审批：
先准备好资料，接着选好贷款机构，之后就能够提交贷款申请。要填写申请表，需详细且准确地填写个人信息、贷款金额、用途以及还款方式等内容。提交资料之后，贷款机构会进行审核。审核的重点在于信用状况和还款能力，通过查询征信报告来了解信用记录，对收入证明和银行流水进行分析以判断还款能力，同时还会审查房产资料，以确保产权清晰且无纠纷。
借款人信用良好且还款能力强，其审批通过率就高。例如，若征信报告中没有逾期记录，收入稳定并且能够覆盖贷款的本息，那么银行就会更放心地为其放贷。
5、签订合同与抵押登记：
审批通过后，贷款机构会与借款人签订借款合同和抵押合同。对于合同中的关键条款，需要仔细进行阅读理解。其中，利率方面，要明确是固定利率还是浮动利率，因为利率的高低会影响还款金额。还款方式有常见的等额本息、等额本金、先息后本等，不同的还款方式其还款压力和利息总额是不同的。而贷款期限则需要根据自身的还款能力和资金使用计划来确定。
签订合同后，办理抵押登记，去当地房管局办理
提交抵押登记申请表，提交房屋所有权证，提交抵押合同，提交主债权合同等资料，办理完毕相关事宜，房管局会发放他项权证，此权证能证明房产已被抵押。
贷款机构拿到他项权证后，会按照合同约定进行放款。放款所需的时间通常在 3 到 5 个工作日。
房产抵押包含很多细节和法律规定，以下这些注意事项必须牢记，以防后续出现麻烦。
共有人同意以下内容：若房产存在共有人，在进行抵押之前，必须获得所有共有人的同意，并且让他们签字予以确认。因为对于共同共有的房产而言，每个共有人对该房产都拥有平等的所有权以及处分权，倘若未经共有人同意而实施抵押行为，这种行为可能会被认定为无效。
夫妻共有的房子，若其中一方擅自进行抵押，那么这种抵押在法律层面或许不会得到认可，并且银行也难以顺利地行使抵押权。
之后若再想贷款或办理信用卡，都会变得困难。
如果逾期的时间比较长且金额较大，银行就有可能会提起诉讼。在法院作出判决之后，房子有可能会被拿去拍卖，以此来偿还贷款。比如说，有个人因为生意失败，其房产抵押贷款出现了逾期的情况，最终房子被进行了拍卖。他不但失去了住所，而且对于拍卖款不足以偿还贷款的那部分，还需要继续去偿还。
保管好合同：借款合同是重要文件，务必妥善保管，因为它明确了双方的权利义务，还是还款的证明。抵押合同同样重要，还清贷款后，办理产权抵押注销手续时也需要它。
合同丢失后，补办的过程较为繁琐，并且可能会对相关手续的办理产生影响。例如，前往银行补办借款合同时房地产项目贷款利率，银行有可能要求提供各种各样的证明材料，这会耗费大量的时间和精力。
出租时的告知义务：当房产被抵押之后，如果想要进行出租，就必须以书面形式告知承租人该房屋已被抵押这一事实。按照法律的规定，倘若抵押人没有以书面形式告知承租人房产已被抵押，而在抵押权实现的过程中给承租人造成了损失，那么抵押人就需要承担赔偿责任；如果已经以书面形式进行了告知，那么所产生的损失就由承租人自己来承担。
房东将房屋进行了抵押后再出租给租客，并且没有把抵押的情况告知租客。之后，银行行使了抵押权，对房屋进行了拍卖。在这个过程中，租客因为提前对房屋进行了装修以及支付了租金等而遭受了损失，而这些损失需要房东承担赔偿责任。
还清贷款后需及时办理房屋解押手续，以解除房产抵押状态。只有办理解押，房产所有权才会完全归自己，进而能够自由买卖和转让。
解押流程通常是先向贷款机构提出申请，让其开具贷款结清证明。接着携带该证明、身份证、房产证以及他项权证等资料，前往当地的房管局办理注销抵押登记的手续。
房产抵押贷款常见问题答疑
1、贷款额度如何计算？
贷款额度主要由房产评估价值和贷款成数所决定。通常的计算公式为：贷款额度等于房产评估值乘以贷款成数。普通住宅进行抵押贷款时，一般能够贷到房产评估值的八成左右；而商业用房（像写字楼、商铺等）通常能够贷到评估值的五成。
评估值会受到房龄的影响，房龄越短，评估值越高；评估值会受到地理位置的影响，地段越好，评估值越高；评估值会受到房屋面积的影响，面积越大，评估值越高；评估值会受到户型结构的影响，户型越优，评估值越高；评估值会受到装修情况的影响，装修越好，评估值越高。比如市中心有一套房龄为 5 年、面积为 120 平米且装修精美的住宅，其评估值可能较高，相应的贷款额度也会较高；而在偏远地区有一套房龄为 30 年、面积较小的房子，其评估值低，贷款额度也低。
2、贷款期限怎么选择？
贷款期限分为短期、中期和长期。短期期限为 1 年以内，适合用于短期资金周转，例如企业短期采购原材料。中期期限是 1 至 5 年，适合有中期规划的企业或个人，像企业进行中期设备更新，个人购买大型耐用消费品。长期期限是 5 年以上，甚至可达 30 年，适合长期大型项目，比如房地产开发、大型企业的长期发展规划，这样可以分摊还款压力。
选择时，要考虑财务状况。如果收入稳定且还款能力强，那么可以选择短期，这样总利息支出会少。预计未来收入会增加的话，也可以选择短期。若未来有大额支出，就选长期。当利率低时，选择长期可以锁定低利率。要是风险承受能力低，就选短期，以便尽快摆脱债务。
3、利率是固定的还是浮动的？
贷款利率有固定利率和浮动利率之分。固定利率在贷款期限内一直保持不变，其还款金额较为稳定，这有利于规划财务。然而，在市场利率下降时，它却无法让借款人享受到利率降低带来的好处。浮动利率会随着市场利率的波动而变化，当市场利率下降时，还款利息会减少；但当市场利率上升时，还款压力就会增大，具有较高的不确定性。
选择利率时，需要关注市场利率的走势以及自身的风险偏好。如果预计市场利率会上升，那么就选择固定利率，这样可以锁定利息支出；如果认为市场利率会下降，或者能够承受利率波动的风险，就选择浮动利率，这样有可能减少利息支出。
4、提前还款有违约金吗？
不同的贷款机构有着不同的规定。有的贷款合同是允许提前还款的，并且不会收取违约金；而有的贷款合同则会收取一定比例的违约金，通常是提前还款金额的 1% - 3% ，或者是剩余贷款本金的一定比例。在申请贷款的时候，要仔细地阅读合同条款，以便了解提前还款的规定。如果有提前还款的打算，就应该选择提前还款政策比较宽松、没有违约金或者违约金比较低的贷款机构。
5、可以用他人房产抵押吗？
他人房产可用于抵押，不过需要房产的所有人表示同意，并且该所有人要作为抵押人在相关的合同和文件上签字。例如，子女在创业时资金不够，经过父母的同意，就可以用父母的房产来抵押。这种情形属于“借抵不一”，银行在审核时会非常严格房地产项目贷款利率，除了对借款人的资质进行审查之外，还会对抵押人的资质以及抵押意愿进行评估，同时要求抵押人出具书面的同意抵押声明。
借款人若无法按时还款，银行便有权处置抵押房产。因此，抵押人和借款人都需充分评估风险与还款能力，并且签订明确的协议，以约定双方的权利义务。
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