2018 年，国内出现了 P2P 跑路的情况，上市公司老板跳楼，三方财富接连遭遇暴雷。在这种背景下，A股在去杠杆的过程中以及贸易战的影响下一路下行。这一年足以给人带来许多挫败感。在这萧条的一年里，我选择了出去走走。我从一名国内私募股权投资经理转变为一位跨国房产投资者。我和我的合伙人们一起创立了马尼拉长兴地产，目的是为身边的朋友和客户寻找全球最优质的资产。如果 2018 年注定失败上海长兴房价未来走势，那么 2019 年注定成功。
White Beach 长滩岛有一个绝美日落的观景点，在这里应该拍一张自拍照。
去年 11 月在马尼拉赌场区购入了第一套房产 shore。目前这套房产的涨幅达到了 40%。2 倍多的杠杆本金已经翻倍。总价人民币不到 60 万的这套房产，租金从每月 4500 元涨到了每月 7000 元。刚入手时年租金回报率约为 10%，现在已经接近 15%。开发商罗宾逊当前有报价。去年 12 月入手了零首付的楼花 Gateway。此楼花涨幅接近 30%。5 倍杠杆下本金收益达到 150%。这一年当中，不仅有满满的战果，还对投资这件事有了更深层次的理解与感悟。
站在维多利亚公寓的顶楼位置。实拍时间为凌晨 1 点半。所拍摄的是 Makati 这个地方。Makati 是马尼拉的老牌 CBD。
从去年 10 月创建公众号开始，到现在这段时间里，遇到了很多朋友来咨询房产方面的事情。除了菲律宾的首都马尼拉，还有国内以及国外的一些地方，像东南亚的柬埔寨和泰国，以及一些发达国家等。比如有的地区房价很便宜，不知道值不值得购买；有的地区房价已经很高了，不知道后面还会不会继续上涨。我觉得你看完这篇文章之后，就能得到自己想要的答案。
全文约3500字，字字含金，完整阅读大概15分钟
一、投资的成功是一个必然
这一年来有一个最大的感悟。投资的成功是必然的，而非偶然。风险和收益成正比这种说法并不完全正确。实际上，世界上存在着许多能百分百成功的投资，并且确实有那么一批人掌握着百分百成功的方法。为什么要这样讲呢？因为投资是一个持续对客观真理、经济规律、研究方法以及策略逻辑进行检验的过程。在现实中，确实会遇到很多凭借运气而成功的投资者，也就是说他们恰好赶上了一波经济周期。那么，这种投资的成功是较为短暂的。凭借运气赚来的钱，最终都会凭借本事亏回去，这种情况在去年就开始逐渐显现出来。这个问题的讨论较为复杂，所以暂且先不进行陈述，直接进入主题。
2018 年 11 月，在开发商 SMDC 的总部。我买下了自己的第一套马尼拉房产 shore，而卖家是来自伦敦的。
二、房产投资的本质
第二部分，我们开始研究房产投资的本质。房产投资实际上并不复杂。投资房产的本质记住以下 3 点即可：
1、房价能涨（房价）
2、房子能租掉（租金）
3、后面房子能卖掉（流动性）
那么我们来看一下对房价、租金和流动性有影响的因素。首先，若将房子视为投资品，那它的属性便与其他商品相同了（炒房所买的即为“商品房”）。因为商品价格的直接影响因素是供需关系，所以房价也是由供需来决定的。将供需这两个字分开来看，就是供给和需求，那么只要我们对供给和需求进行研究，就能够预测房价的走势，进而判断房子是否值得去投资。
黄昏中的亚洲购物中心和马尼拉湾
前面提到，若研究供需，我们便能预测房价的走势。那么在研究供需时，我们只需关注三个因素：
1、土地（供给）
2、人口（需求）
3、人均GDP（需求）
土地决定供给，人口和人均 GDP 决定需求。上海的房价比其他城市高，原因在于上海地少人多且人均 GDP 高。土地和人口对房价的影响比较容易理解，而人均 GDP 可能一下子难以理解。简单来讲，人均 GDP 对当地购买力和贷款政策有影响。当地人均 GDP 越高，购买力就越强，同时当地贷款也更易获得，银行更倾向于给收入高的人发放贷款。办贷款变容易后，更多人买得起房，购买力也就提升了，需求也随之上升。在上海办贷款比其他地区更简单，所以上述因素导致上海房价比其他城市高。
马尼拉的四大赌场之一是 City ofdream 。该当地赌场的规模已经超过了澳门。目前，它与拉斯维加斯开始了合作。
国家决定土地的供给。我们判断一个城市房价的走势时，主要看这个城市的需求情况。需求来源于外来人口的流入。而外来人口是否流入，取决于这个城市的经济发展。经济发展能否源源不断地提供收入可观的就业岗位，以此来吸引外来人口。我的老家慈溪一直位列百强县的前列。在 2018 年，其人均 GDP 达到了 11.5 万人民币，几乎快要赶上上海的 13.5 万了。然而，在十年前，慈溪市区的房价每平方米还只是 1 万多，到了如今依然是 1 万多。这其中是什么原因呢？杭州湾新区在开发期间，进行招商引资，吉利和大众来建厂，配套的零部件供应商也纷纷入驻。这使得慈溪的很多外来人口都流向了杭州湾新区，从而导致杭州湾新区的房子价格从每平 3000 元涨到了 1 万多元。
如果我们能够判断一个地区供需的变化，那么就可以掌握房价未来的走势。
三、房产投资实战分析-以马尼拉为例
我们利用第二部分所阐述的房产投资的本质，对菲律宾首都马尼拉的房产市场进行分析。
我首次来到马尼拉的赌场区观看 shore 的房子。这里的房子每平方米价格在 2 万多人民币，一套公寓的总价不到 60 万。租金很高，每月达到 4500 元，房子瞬间就被租出去了。收租的方式是押 2 付 12。租售比大约为 10%。当时，我正是被这里超高的租金回报率吸引才来看这些房子的，而国内的租售比仅为 1 - 2%。
我直接找住客解决租金问题，并且向当地居民确认过这没有问题。然而，这里房子的均价与国内某些二线城市相近，当地白领月均收入大概 3000 左右。参照国内的房价和 GDP 来看，这里的房子价格已经不低了。我一直在思考三个问题，其一，我现在是否应该购买？其二，我购买之后，房子后续是否会继续上涨，最高能涨到多少金额？第三，我的房子能否顺利卖掉呢？经过一番仔细的思考之后，得出的答案是可以卖掉的。
长兴地产在与 GRS 合作的过程中，在当地与著名开发商 Moldex Realty 举行了签约仪式的现场。
在进行分析之前，首先要跟大家确认一件事，那就是马尼拉的房产不存在泡沫。因为按照一般的标准，租售比在 5%以上且空置率在 10%以内的地区，房子是不存在泡沫的，这是世界公认的客观事实。而马尼拉的房产，其租售比为 8%至 10%，一个 24 平的公寓要住 3 至 4 个人，在核心区几乎没有空置现象，呈现出严重供不应求的状态。
其次，我们看一下马尼拉的基本面
给大家总结一下上面的表格数据：
马尼拉的人口密度是上海的十倍。在闹市区，早高峰时堵车情况严重，甚至会持续到凌晨 2 点。
平均年龄为 23.5 岁，出生率非常高，人口红利巨大，住房需求也极高。
空置率为 8%，而上海的空置率是 18.5%，马尼拉核心区没有空置率这一数据。
租售比在 8%到 10%之间。而在国内，租售比仅为 2%上海长兴房价未来走势，这意味着在国内买房用于收租，其收益还不如直接将钱购买银行理财。
5、无公摊，无毛坯，永久产权（子孙后代永远受益）
除了上述与人口和土地相关的数据之外，菲律宾的人均 GDP 刚刚超过 3000 美金。GDP 在 3000 至 8000 美金这个区间是房价快速增长的周期，这是被世界反复验证过的事实。在这个阶段，购房配套的金融政策会放开，中产阶层也会逐渐形成，关于如何进行论证，在之前的公众号文章中已经多次提及。
2015 年到 2018 年期间，菲律宾的年均 GDP 增长在 6.1%到 6.9%之间。2019 年的预测增长为 6.6%。菲律宾的经济发展增速稳居亚洲前三。比索在近两年里对人民币和美金都呈现出不断走强的态势。
人口方面没有问题，土地方面没有问题，GDP 方面也没有问题。接下来我们分析一下未来的供需趋势。房价是否会继续上涨呢？高租金回报能否持续呢？后面的房子能否卖掉呢？（分别与文章开头的人口、土地、GDP 三个因素相对应）
马尼拉的住房需求包含外需和内需。从外需方面来看，暂不考虑其他国家的情况，中国人开始在马尼拉买房子是在 2018 年，到现在仅仅 1 年多时间，还处于早期阶段，当下在国内售卖马尼拉房子的中介数量并不多。因为国人有喜欢跟风的特点，且中国买家具有较强的购买力，所以未来肯定会有更多国内中介开始售卖马尼拉的房子。届时，会有大量中国人来到马尼拉买房，就如同参考泰国曼谷核心区房价从 2 万被炒到 7 万那样。这样一来，就拉动了需求，从而加速了房价的上涨。
中国现已超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者
从内需方面来看，随着当地经济的发展以及 GDP 的增长，当地经济的增长主要由服务业、BPO、博彩、人口红利吸引外资投资建厂等方面带来。其中，博彩业并非仅仅依赖于中国。未来，当地中产的比例将会不断增加，对于这些人而言，购买房子居住是其刚性需求。所以，一旦他们具备了足够的经济基础，买房必然会成为首选，如此一来，就再次提高了购房的需求。那么有这些源源不断的需求在，我们手上的二手房也能顺利出手。
世界三大投资评级机构把菲律宾的主权信用登记列为特殊投资登记，众多外资都对菲律宾的经济和市场前景持看好态度。
主权信用等级为投资等级，具备积极的投资环境，热钱不断涌入
在供给方面，因为马尼拉的施工进度较为缓慢，再加上长期雨季导致误工，这使得住宅的供给端产能出现了严重不足的情况，从而导致了如今供不应求的这种表现，同时也解释了当地租金为何会如此之高的原因。（供给端不足致使房价租金大幅上涨的地区可以参照香港，四大家族联合囤地，这也是本次香港暴乱的根本原因之一）
马尼拉湾会进行填海作业，填海的面积达到 700 多公顷。通过这样的方式，将打造出一个新的金融城。这可以与深圳的填海情况以及陆家嘴的开发前后进行对比。
总的来说，从短期和长期这两个角度来看，从供给端以及需求端进行分析，未来十年马尼拉的房价肯定会快速上升，租金会一直往高走，房产的流动性也会逐步提升。
四、总结
首先，我在文章开头说“投资的成功是一个必然”。其次，原因在于只要我们参与了马尼拉发展的这个过程，就能够赶上这波房产增值周期的红利。
上面讲了很多内容，基本上把投资房产的所有关键因素都阐述清楚了。并且还以研究马尼拉房产作为案例。我相信，只要能认真读完这篇文章，各位就都已经成为房产投资精英了。这里补充一点，很多人初学投资时会陷入一个误区：分析资产价格变化时，若一直站在微观层面研究每个有效因素对资产价格的影响，这其实是不正确的。因为未来是可变的，过去仅能作为参照，必须用宏观结合投资本质来分析趋势变化，这样才会得到明确结果。房产如此，股票亦然。
我会接着分享一些当前马尼拉房产的投资机会，若大家有兴趣，可持续予以关注，欢迎添加微信进行咨询，希望能与各位共同获利。
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