“金九银十”即将过去一半，但石家庄的房地产市场似乎已经开始失控。 不少急于快速降级的房企和项目率先开启房价“跳水”模式，一夜之间直接被压低。 项目所在区域的平均房价。
例如，位于河北科技大学片区的同福城，起拍价为10988元/平方米，这使得这里的均价从14000元/平方米直接跳水3000多元，打破预期所有购房者中。 位于南二环东延的华远海澜和光项目也将售价下调至11000元/平方米。 这与最早的均价14000元/平方米相比，存在3000元左右的差距。 这是否意味着石家庄房价已经开始暴跌？
1、高新区重新征地
新闻背景：
上周，石家庄高新区管委会发布多份征地公告，涉及松营镇北斗村、松营镇东阳岭村、松营镇中阳岭村土地。 开发目的为工业用地和交通运输。 交通、居住用地、公园绿地、商业用地、医疗卫生用地。
老杨的观点：
从公告中我们可以看到，此次涉及北斗村、东阳岭村和中阳岭村，而面积最大的无疑是北斗村，约为426.222亩。 根据城镇规划，规划开发用途为工业用地、交通运输、居住用地、公园绿地、商业用地、医疗卫生等。
开发用途中，既有以居住为主的各类配套用地，也有工业用地，彰显了高新区的独特性。 对于这种工业用地，老杨认为，它不是用于传统工业企业，而可能是用于高新技术产业。 这意味着高新区城市体系正在重构。
在老杨看来，这次改造是城市五要素的重新组合，包括企业、人、环境、城市配套乃至社区。 它主要有以下特点：
第一：打造十分钟生活圈是其首要基础，即业主从家到公园、公园、学校、企业、医院的生活半径在10分钟车程内即可覆盖；
第二：人们的生活活动顺序应该是：家庭-公园-学校-公园-生意。 因此，公园和学校一定是离家最近的元素。
第三：与传统社区的邻里关系不同，社区中的人与人之间的关系不仅逐渐回归到工厂大院里的人际交往，而且在生活交往中创造了新的社区关系；
第四：公园绿地是最不可或缺的关键要素。 健康生态的生活方式将成为界定城市生态人居环境质量的最高标准。
第五：在社区互动场景中，物业不仅要履行日常维护和服务功能，还要在邻里互动和社区改造中发挥组织和构建社区场景的作用。
在由此产生的生态系统中，友善、和谐、宜居、互动、便捷可能会成为最基本的关键词。
2、教育配套设施快速完善
新闻背景：
上周，石家庄高新区管委会下发了《关于东阳岭学校项目建议的批复》和《关于高新区第一小学项目可行性研究报告的批复》。
老杨的观点：
在新的城市生态系统中，教育配套设施应该是一个城市最重要的城市配套设施之一，而社区与学校的距离是当前项目开发中支持教育建设的标准，即： ——抓教育。 因此，高新区教育配套设施的快速完善是城市快速升级的重要组成部分。
从东阳岭学校规划来看，该项目位于石家庄高新技术产业开发区东阳岭村，昆仑街以西、沿河路以北。
项目总投资17283.21万元，资金来源为高新区财政。 规划建设小学教学楼1栋（小学36个班）、中学教学楼1栋（初中18个班）、小学报告厅1个、地下车库等附属工程。 总建筑面积22803.42平方米，其中地上建筑面积20628.06平方米，地下建筑面积2175.36平方米。
高新区第一小学位于石家庄高新技术产业开发区昆仑街以西、香江路以南（高新区41号）。
项目总投资13957.04万元，资金来源来自高新区财政。 项目拟办学6条跑道、36个教学班，可容纳学生1440人。 拆除原临时校舍4000平方米，建设新学校。 新建总建筑面积21295.03平方米，其中地上建筑面积17659.26平方米，其中教学一号楼建筑面积3819.04平方米，教学二号楼建筑面积13840.22平方米平方米，地下建筑面积3635.77平方米，主要为车库、设备用房。
从两所学校的建筑面积和硬件设施来看，都是非常齐全的新学校。 然而，未来如何建设一所高质量教育的好学校，除了建设之外，还需要师资队伍的提升。
目前，石家庄各地区，包括名校分校、民办学校、国外知名学校分校等正在成为新地区新办学的主要方式，其中首都师范大学附属学校、北京师范大学附属学校、河北师范大学附属学校以及草场街小学分校、东风西路小学分校乃至43中学分校，正在成为弥补缺课的主要途径。教育资源和教学质量不足。
当然，从目前正在运营的附属学校或分校来看，教学质量还不错。 因此，我们有理由相信，引进名校的教育理念和师资，对于提高教育质量会有很大的帮助。
3、桥西区千亩大型项目规划出炉
新闻背景：
上周，石家庄市自然资源和规划局发布了《关于东良乡城中村改造建设项目设计方案预审公示的通知》。 项目位于西三环路东侧、惠明路西侧、石通路两侧。 规划总用地面积约1554.74亩。
老杨的观点：
通知显示，石家庄市桥西区人民政府办公室正在审查东良乡城中村改造施工申请设计方案。
项目位于西三环路东侧、惠明路西侧、石通路两侧。 规划总用地面积103.7公顷（约1554.74亩），住宅用地面积41.52公顷（约622.8亩）。 规划建设住宅、公共配套设施、幼儿园、中小学、商业等。
其中，规划建设住宅89栋，容积率3.3，绿地率35%，规划户数13154户，规划人口39462人，机动车停车位12510个，非机动车停车位29368个。
这么大规模的项目，按照房地产公司的开发进度，从销售时间来看，从开发到销售结束，按照每月销售100套来计算，销售周期至少为10年或以上。 在石家庄房地产开发史上，目前能与东升紫晶悦城相媲美的项目仅一处。
不过，老杨认为，随着东良乡城中村的改造，房地产公司很难一次性占用1500多亩土地，批量开发的可能性很大。
老杨了解到，此前与绿地合作开发的新里程碑希思黎公馆的九龙仓地产，很可能会继续开发石家庄开发区房价，但具体是自行开发还是与其他楼盘合作开发，目前还没有具体信息。公司。 但不可否认的是，东良巷城中村改造地块未来必将成为各大房企争夺的焦点，值得期待！
4、通宵排队，房价暴跌
新闻背景：
上周，石家庄房地产市场出现不少“怪现象”。 首先，河北科技大学南侧的同福城项目再现通宵排队买房现象。 其次，房价“跳水”。 南二环东延线花园海澜和光1万起，北二环天虹世家11500元/平方米。 房地产企业能承受不住吗？ 房价会下跌吗？
老杨的观点：
这个问题应该是近期市场和购房者最关心的话题。 从降价幅度较大的几个项目来看，最先降价的项目都会出现排队购买的情况。 此次，由于降价幅度较大，同福城民众连夜排队买房的现象尤为突出。
从实际情况来看，位于河北科技大学片区的同福城起拍价为10988元/平方米，使得这里均价从14000元/平方米直接跳水3000多元，破所有购房者的期望。 位于南二环东延的华远海澜和光项目也将售价下调至11000元/平方米。 这与最早的均价14000元/平方米相比，存在3000元左右的差距。
那么，这是否意味着石家庄房价已经开始暴跌呢？
不可否认，由于二手房不断降价，新房市场确实出现了降价趋势。 很难判断这次降价会持续多久，但有一个明显的特点：
配套尚未完善、远离主城区的地区，降价潮正在形成。 而在主城区，这种降价趋势也在发生，但并不明显。 表明石家庄楼市产品两极分化的趋势正在加剧。
预计未来，新区域、新项目、新品牌甚至本土品牌将率先降价，年底价格将最低。
然而，真的会暴跌甚至回到四年前吗？
老杨认为石家庄开发区房价，不会。 原因如下：
首先，底价不会回到四年前。 从目前楼面价格来看，主城区平均楼面价格为9000元/平方米，这意味着市场价格不会回到四年前；
其次，一线房企齐聚后，各个热点区域的市场行情在价格和产品方向上都被各大房企掌控。 无论竞争多么激烈，市场的底线仍然存在。 和二手房不一样。 由个人决定，市场定价混乱；
三是房地产市场基本格局是市场平稳。 均价从目前主城区15000元/平方米的均价下降到2016年同期水平，显然是不可能的。
另外，哪种类型的房子跌幅大呢？
老杨认为，首先，对于新开盘的新项目来说，他们没有房价下跌的负担。 为了快速降低价格，他们通常会在新的区域展开价格战，利用同区域同类项目的价格优势，抢先大量拿下。 目标客户； 这些主要是一线房地产公司。
第二，后期项目。 因为房子少了，购房者的选择也少了。 因此，特价房的优惠空间很大，不会像很多项目一样受到老业主的诟病；
第三，一些本土项目，如天鸿世家、国石华宇等，初期定价较低，可以起到震动市场的作用。 一般形式是先大幅降价，然后逐步上调，小步走，突破买涨不买跌的市场瓶颈；
三、哪种类型跌幅较小？
一是部分高端住宅项目受限于高端住宅物业的调性和买涨不跌的固定心态，无法有效实现与客户的良性互动，缺乏应对市场的灵活性和合法性;
其次，对于本土房企的一些项目，老板们的期望值很高，也非常关注产品质量。 他们宁愿承受各种压力，也不愿以价格换数量；
三是对于已经售出过半的项目，担心降价会引起业主的反弹和维权，无法通过优化的价格体系实现降价与维权的平衡；
第四，未来还有下降的空间吗？
近期市场，尤其是部分区域市场，价格战已经到了浴血奋战的地步。 在这种情况下，以价换量正成为市场上的普遍做法。 随着供过于求的趋势加剧，以及“三条红线”对一线房企的限制，导致不少房企渴望通过以价换量的方式实现快速销售、降低负债率。 一定程度上，仍有下降的空间。
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