01 案例索引
(2021)最高民申字第6362号《衢州鑫泰房地产有限公司、中国东方资产管理股份有限公司浙江分公司等金融借款合同纠纷民事申请再审民事裁定书》
02 案件当事人
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：衢州鑫泰房地产有限公司。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国东方资产管理股份有限公司浙江分公司。
原审被告：江山市鑫泰房地产有限公司。
03 案件基本事实
衢州鑫泰公司申请再审的事实及理由如下：
1、根据原审查明的事实，本案争议土地使用权上建有商品房8栋，并于2012年1月6日取得1#、2#楼预售权； 2012年6月25日、2012年12月28日取得9#楼预售权； 2012年12月28日，取得5#、6#、7#、8#楼预售权； 2013年10月8日，取得3#楼预售权。 2013年5月21日（本案系争土地使用权抵押登记日）前，8套商品房中有7套已开始公开销售，且大部分房屋在原衢州市预售× ×房 已完成合同备案及通知登记手续。
2、北京市高级人民法院根据物权法第九条的规定认定抵押权的效力适用法律错误。 由于预告登记，预售房购房人成为涉案土地上房屋预告登记权及相应土地使用权的所有者。 未经公告登记权利人同意，衢州鑫泰公司无权将涉案土地使用权抵押。 尽管本案涉案地块已完成土地使用权抵押登记，但北京市高级人民法院忽略了大部分房屋在土地使用权抵押登记前已预售并取得预告登记的事实，未经原预告登记权人同意。 ，土地使用权不得对外抵押，否则为无效抵押。 二审法院仅在衢州市国土资源局办理抵押登记手续并取得土地其他权利证明后，认定抵押权有效。 这是法律适用上的错误，应当予以纠正。
04 裁判理由
最高人民法院认为，首先，根据原审查明的事实，衢州鑫泰公司于2013年5月20日签订了《抵押合同》，约定衢州鑫泰公司将其名下位于×的房产进行转让。衢州市×街道路南侧18395平方米建设用地使用权[土地使用权证号为衢州国用(2011)1××8号]抵押给北京银行复兴支行有限公司根据《委托贷款协议》作为担保，并于2013年5月21日办理完毕抵押登记手续。
《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一款至第三项规定的财产或者本法第一百八十条第五项规定的在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记。进行。 抵押权自登记时成立。”因此，涉案建设用地使用权的抵押权已成立。
其次，根据物权法第一百八十二条的规定，“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物应当一并抵押。 抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，而《物权法》第二十条规定“当事人签订协议购买或出售房屋或其他不动产产权。 为保证今后产权的实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房地产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效。 对于设立抵押权前已进行预告登记的权利人，未经其同意，不得在已预告登记的房地产上设立抵押权房地产预告登记证，东方资产公司不享有优先受偿权预告登记权利人的房地产。 对于设立抵押权时未提前登记的商业房产，东方资产公司依法享有优先受偿相关房产的权利。
也就是说，公告登记可以让权利人排除公告登记的不动产随后发生的产权变化，防止公告登记的不动产与建设用地使用权一起抵押的后果，而不是造成纳入全部建设用地使用权。 上述原因导致抵押权无效。 因此，原判决适用法律并无不当，衢州鑫泰公司申请再审的理由不能成立。
综上，驳回衢州鑫泰房地产有限公司的再审申请。
编辑简介： 在某股份制银行总行资产保全部工作。 业余时间，他通过“担保都”公众号和“民事执行与不良资产”知识星球文档库房地产预告登记证，持续为行业输出金融不良资产处置与执行领域的法规。 、案例和实用信息。
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