老百姓最关心的事儿是什么？衣/食/住还是行？
很多人会回答两个字，那就是房子。这两个字所引发的各种情感，无论是古代还是现代，都是一样的。
北京房价与居民收入存在巨大断层，这致使一部分人不得不前往燕郊购置房屋。对于这些人来说，每天的上下班都变成了一个令人头疼的问题。然而，燕郊人民的境遇有人表示同情，也有人心生艳羡。艳羡的正是京城无产阶级中最为彻底的那一群人，也就是纯粹的租房者。即便在“北漂”这个老词的范畴内，租房者也属于对房价痛感尤其敏锐的群体。
唐代大名鼎鼎的诗人白居易在 1300 多年前就倾诉过房奴们的感受：他在京都游宦了二十个春秋，身处贫困之中却无处可安贫。他常常羡慕蜗牛还有自己的居所，不像硕鼠那样懂得藏身。他只求能有容身立锥之地，以免像漂流的木偶人一样。他只说只要有自己的房屋，内心就满足了，不敢嫌弃房屋的狭小和喧嚣尘埃。
这位乐天居士并非是没有缘由地抒发情感。即便身处体制内，生活也并非轻松，实际上，古人同样遭遇着各种各样的与房屋相关的不幸，其中租房的情况更为突出。
租房的烦恼盛行在唐宋之时。
唐宋社会发达，改革开放后的现代中国也很发达，二者有相似之处。经济与国力强盛后，商业得以快速发展，这使得市民阶层兴起，人口流动加快，大型城市迅速聚集了大量外来人口。随着外来人口增多，租房消费便随之产生，各种烦恼也由此出现。
著名学者严耕望先生估计，盛时的唐代长安城，常住人口超过 175 万。如果再加上流动人口，至少会增加到 180 多万。宋代的情况比唐代更甚。孟元老在《东京梦华录》中讲，京城开封因为人烟众多、繁华热闹，即使再增加十几万人也不会显得多。
大唐长安城。/纪录片《大明宫》截图
他们成为租房大军的主要部队。
另外，还有一个重要组成与今天稍有不同，那就是盛世的官员们。
当代社会，若听闻有官员仍在租房，大部分人首先的反应是觉得该官员清廉且觉得此事不可思议。然而，对于唐宋时期的百姓而言，这种情况他们并不觉得奇怪。
有句俗语叫“千里为官”，此话来自古代异地为官的回避制度。
汉代有《东海郡属吏考绩簿》木牍，其正面是“东海郡下辖长吏不在署、未到官者名籍”，背面则是“东海郡属吏设置簿”，此木牍由连云港市博物馆收藏。
西汉时期，汉武帝雄才大略，他敏锐地察觉到本地为官会带来裙带关系，也明白地方势力盘根错节存在危害，于是规定上到郡国首相长兴好日子租房，下到县令、长、丞、尉，都不能任用本地人。北宋更进一步规定，回避制度以 900 里为限，且每届任期不超过三年。像苏轼这样，调任或贬谪超过十次的“多动”官员也不例外。由此可以想象，唐宋时期的官员们是多么漂泊啊！
面对人口密集且迁移频繁的现实情况，从古至今，无房人最好的选择都是租。
唐代后期，柳浑官至宰相，却依然是赁宅而居。位列工部尚书的郑权，家属多达百人，却没有数亩之宅，只能靠租房过活。著名文豪苏轼兄弟长期借住公署，他们的父亲苏洵也长年租房。直至苏洵病故，除了眉山老宅，并未给儿孙留下任何房产。
苏洵画像。
国家现今建设公租房、廉租房，古代官员们租用的首选也是官房。
唐宋时期，公房出租包含直管房和自管房这两种类型。京城最高的房地产管理机构出租的房子是直管房。特殊部门掌管的房源是自管房。北宋“国家房管局”名为“店宅务”。它在京都设有专门办事处，在各地州府郡也设有专门办事处。
店宅务具有三个基本职能，其一为征收官方租金，其二是管理没收的户绝房产，其三是管理代赁闲屋。在京的很多官员没有私第，于是前往店宅务租房居住。像跟随太祖、太宗出征过的老将刘福，他一生都居住在公租房中。他的儿女劝说他在有钱的时候置办一套房子，然而刘福却说：国家的俸禄很丰厚，完全足够用于租房，没有必要去买房！此外，官居枢密副使的杨砺也居住在公租房内。他去世之后，宋真宗亲自登门前来悼念。在悼念之时，宋真宗才察觉到房子外面的那条小巷十分狭窄，窄到就连马车都无法驶入其中。
杨砺画像。
宋代的“房管局”权力很大，管理极为严格。若有闲置的待租房，管理人员每个月都要去检查是否有毁损情况，以确保能随时提供安全且齐整的房屋。《宋会要》有记载，倘若管理人员盗用官钱，不管数量多少，都要被卸职停工长兴好日子租房，还会受到重重惩罚，要按照违反律法来治罪。同时，租房的人不可以转租自己的房子。看来在那个时候，要想无功收钱，或者坐当二房东都不大容易啊。
我们难以知晓当时公租房的管理状况。然而，从一些细微之事能够看出政府的用心。例如，出租户在店宅务进行登记日期后，便可享有 5 天无需交租的优惠，这有利于他们进行搬迁和安顿家居。并且，从真宗到哲宗时期所颁布的诏书也极具亲民性，仅政府减免房租的诏令就有多达七次之多。
宋真宗画像。
大中祥符五年（1012 年），宋真宗宣布：租赁官房的人，若天气寒冷或遭遇雨雪，可减免租金 3 日；过了两年；真宗又下旨，贫民若遇上冬至或寒食，可免房租三日；到了嘉祐五年（1060 年），宋仁宗还下过诏书，规定在京城遭遇疾疫时，为租用官方或私房的人民减免十日房钱。
官房可租，数量终归有限。那么还有其他房源吗？
唐代宪宗有规定，私人积贮现金不可以超过五千贯。节度使王愕、韩弘这类大权在握的人，他们所积贮的现金，少的也不少于五十万贯。
如何规避？最好的途径莫过于盖房后出租！
宋人李的《太平广记》有记载，唐朝天宝年间，相州（今河南安阳）人王叟很富有，他的庄宅很广，能够供应二百多户人家租住。唐顺宗当时还是太子，曾花费三十万建立宅社，就是为了租赁。
出租房的队伍中当然不能少了寺庙房产。
王叔晖这位现代画家所绘的《西厢记》中，张生正在相国寺里与和尚交谈，其背后是寺庙的房子，而张生就租住于此。在古代的中国，寺院是出租房屋的一个重要方面。
寺庙清幽雅洁，远离尘世喧嚣，最适合文人雅士居住。有许多像《西厢记》中张君瑞那样的书生，都是在租住寺院的时候遇到良缘的。唐代多位皇帝尊崇佛法，使得寺院的不动产大量增多，仅西安大慈恩寺拥有的房舍就多达 1897 间。这样，大批寺院的经营业态便转向了房产出租和开发转移。许多房屋被租给世俗之人，并且寺僧无需交税，从而引发了各种各样的争执，这也在一定程度上致使了唐武宗的“会昌灭法”之难。而依据《宋史》的记载，北宋的寺庙在“灭法”方面受到的影响不大，至少当时寺庙、官户等出租屋的月收入租金能够达到十五千。
古代租房现象较为普遍，这从出租房的分布情况能够看出。唐代的长安城规划十分严格，通过里坊对户籍人口进行严格管理。据《太平广记》《唐两京城坊考》等文献记载，在唐中期以后，大宁里有出租房分布，道政坊有出租房分布，常乐里有出租房分布，新昌里有出租房分布，光德里有出租房分布，宣平里有出租房分布，崇仁里有出租房分布，亲仁里有出租房分布，长兴里也有出租房分布……
电视剧《长安十二时辰》画面截图。
那么租金是多少呢？
白居易的经历具有参考价值。他 29 岁考中进士，32 岁担任“校书郎”这一职务，其级别为正九品，就如同在中央办公厅中负责查验机密文件的人员。当时他每月的薪水是一万六千钱，折算成人民币为三千两百元。他在长安东郊的长乐里租下了四间茅屋。白居易因离上班处远，便养了一匹马用以代步，同时还雇了两个保姆，每月花销达七千五百钱，其余的钱则存起来。然而，即便存了十年，他仍未能在长安购置一套房子。之后，白居易觉得长期租房不是长久之计，于是跑到长安的“燕郊”——陕西渭南县购置了一处宅子，平日里住在单位，每逢假期和休息日便返回渭南的家中。
白居易，《妖猫传》剧照。
能承担得起保姆和宝马的花费，乐天居士的境况并非最为糟糕。然而，对于绝大多数的租房平民来说，住房方面的紧张状况以及简陋程度已经接近极限了。
唐宪宗元和四年（809 年），在寿州（今安徽寿县）霍丘县。一位名叫王筠的仆人所租住的房屋内，仅有几案和绳床而已。这房屋的简陋清朴，简直直追隐居古墓、清心寡欲的小龙女；北宋的大学士陶毂曾亲眼目睹老百姓的拥挤生活，那就是“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女”，在逼仄之处，丝毫不让当代的群租房。
古代没有网络、报纸，租房信息又是如何发布出去呢？
宋人孙光宪所撰《北梦琐言》里有一则趣闻：李固言前往京城参加科举考试，居住在亲戚柳氏家中。柳氏家的后辈喜欢捉弄人，在李固言学习礼仪的时候，偷偷拿走了他头上的乌巾，并且在乌巾上写下“此处有屋僦赁”。李固言憨厚老实，没有察觉到这一情况，就戴着乌巾出门了，结果导致各路人士都纷纷嘲笑他。虽然这只是一场闹剧，但也从这件事中看出了古代租房需求的迫切。
宋朝租房契本。
需求旺盛，于是一个我们熟悉的职业应运而生，那就是房屋中介人，在当时它被称作“牙郎”“牙人”“知见人”等等。身处古代，牙郎必须具备特别杰出的敏感性和才干。例如《太平广记》中记载，在唐玄宗天宝年间（742 - 756），金陵人陈仲躬携带数千金在洛阳城的清化里租住。由于发生了意外之事，房东想要收回租屋。第二天早上，有牙人闻讯而来找陈仲躬。牙人已经为他找到了另一间宅舍，这间宅舍的大小和价钱都与清化里的那间一样。牙人说：“价值契本，一样都不缺，并且已经交割完毕。”牙人如此伶俐干练，以至于后唐时期明宗下令禁止洛阳城内市场上的牙人活动，然而在房屋的交易租赁方面仍然需要“凭牙保”。
牙人给陈仲躬带来的契本，我们是熟悉的，它就是租房合同，并且租房合同已经存在将近 1500 年了。在隋唐时期就已经有文书出现了。从吐鲁番出土的《杜定欢从证圣寺赁舍契》等文书里能够看到，那时的契约规定了租房人，还规定了房屋的位置、租金、缴纳方式、期限、违约条件以及担保人等，其主要条款和现代非常相似。
清代房地产租赁契约。
契约在租房中的重要性，从《宋史》中苏轼的经历可以看出。苏轼、苏辙二兄弟被贬到雷州（今广东海康）后，不被允许租住官舍，只能租赁民房居住。然而，当时的奸臣章僦诬陷他们强夺民居，声称应当“下州追民究治”。幸亏苏轼兄弟拿出所签订的契约，这才让章僦哑口无言，从而免去了一场无端的灾祸。
有了契约，意味着出租方或者承租方的利益都得到一定的保障。
房客若不按时交纳租金，后果会很严重。据《续资治通鉴长编》记载，在宋哲宗时期，御史中丞宗愈由于拒绝交纳房租，遭到其他官员的弹劾，被称作“无耻辱国已甚”。这样的情况或许存在别有用心的因素，但也能体现出出租者的利益是受到保护的。另外，承租人不可以随意转租，即不允许出现“二房东”这种情况。此外，承租人有责任保护所租用的房产，需对房屋进行必要的修补工作。倘若退租，那么承租人可以将自己进行修补的那部分拆卸下来并带走。
宋代的房屋。
租客有诸多限制，所以房东不能太随意。例如，宋真宗规定，出租人不能擅自“夺赁”，也不能增加租金；不能借翻修增修房屋之名，随意添加房钱，若违反，就按“违制论”来处置。此外，出租者还需尽到维护房屋安全的义务。明田汝成的《西湖游览志余》有记载，在南宋宝年间，马光祖在临安为官。当时，有人控告承租人不交纳房租，而承租人则称房漏且屋湿，交租存在不公的情况。对此，马光祖给出的判词是：晴天的时候就如同鸡卵鸭卵一样多，雨天的时候就像盆满钵满一样满。福王如果想要房钱，那就得等到光祖任期满了。
说到这里，若觉得古人的租房生活不如今人动荡。那么，我们只需看看出租者的收益，就能想象出租房者所付出的代价了。
古代租赁房屋能获得巨大的收益。唐德宗时期的长安，著名富商窦出租房产，每天收取的利润达到数千；北宋开封城中的商人牛监薄，他在繁台寺西的别第，每天的房租收入有数十千；北宋宰相晏殊文采出众，他的词“无可奈何花落去，似曾相识燕归来”极为婉丽，然而在他为官期间，没有听闻他用奇谋异略来处理国事，只是专注于为自家置办资产。他在开封城的蔡河岸上找了个借口，把官地圈占起来，目的只是盖房子用于租赁，以此获取巨额利润，完全可以称得上是国家级的“房叔”。
《清明上河图》局部。
租房获利很丰厚。在宋仁宗时，入内都知张永和向宋朝政府提议：“收取百姓租房钱的十分之三，用以辅助军费。”也就是将租房的费用分出三分之一作为军费……从这可以看出房租在国民经济中所占的比例。
无论何时，租房都是生命中不可承受之重。
图文参考：中华遗产 2015年06期
