今日，全国房价居于首位的城市是北京。在 2018 年 12 月，北京的二手房平均价格达到了 6.3 万元每平方米。而排名第二的城市是深圳，其二手房平均价格为 5.8 万元每平方米。
十年前，全国房价最高的城市是上海。那时上海的房价均价为 1.6 万元每平方米。排名第二的城市是北京，其房价均价为 1.19 万元每平方米。排名第三的城市是深圳，其房价均价为 1.06 万元每平方米。
十年后的今日，北京与深圳在房价方面实现了对上海的超越。暂且不去论这究竟是喜事还是忧事，仅仅从房地产作为家庭财富的这个角度来进行分析中国房价最贵的城市，那么在下一个十年里，哪个城市的房价有可能会成为国内最高的呢？
很多朋友觉得是北京，原因在于北京汇聚了国内顶尖的医院和高等院校。并且在一些公共社会福利方面，像世界 500 强企业、金融机构总部以及居民储蓄等情况，与深圳相比，北京都处于明显的领先地位。
最近一段时间进行了专题研究后，道哥认为在接下来的十年里，从概率角度来看，我国房价最贵的城市很可能会是深圳。为何会这样说呢？
先来看过去的十年，观察一线城市之间的房价变化规律。在过去十年里，北京的房价涨幅达到了 430%以上，深圳的房价涨幅也达到了 430%以上，其中深圳的涨幅为 444%，在全国排名第一，北京位居第二。这个涨幅的差别或许不是特别大，然而主要的变化主要集中在最近的 5 年以及最近的 2 年。
他们想买多少就能买多少。这 5 年期间，北京的房价上升幅度达到了超过 210%。北京的房价在全国所有城市中处于明显领先的地位。在同一时期，深圳的房价也有一定涨幅，但仅仅为 137%。在资金进行投资和投机的推动之下，全国的人们都期望能够到北京购置一套房子。
2010 年之后，尤其到了 2012 年之后，一线城市开始实施不同程度的限购政策。在 2013 年至 2018 年这最近的五年间，房价涨幅有了新的变化。其中，深圳房价上涨了 130%，而北京房价仅上涨了 67%。
在过去的十年中，能够看到前五年的情况。那时，限购、限贷、限售等房产调控政策较为宽松，北京房价因此实现了快速上涨，并且明显高于深圳。
这轮房地产调控政策落地之后，再来看。尤其在今天，北京、上海、深圳几乎都采取了完全相似的房地产调控政策。在这样的情形下，深圳房价展现出了极大的韧性，其涨幅明显处于领先地位。
2016 年 12 月至 2018 年 12 月期间，深圳房价上升了 74%，而北京房价仅上升了 13%。这意味着在 2018 年 12 月，北京的二手房均价大致与 2016 年 12 月的均价相当，仅高出约 10%多一点。
道哥进行了综合考虑这些因素的行为。道哥认为，在不出意外的情况下，下一个十年里，深圳的房价有将会实现对北京房价的超越这一可能。
接下来看一下，深圳的房地产市场逻辑能否支持道哥的这个判断呢？
房价上涨背后有重要因素。这些因素包括上半部分提到的高等院校、医院、金融资产总量、500 强总部数量以及银行储蓄。在过去十年和最近五年里，北京和深圳的相对关系并未发生变化。
北京房价增幅为何变慢了呢？而深圳房价又为何能够保持很大的韧性呢？背后变化最大的因素是人口。
最近五年，深圳的经济增幅比北京要快很多。不过总体来看，这种差距还不是特别明显，分歧也算不上很大。然而，在人口变化方面，两者的差异却是极为巨大的。
在人口方面，近五年期间，北京市的人口呈现出增长态势，增长比例为 2%。同时，深圳市的人口增长幅度超过 22%。从 2016 年到 2018 年这段时间，深圳市的人口增长了 9.2%，而北京的人口则是负增长的情况。
今天北京实施了严格的人口限制政策，上海也实施了严格的人口限制政策。然而，深圳对人口保持开放态度，广州也对人口保持开放态度。在 2015 年，深圳市常住人口增加了 60 万；在 2016 年，深圳市常住人口增加了 52 万；在 2017 年，深圳市常住人口增加了 63 万。北京的人口几乎没有增长中国房价最贵的城市，甚至是负增长。
在房地产限购、限售、限贷环境较为严格的情况下，房地产价格在相当程度上是由有购买力的刚需所推动的。并且，这与人口增加有着很大的关联。
最近几年，深圳成为我国常驻人口流入最多的城市。每年的人口增量都超过 50 万人。相信在这些不断流入的人口的推动下，未来十年，深圳市房地产的需求会得到强有力的支撑，价格也会得到强有力的推动。
北京的房地产市场，一方面需要将部分事业单位和企业等非首都功能的部门迁移到雄安。这些部门目前尚未兑现和落地到雄安，但这一天迟早会到来。
再来看一下深圳市的人均居住面积。从 2015 年城市统计年鉴可知，深圳城镇居民的人均居住面积为 20.6 平方米，而北京的人均居住面积是 31.6 平方米，北京比深圳多了 11 平方米。
北京人民在持续改善自身居住条件并追求幸福生活。可以相信，深圳居民也有着类似的诉求。从居住面积这方面来看，深圳对房地产的需求更为刚性，改善性需求也更为迫切。
大家请注意，2018 年的相关数据显示，深圳市的常住人口数量是北京常住人口数量的 56%。同时，深圳市的土地面积仅为北京土地面积的 12%。
北京地域比较宽阔，这是毫无疑问的。并且北京还有大量的纵深远郊区县尚未得到充分发展。与之相对，深圳的土地面积看起来就非常狭窄。
深圳紧邻香港。香港的房屋均价如今已达到 20 万的水平。综合这些因素来看，在接下来的十年里，深圳市房价超越北京并非难事。
这里唯一的变量因素在于，未来十年北京是否会更改对人口限制的政策，亦或是北京市的人口限制政策在未来十年能否产生效果。倘若真的产生了效果，倘若雄安新区达成了部分功能和人口的疏解，那么“十年后，深圳市房价超越北京”这一判断很可能会得以实现，让我们一同拭目以待吧。
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