沿着阜石路一直往西，很快能抵达门头沟。北京有少数远郊区至今未开通城际轨道交通，门头沟就是其中之一，但这丝毫没影响它在北京楼市的地位。就在几年前还是成片村落的这里，如今各个新盘项目众多，不但新盘项目林立，还搅动了整个京城的土地市场，众多房企纷纷抢滩此地，不惜花费大量钱财。
2 月 26 日那天，是几天前。闽系房企中骏置业以 39.48 亿元的价格，还需配建 5 万平米公租房。它在竞争中战胜了万科、绿城、首创等多家房企，成功竞得门头沟区龙泉镇 MC00-0003-0026 等地块，溢价率达到 50%。据业内人士计算，把无偿还建设的安置房和商业剔除后，纯商品住宅部分实际楼面价非常高门头沟远洋新天地房价，高达 4.1 万元/平方米。至此，在门头沟区域已经汇集了多家大型房企，其中有保利、电建、融创、绿城、金地、远洋、华润、华远等，数量达十余家。
竞争更加激烈，不过几家一起做的话，肯定比一家单做要好。远洋新天地的一位负责人表示，像远洋这样的多家房企，仍会对门头沟保持关注，这会带动门头沟板块在未来北京楼市格局中凸显出来。
3个月，门头沟楼面价涨了8000元/平方米
很多开发商看好门头沟，这是大家都知道的。然而，没想到门头沟的房价会涨得如此之高。近日，一位参与了几天前门头沟地块竞价的国企开发商表达了这样的看法。在当时的竞拍中，有十几家房企参与其中，像绿城住总联合体、融创、首创、首开、金地中建联合体、绿地、碧桂园、万科以及中铁建与平安的联合体，这些都是非常有分量的买家。但最后，地块被中骏置业购得，这让人感到出乎意料。中骏置业以 39.48 亿元购得该地块，同时还需配建 5 万平米公租房。据业内人士计算，若剔除无需偿还建设的安置房和商业部分，纯商品住宅部分的实际楼面价高达 4.1 万元/平方米。业内预计，未来该楼盘的售价每平方米会突破 10 万元。
中骏置业证实，公司测得该地块的楼面价约为每平米 4 万元。中骏置业副总裁李维也表示，该宗地价格处于合理的预算范围内。尽管存在配建公租房的情况，但公司会在产品方面进行创新。
北京青年报记者了解到，在此次土地拍卖之前，门头沟的单价地王被中交绿城联合体夺得。去年 11 月 18 日，中交绿城联合体以 57 亿元的总价拿下门头沟 6020 地块，该宗地的楼面价达到了 3.32 万/平方米。然而，令人没想到的是，仅仅过了三个月，这顶区域地王的帽子就易主给了他人。并且，楼面价还轻易地上涨了 8000 元/平方米。
门头沟为何连轨道交通都没有却这么火呢？其中一个关键原因是土地供应稀少，尤其是住宅用地稀少。
资料显示，门头沟区历年来土地出让数量有限。2006 年到 2015 年这十年间，住宅用地仅出让 20 宗。因为物以稀为贵，2014 年，门头沟商品住宅的整体均价水平被拉高到 32653 元/平方米。并且在 2015 年，该均价持续保持高位，达到 32775 元/平方米。在北京 16 个区县中，其排名第 7，仅低于城 6 区，在各郊区县中排名首位。
这样的升值幅度促使了房企对门头沟板块产生热情。此次中骏所购得的门头沟新地王经历了 76 轮竞拍。它很快达到了上限价格，之后通过更多地配建公租房，才击败了 8 个对手。
门头沟成新的战场 品牌房企“群雄逐鹿”
如今门头沟的土地十分火热。这种性质的变化实际上是在最近两三年才出现的。它的发展轨迹，或许会和 2010 年到 2011 年的房山楼市大规模发展相似，使得门头沟从边缘区域一下子变成了品牌房企竞相争夺的热门区域。区域的热度以及项目之间的激烈竞争，甚至有超越大兴、房山的趋势，成为了品牌房企角逐的新战场。
2011 年之前，门头沟楼市处于比较沉寂的状态。很少有品牌房企进入该区域。在区域内，同时进行销售的商品住宅项目数量很少能超过 2 个。像京汉铂寓这样的项目，基本上都是被门头沟区域内的购房人群所消化掉的。2011 年之后，丽景长安以及华润·润西山等多个改善型项目开始开盘，这些开盘吸引了来自海淀、石景山等地的京西购房人群。同时，门头沟在售项目逐渐稳定在 5 个上下。到了 2016 年，门头沟楼市预计将会有十多个由品牌房企打造的新楼盘推出，从而形成群雄争相角逐的局面。
并且，自然环境很优越。门头沟区域的在售住宅项目，大多是以大户型的改善型项目作为主要类型。主力项目像西山艺境，西山御园，丽景长安等，也都是这种情况。
金地旗下的西山艺境项目负责人称，该项目推出了 100 多套洋房产品，这些洋房产品主要是 120 至 165 平方米的三居户型，售价为 35000 元每平方米。并且还推出了 40 多套别墅产品，其单价在 60000 元左右。
华润·润西山项目的策划人员称，华润·润西山项目的 A - 东区存有叠拼待售，数量为 100 套，其户型在 337 至 440 平方米之间。此外，半山墅王的双拼联排产品正在销售，户型为 450 至 550 平米，还赠送 70 至 150 平米的花园。
据悉，丽景长安项目的二期 6 号楼正在销售。该楼的户型有 137 平方米的三居室以及 155 平方米的四居室。其均价为 36000 元每平米。
可以看出，改善型需求在门头沟楼市中占比很大。中骏获得的新地王以及去年绿城中交的地王项目，都将被打造为改善型甚至高端产品。这些项目在拉升门头沟区域价值的同时，必然会带来更激烈的竞争。
高地价下仍有捡漏机会 商住楼竞争同样惨烈
门头沟地价已经上升到 4 万元了。不过值得欣喜的是，在这个区域内还是存在能够低价捡到漏的机会的。
门头沟区域有两个对外销售的自住房项目，与动辄三万多的在售项目不同。这两个项目价格均为 2.2 万元/平方米，户型是较小的两居室。其中，保利首开·四季怡园自住房一期剩余房源在 2016 年 1 月 9 日 9：00 开始统一对外销售，剩余可售房源有 69 - 76 平方米的两居和 87 - 89 平方米的三居，均价是 22000 元/平方米。北京城建·上悦居的剩余房源于 2016 年 1 月 9 日 9：00 开始统一对外销售。其剩余可售房源有 75 - 76 平方米的两居以及 89 平方米的三居。均价为 22000 元/平方米。这两个用于对外销售的自住房项目，是门头沟在售住宅项目中的最低价。
除此之外，刚需购房人重点选择低总价的商住楼。因为门头沟处于规划中的 WSD（西部服务区）区域内，很多土地供应都是商业用地，所以房企除了能打造商住产品和写字楼外，没有打造普通住宅项目的选择。
门头沟区域在售的小户型项目，大多为商住产品。其中有中昂时代广场、鸿坤·七星长安、融创·西长安壹号、远洋新天地、华远华中心等。这些项目主要以商住 LOFT 为卖点，总价约在百万元上下。比如远洋新天地，其总价是 135 万门头沟远洋新天地房价，主要是 60 平方米以下的小户型。
但产品总价定位相似，户型相差也不大，这使得彼此间的竞争极为激烈。亚豪机构市场总监郭毅称，一些房企通过各种方式来形成差异化。例如华远华中心与 360 合作推出智能家装；远洋新天地以主打社区商业等，这些都是房企努力寻求突围的尝试。
房企看好门头沟对接京西升级需求
房企看好门头沟，购房人也看好门头沟，很重要的原因在于门头沟承接了京西购房人改善升级置业的要求。
北青报记者在北京市规划委员会网站上看到，门头沟被称作“生态涵养区”。实际上，门头沟作为京西楼市的重要部分，它背靠西山，具备宜居的生活环境，拥有便捷的轨道交通，还有未来世界级的配套设施等诸多利好，这些利好正在加速释放，并且得到了绝大多数品牌房企的高度认可。
在优势政策的保护下，情况不仅如此。昔日的门头沟交通闭塞，如今已焕然一新。莲石路、阜石路等多条城市快速路能够直通北京城中心，把门头沟城区和京城各大板块紧密地连接在了一起。另外，即将动工的长安街西延线以及预计 2015 年底投入使用的轨道交通 S1 线，使得快捷成为了门头沟的新兴名片。多元立体交通网络逐渐成型。门头沟新城已经成为北京的新城之一。门头沟新城的交通在北京市最为便捷。
近年来，门头沟楼市与通州、顺义、昌平等区域楼市相比，供应严重不足。而今，华润、住总、金地、融创、华远等品牌房企强势抢滩。区域楼市长期供应不足的局面有望大幅改观。郭毅认为，更重要的是，品牌房企高价夺地，会全面带动门头沟楼市，让区域价值进入爆发期。
此外，远洋企业人士表示看好门头沟的前景，融创企业人士也表示看好门头沟的前景，中骏企业人士同样表示看好门头沟的前景。拥有开发高端产品经验的房企进入后，能够恰好对接京西改善置业者的升级需求。郭毅认为，新财富阶层的居住需求在不断改变，他们对高端产品的空间和功能有着更高的期待。从产品层面来看，新项目会对高端置业群体的居住要求理解得更深入。（记者 李桁）
