近日，罗湖的缙山府取得了预售证，同时华润笋岗中心万象华府也取得了预售证。缙山府推出了 407 套住宅，华润笋岗中心万象华府推出了 638 套住宅，两者加起来一共是 1045 套住宅。
如此体量的新房进行推售，这无疑是罗湖的一个高光时刻。然而，在深圳房票变得越来越珍贵的今天，以 8.9 万/平的均价买入罗湖，这到底值不值呢？
缙山府和万象华府是两个新盘深圳罗湖周边房价，人们想知道这两个新盘谁更有价值。下面是深圳看房团对它们的解读：
01
缙山府
缙山府位于深圳老牌豪宅区银湖。银湖是深圳最早一批富豪的聚集地。片区正面环湖，背面环山，坐北朝南深圳罗湖周边房价，山水相互依存。出色的自然风貌使得银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等一众豪宅小区汇聚在这儿。
缙山府处在罗湖北环大道与金碧路的交汇之处。其东面以及南面被深圳中学泥岗校区所环绕。它的西面是笔架山公园。而北面则是深圳汽车站以及配套宿舍。
2 月 23 日，缙山府获得了预售许可证。此许可证在市监局官网进行了公示。本次备案包含 407 套住宅以及 7 套商业。
住宅的建筑面积约在 90 平方米到 106 平方米之间。它的均价大约是 8.9 万每平方米，单价处于 8 万到 10 万每平方米这个区间内，总价则在 728 万到 1064 万每套这个范围里。
商业建筑面积约在 25.6 ㎡到 102 ㎡之间，平均价格约为 20 万每平方米，每平方米的单价在 16 万到 31.7 万之间，总价的范围是 813 万到 1713 万每套。
项目详细信息：
项目地址：北环大道与金碧路交界处（金碧路39号）
开发商：深圳市信城不动产有限公司
建筑面积：169958.60㎡
占地：34540.79㎡
住宅类型：商品住宅
容积率：3.30
绿化率：40%
产权年限：70年
参考均价：8.9万、平
户型：84-93-106㎡ 2-3房
开发商信城不动产有限公司于 2016 年成立。其业务聚焦于地产开发、资产运营及基金管理等领域。老板周彤曾担任万科集团副总裁。安托山万科臻山府是周彤亲自负责的作品。从项目的户型能看出万科的痕迹。产品品质让人值得期待。然而对于初创公司而言，后续的服务以及业内口碑还需要市场来检验。
社区警务室的面积是 50㎡。
项目包含北、南、西三个地块，分两期进行开发。其中，一期的建设规模是 85989.88㎡。商业以及大部分配套用房都处在一期之内。
二期包含 8 栋。
1 栋是综合楼，高度为 95.07 米，有 30 层，它与其他楼栋的距离最远。2 栋的高度是 87.2 米，也是 30 层。3 栋和 4 栋的高度为 116.7 米，均为 40 层。5 栋和 8 栋的高度是 119 米，地上有 40 层，地下有 3 层。6 栋和 7 栋的高度是 119 米，地上有 37 层，地下有 3 层。
项目规划有 1030 套房源。有 2 梯 4 户的梯户比，还有 2 梯 2 户的梯户比。停车位有 880 个，其中地上 272 个，地下 608 个。容积率为 3.3，绿化率是 40%。梯户比比较优秀，容积率也很优秀，但停车位明显是不够用的。
户型鉴赏：
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交通方面，银湖站是地铁 9 号线与 6 号线的交汇站，其 B 出口便是项目所在之处。在道路交通方面，项目周边有着北环大道、坂银通道、泥岗东路以及清平高速等主要的快速干道，自驾出行十分便捷。
缙山府的对口小学是凤光小学，对口中学是笋岗中学，其学位情况较为一般。
项目自身规划拥有一块九年一贯制教育用地。该教育用地的东面以及南面被深圳中学泥岗校区所环绕。关于未来会引入何种学校入驻此地，目前暂未得到相关消息。然而，市场上有传闻称，这所学校在未来有可能会由深圳中学接手。
商业方面目前存在短板，项目周边没有大型商业设施，周边小区的底商也较为稀少，不过项目自身带有 500㎡的商业。
公园包括笔架山公园、银湖山郊野公园、相思林公园、银湖会议中心、坂银绿道（省 5 号绿道）、深圳体育中心、高尔夫球练习场以及足球场等。
项目总体点评：
项目的亮点在于：它拥有地铁口的物业；生态资源十分突出；处于老牌银湖豪宅区，具有一定的附加情感价值；产品的户型、容积率以及梯户比都很优秀；项目旁的教育用地有可能会由深中接管，存在着获得学位暴击的可能性，但其中也蕴含着很大的赌博成分。
项目存在缺陷，其中临近北环大道的楼栋会受到噪音影响，停车位数量不足，现有的学位质量也较为一般。地处银湖豪宅区，然而附近街道小区的环境较为老旧，没有豪宅应有的气象。它处于笔架山和银湖山中间，环境较为封闭。无论是罗湖区还是福田区的潜能得以释放，该项目能够受到的外溢都是有限的。并且片区内各项开发建设的进度比较缓慢，在短期内可能无法看到能够提振房价的重大规划利好。
02
华润笋岗中心万象华府
笋岗中心万象华府处在罗湖区的宝安北路与梅园路的交汇处的东南方向。它是地铁 7 号线笋岗站上面的覆盖物业。
缙山府所在的是银湖，而笋岗在发展优先级和规划方面更具优势。罗湖规划了“一主两区三带”的发展格局，并且依据这一规划布置了 4 大重点片区，这些片区的投资都超过千亿，它们分别为：笋岗-清水河重点片区、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程。
深圳物资控股在笋岗投下巨资。
与此同时，深圳也在清水河片区规划了新的高铁站——罗湖北站。
罗湖北站（原清水河高铁站）预计的总规模为 4 台 8 线。该站计划引入深汕高铁和城际铁路。它临近已经开通的 3 号线草铺地铁站。未来还将接入地铁 14 号、17 号、25 号线。如果建成，它将成为深圳东的主要高铁站。对于罗湖乃至深圳口岸经济带的发展，都将起到积极的作用。
清水河轨道交通枢纽（具体以官方发布为准）
深圳站高铁化改造完成且罗湖北站建成后，在不久的将来，罗湖会形成南有深圳站、北有罗湖北站的高铁“双枢纽”格局，这会极大地提升罗湖在深圳枢纽布局里的地位。
2 月 23 日，华润笋岗中心获得了预售许可证。此许可证在市监局官网进行了公示。本次备案的住宅有 638 套，这些住宅位于 A、B 座。商务公寓有 1034 套，位于 C 座。
总价则在 637 万到 1371 万每套这个范围。
总价的区间是 257 万至 475 万每套。
项目详细信息：
项目地址：宝安北路与梅园路交汇处东南（7号线笋岗站上盖）
开发商：深圳市笋岗华润置地发展有限公司
建筑面积：410000.00㎡
占地：28848.00㎡
住宅类型：商品住宅、商务公寓
容积率：10.2
绿化率：30%
产权年限：住宅70年（公寓40年）
参考均价：8.9万/平
户型包含建面约 78 - 140㎡的二房至四房住宅，以及建面约 40 - 60㎡的单房至两房公寓。
华润笋岗中心万象华府就是笋岗冷库城市更新单元，它处在罗湖中心区笋岗 - 清水河片区的核心位置，总占地面积为 4.5 万㎡，总建筑面积约 30 万㎡，打算将其打造成一个集现代购物中心万象食家（商业）、甲级写字楼、住宅以及公寓物业于一身的现代城市综合社区。
项目处在罗湖区笋岗街道梅园路。更新单元的用地面积大概是 4.6 万㎡。开发建设用地面积约为 2.9 万㎡。总建筑面积约 45 万㎡。计容建筑面积约 29.5 万㎡。其中商业、办公及酒店的面积约 10.5 万㎡。商务公寓的面积是 4.5 万㎡。住宅的面积为 8.5 万㎡（包含保障性住宅 1.7 万㎡）。物流建筑的面积是 5.9 万㎡。公共配套设施的面积是 1670㎡。
整体规划有一栋 168 米高的写字楼，还有一栋 93.5 米高的写字楼。有一栋 198 米高的商务公寓。有两栋 196 米高的住宅。有 6 栋裙楼购物中心。以及有 4 层地下室。这些部分共同组成了该规划。
户型图鉴赏：
