作者|范德金 编辑丨苏剑红 排版|刘瑞智
来源 | 产城观察网（ID：chanhengguanchawang）
星桥腾飞集团由淡马锡控股与裕廊集团（新加坡贸工部下属官方机构、新加坡最大的工业地产开发商）合资成立，持股比例为51：49。 专门从事城镇、城市综合体、商务园区和工业园区等城镇化项目的开发建设，以独特的外资投资基金模式为核心特色。 集团总部位于新加坡，项目覆盖亚洲、澳洲、欧洲、美国等地11个国家。
星桥腾飞在中国的业务以商务园区为主，同时也包括大型城市开发项目，以及写字楼、工业园区、物流园区等，已布局上海、苏州、杭州、大连等11个城市，除吉林外均为一二线城市。 代表项目有：中新广州知识城、中新吉林美食区、大连腾飞园以及位于上海核心区的腾飞源创大厦和腾飞大厦等。
根据星桥腾飞收购前三年年报显示，2015/2016-2017/2018财年，其全球营收从28亿元人民币攀升至42亿元人民币，年复合增长率高达23.1%。 归属于母公司的净利润率一直处于很高的水平，达到60%左右，盈利能力良好。
图：星桥腾飞运营情况（数据来源：星桥腾飞17/18年报）
从分类来看，租金收入、合资收入、酒店收入、管理费、资产处置收入是星桥腾飞的前五名主要收入来源。 其中租金收入、管理费、酒店收入（依托酒店信托产品）最为稳定。 收入来源。
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商业模式：私募基金+公募信托
星桥腾飞在信托基金的管理和上市以及私募房地产基金的运营方面拥有丰富的经验。 在全球管理3个信托和7个私募基金产品，通过基金完成项目收购和退出，并在项目开发中利用基金杠杆盘活资本。 继续流动。 截至2018年3月，星桥腾飞基金产品管理总资产（AUM）为165亿新元（826亿元人民币），占集团总资产管理规模的70%。
星桥腾飞持有并管理三个上市信托基金：腾飞房地产投资信托基金 - 新加坡最大的工业房地产投资信托基金； 腾飞印度信托——亚洲首个印度房地产信托基金； 腾飞酒店信托 (Ascendas Hospitality Trust) 的物业组合覆盖澳大利亚和中国，在日本和新加坡拥有 11 家酒店。 8只私募基金分别涉足中国、印度、韩国、东盟国家的资产，包括商务园区、工业园区、写字楼等。
图：星桥腾飞REITs产品
图：星桥腾飞私募股权基金
腾飞目前在中国拥有两只基金——“腾飞中国商业地产二号基金”和“腾飞中国产业园四号基金”。 三大信托产品中，只有腾飞酒店信托涉及中国资产。 过去参与过中国项目的基金包括2007年成立的两只5年期封闭式基金（腾飞中国商业地产基金（ACCF）和腾飞中国产业园区及工业园区基金（ACIBF）），两者均已到期并被撤回。已清算）、腾飞房地产信托（2016年退出中国，开始重点投资新加坡和澳大利亚的资产）。
表：参与中国项目的腾飞私募股权基金
在星桥腾飞的盈利模式中，以房地产金融平台为基石的全产业链是其核心架构。
在这个模式中，私人投资扮演孵化器的角色，公共信托扮演产品工厂的角色。 投资项目根据不同的发展阶段分为培育发展期和投资成熟期。 培育期的资产比房地产开发的投资风险更高，相应的资金要求和回报利润也更高，其投资更符合私募股权投资。 人们的基本需求，所以这类资产最适合放在私募基金中； 成熟期资产收益率较高，分红稳定，适合保守的中小投资者。 公共信托基金更适合此类资产。
图：轻资产模式流程
从项目角度来看，“PE+信托”模式下，PE在开发阶段介入，解决了星桥腾飞单独开发项目融资困难的问题； 项目开发运营后，信托的介入使得项目能够快速启动，星桥腾飞能够快速实现项目收益，提高资金周转率。
02
基金盈利模式：管理费是最稳定的收入来源
在“私募基金+公信”模式中，星桥腾飞的收入来源主要有四个方面：
(一)管理费。 管理费有两个来源。 首先，我国基金管理费一般为1.5%-2%。 这一收入与资产管理规模密切相关。 二是物业运营管理费。
（二）项目及投资资金。 一般GP投资5%左右，这部分投资按比例分享投资收益。
(3)超额收益。 达到最低资本回报率后收取佣金。 一般情况下，投资收益超过8%后，GP可分享总收益的20%。
（四）财产增值收入。 项目退出时的资产处置收入。
图：腾飞房产信托产品结构图
在上述收入来源中，管理费是最稳定的收入来源。 根据15/16至17/18年报显示，星桥腾飞管理费占总收入的比例近三年一直保持在10%以上，两年达到15%。
03
星桥腾飞基金运作特点
收购是增长的重要策略
从收入来源来看，只有通过成功的投资案例持续募资、扩大管理规模才是基金成功的核心驱动因素。 因此，收购是基金增长的重要策略。 对于管理者来说，做好收购需要强大的项目收购能力。 腾飞房地产信托成立之初仅有8处房产。 通过收购，该公司在 2018 年拥有 171 处房产，成为新加坡最大的工业房地产投资信托基金。 收购不仅可以扩大资产管理规模，从而增加管理费收入，管理人还可以获得收购费收入。
图：腾飞A-REIT管理的物业数量
资产选择以低风险为主，中高风险为辅
星桥腾飞基金产品具有完善的投资风格。 从产品性质来看，上市信托基金占总管理规模的82%房地产基金运作模式，私募基金占11%。 从基金类型来看，低风险核心基金占总管理规模的85%，中风险增值基金占4%，高风险机会基金占11%。
表：不同类型房地产基金的目标特征、风险状况及预期收益
腾飞基金的标的选择符合外资基金在华的一贯风格——收购一二线城市核心区域的房产，主要是因为此类房产容易找到买家，并且可以适时退出，而核心区域的物业更能为商业带来可观的租金回报。
例如，星桥腾飞旗下的中国商业地产基金（ACCF）已在上海核心区收购了三栋甲级写字楼。 2003年，腾飞商业地产基金以8亿元收购上海腾飞大厦； 2006年，以约13.28亿元收购上海海洋大厦； 2009年，以13亿元收购上海高腾大厦。 这些交易使星桥腾飞成为上海大型房地产市场上最活跃的买家之一。
表：腾飞中国商业地产基金收购资产
2013年，腾飞中国商业地产基金即将到期。 腾飞将上海远洋大厦、腾飞普惠大厦等项目出售给李嘉诚旗下的亚腾房地产基金和基汇资本，毛回报率分别达到43%和28%。 然而，最先收购的腾飞大厦却从未出售。
更高的租金回报和更大的现金流是继续持有腾飞大厦的关键因素。 2015年，海洋大厦写字楼平均租金为8-9.5元/平方米/天，而商场报价为7元/平方米/天。 腾飞大厦的租金要高得多。 腾飞广场一楼沿街商场租金为25-30元/平方米/天，非沿街租金在20元/平方米以内。 与腾飞购置房产时每平方米约2万元的成本相比，租金回报非常可观。
多渠道分割房产基金
腾飞通过细分基金的产权类型和投资领域，限制了单个基金的扩张自由度房地产基金运作模式，但使每只基金的定位更加清晰，更容易让投资者理解，同时在集团层面简化复杂性，更易于管理。
（一）细化产权类型
按投资物业类型分为工业园区/商务园区投资基金、商业地产投资基金、办公楼投资基金、酒店投资基金。 其中，写字楼物业资金价值波动较大，周期内套利收入占总收入比例较高； 酒店资金对经济周期比写字楼更敏感——不同类型的投资物业有不同的收益结构。 分拆后，匹配特定投资者可以获得更好的资金支持。
（二）细化投资领域
不同经济发展阶段的地区，适合的投资属性不同，宏观风险也不同。 在香港、新加坡、日本等相对成熟的地区，投资物业的收益相对稳定； 但泰国、马来西亚等地区，经济周期套利机会较大； 越南、印度等地，高增长潜力与高风险并存； 在中国大陆，城市化进程中不断涌现多元化、多层次的机遇。 基于区域细分的基金也旨在满足特定投资者的偏好，资产分割和投资者匹配成为价值创造的核心。
产业园基金为新建产业园提供融资支持
星桥腾飞通过私募股权基金：
（一）为收购优质地产项目、寻找投资回报稳定的低成本项目提供资金支持；
（二）为新建产业园区提供融资支持，帮助企业拓展国内核心城市市场。
例如，腾飞中国产业园/产业园基金的启动项目是腾飞集团在中国最早的项目——位于苏州工业园区的腾飞新苏地产。
该基金的后继者腾飞中国产业园基金4号（“ACBPF 4”）成立于2014年，主要收购高增长城市的资产。 目前，该基金由以下资产组成：腾飞西安创新中心、新加坡腾飞科技城（西安）以及位于苏州工业园区的腾飞新苏资产组合。
图：腾飞中国产业园四号基金基本信息（来源：凯德置地官网）
腾飞中国产业园四号基金的运作模式如下：
收购具有自然租金增长的核心创收商业园区组合；
通过资产再开发和租赁，优化长期投资回报，提高资产价值。
结尾
万瑞公开课的同学们大家好！ 四月春暖花开，瑞禾的公开课也短暂休息了一周。 这周我们继续学习吧！ 以下是四月课程主题及特邀导师预览——
⏰ 第16讲：2020年4月24日星期五20:30-22:00
课程主题：疫情下中国物流业的风险与机遇
特邀导师：海洋资本股权投资中心董事总经理 王锐
⏰ 第十七讲：2020年4月29日星期三20:30-22:00
课程主题：集中式公寓的市场机会与核心运营系统
特邀导师：资产管理平台事业群总经理 孟越
上课时间依然：晚上8点30分，腾讯会议平台
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