引言众所周知，房地产私募股权基金是金融与房地产最大的结合体。 它们是当前金融市场不可忽视的重要组成部分，也是重构中国房地产格局的强大力量。 海棠基金认为：从中长期来看，私募房地产基金整体发展模式存在积极乐观的因素，一切制度和模式的变革都将引领我国房地产行业进入新的周期。
私募房地产基金业务快速扩张
私募房地产投资基金是房地产投资基金的一种。 与公募房地产投资基金准入条件严格、透明度高、监管严格、运营成本较高不同，私募房地产投资基金主要是指以非公开方式为少数个人或机构投资者设立的投资基金。筹集资金并投资房地产。 与公募房地产投资基金最大的区别在于，不得通过媒体披露出售基金份额的信息。 具体询问只能通过电话、信函、面谈等方式私下进行。投资者，各国法律法规都明确限制了私募基金持有人的最大数量以及投资者的资质要求，防范私募风险。股权资金失控，对资本市场造成巨大冲击。 一般来说，私募房地产投资A基金是为特定投资者募集设立的基金。
随着行业的不断发展，私募房地产基金不再局限于收购不良资产，业务逐渐延伸至房地产开发、房地产债权、股权投融资、国际房地产投资等诸多领域。 由于私募房地产基金多为长期投资，融资渠道相对良好，因此通常愿意考虑以略高的价格购买房地产项目。 纵观整个产业链，这种运营模式不仅满足了众多房地产开发商的融资需求，也提高了行业整体的资金配置率和效率。
不同的核心类型有不同的回报
根据投资风险的高低，私募房地产基金传统上分为四类：核心型、核心+型、增值型和机会型。 由于投资标的的不同，四类基金的投资回报也不同。 其中，核心型主要投资写字楼、商业楼、工业楼、住宅等繁华地段的物业，风险相对分散，回报率在7-9%左右； 核心收益投资的房地产类别与核心型类似，但部分物业可能需要改善或增值，回报率约为9-12%。 增值投资投资于需要运营改善、改造、重建的房地产项目，风险回报相对较高，达到12-16%，而机会型私募房地产基金投资于需要重组的房地产项目，无人管理、闲置、新开发或待改造，重点关注新兴市场的房地产开发机会，追求高风险和高回报，一般大于16%。
根据投资方式的不同，私募房地产基金可分为：债权投资、股权投资和夹层基金投资。 股权投资除了关心投资对象当前的资产状况外，更关心投资对象的发展前景和资产增值情况； 而债权投资则更关注投资对象抵押资产的价值； 夹层融资是两者的结合，介于风险与回报之间。 介于高级债务融资和股权融资之间的一种融资形式。
渗透力强，相对优势多
与二级市场、直接参与开发等其他房地产投资方式相比，私募房地产基金的主要优势在于其对房地产企业或项目的影响力和渗透力，并依托整体资金的规模优势，融资渠道更便捷：
1、所有权和控制权：与投资上市房地产公司或公开市场的基金不同，私募房地产基金直接拥有其所投资房地产的股权，这种所有权使投资者能够控制资产管理活动，更好地实现其资产管理活动。投资。 战略和投资目标。 并且通过专业的管理团队，消除了个人投资房产时面临的信息不对称。
2、价值创造+利益重组：私募房地产基金管理人通过重新包装，在运营层面为房地产项目创造价值，如物业改造、财务整顿、资产增值等，最后以数倍的价格出售比购买价格。 。 同时，不同的房地产项目也可以按比例组合或分割进行出售、融资或租赁。 分割后的每一项资产的价值可能会超过原来的价值。
3、贷款贴息：由于房地产项目通常具有可预测且稳定的现金流，私募房地产基金比杠杆收购等其他私募股权投资类别更有可能获得优惠的贷款利率，从而降低融资成本。
“债+股”投资模式应运而生
在我国，房地产企业的主要融资渠道包括银行贷款、股票融资、债券融资、信托融资等。但由于近年来房地产调控的结合，银行等传统债务融资模式而房地产信托贷款已不能满足房地产企业特别是中小房地产企业的资金需求。 因此，为了满足各方诉求，房地产基金进行了创新，出现了“债+股”的投资模式。
这种模式的优点主要有：第一，平衡投资者的收益和风险。 股权投资部分不关注房地产企业未来的成长性或资金的安全性； 基于投资者的风险承受能力，房地产基金的投资期限不长，满足了投资者快进快出的投资要求。 其次，管理人主要负责建立投资渠道，不要求具备专业的商业运作经验。 最后，房地产基金入股房地产公司后，原股东的股权将被稀释甚至全部转让，但不会对原股东的收入产生实质性影响。
目前，房地产私募基金已成为房地产企业首选的新型融资渠道。 从退出方式来看，主要包括出售并购、股东回购、上市交易、股权转让等。在房地产黄金时代，房地产配置是主要的投资方式。 进入白银时代后，抓住私募房地产基金的战略投资机会显得尤为重要。
17 号
2017年10月
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