2020年5月14日 星期四 天气雷阵雨
大家好！我是晨小房，今天依旧是房地产基础知识的搬运工。原本应该在 4 月 30 日与大家见面的，但由于各方面的一些原因，延期了半个月。我做这个专栏的初衷，是想让地产小白们通过读书的方式，从最基础的知识开始，逐步地去了解房地产行业，进而一步步向房地产专业人士迈进。但做了前三期专栏后，得到了一些前辈的指点。这让我开始思考房地产基础知识，怎样才能给同行带来更有价值的信息呢？怎样才能给大众读者带来更有意义且可读性高的信息呢？
今天会履行上次的约定，一起学习房地产市场的相关概念和分类，有始有终。从下次起，晨小房的专栏将全新改版，我会从一些与大家切身利益相关以及大众比较关心的房地产相关问题开始，带着问题去学习并探寻答案，然后总结并与大家分享。
今天的读书笔记内容为：房地产市场的相关概念以及其分类。此内容摘抄于余源鹏主编的《房地产基础知识——房地产入门培训一本通》。
1. 市场的概念
市场营销学认为，市场具备特定的需要和欲望。这些顾客愿意通过交换来满足自身的需要或欲望。并且这些顾客有能力进行这样的交换。全部这样的潜在顾客构成了市场。市场的大小是由上述这些顾客的数量来决定的，顾客数量越多，市场越大；顾客数量越少，市场越小。
在市场营销学者看来，卖主构成行业，而买主则构成市场。
2. 房地产市场的概念
房地产市场依据营销学的观点而言，包括土地的出让、转让、抵押、开发这些活动，还有房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托等活动房地产基础知识，以及一些与房地产相关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动，这些活动都有各自特定的需求，并且参与其中的全部单位或个人的总和就是房地产市场。
3. 房地产市场的分类
房地产市场主要分为以下几类：
国家土地管理部门依据土地供应计划，通过协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，把土地使用权在一定年限内、按规定用途以一定价格出让给房地产开发商或其他土地使用者，从而形成的市场就是房地产一级市场。
房地产一级市场又被称作国家级市场。其主体是代表国家的房地产管理部门。一级市场由国家进行控制和经营，这样做的目的是有利于国家对房地产市场进行宏观调控。其任务包括：一是按照城市规划和土地管理法的相关规定征用土地，然后把土地使用权出让给承担开发业务的企业；二是把国家所有的房产出租给单位或个人，或者将其出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产一级市场一般是土地的一级市场。
目前，一般所说的“一级市场”主要是土地的一级市场。国家以土地所有者和管理者的身份，会将土地使用权出让给房地产经营者与使用者，这就形成了交易市场。也就是国家通过其指定的政府部门，把城镇国有土地或者农村集体土地征用为国有土地后，再出让给使用者的市场。在这个市场中，出让的土地，有的是生地，有的则是经过开发达到“几通一平”的熟地。
房地产存在二级市场。这个市场属于房地产开发市场范畴。其经营主体是房地产开发公司。该公司的经营内容是依据城市总体规划以及小区建设规划，对土地展开初级开发和再次开发工作。之后，将开发好的房地产出售给需要用地或用房的单位以及个人。房地产二级市场通常指的是商品房首次进入流通领域进行交易所形成的市场。其中包含土地二级市场，也就是土地使用者把达到规定可以转让的土地，推进到流通领域进行交易的市场。
房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场。
房地产三级市场，指的是在房地产二级市场的基础之上进行再次转让或者出租的房地产交易。它是单位与单位之间、单位与个人之间以及个人与个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。同时，它也是在二级市场基础上进行第二次或者多次转让房地产交易活动的市场。
房地产三级市场具有消费的性质。在这个阶段，房地产呈横向流通状态，也就是在使用者和经营者之间进行平等的转移，具体表现为使用者之间的交易行为。它所反映的是以效用作为价值尺度的市场价格，属于调剂需求情况下的市场行为。比如，私房的出租以及出售等行为，都属于三级市场行为。
(4) 房地产三种市场的比较，见表1-1.
今天读书笔记的分享到此结束啦。相聚的时光总是短暂且美好，这或许是晨小房最后一次以这样正式的方式与大家分享读书笔记了。下次见面时，晨小房会给小伙伴们带来全新的栏目《晨小房地产知识一百问》。倘若你有房地产行业相关的问题，欢迎关注“潇湘晨报晨地产”微信公众号，给小编留言并留下联系方式。晨小房期望能与同频的你相链接，一同去探寻你所关注的问题，并且一起进行交流、学习以及进步。非常期待，下周相见。
