中国房地产的市场化
改革开放 40 多年间，我国经济呈现出飞速发展的态势。在此过程中，积累起了极为雄厚的物质基础。如今，我国拥有着世界上规模最为庞大的中等收入群体。同时，我国还是全球范围内第一的生产制造大国，在进出口贸易方面也是大国地位，并且还是消费品市场大国。在这些成就当中，房地产行业的发展起到了不可磨灭的作用。
大家都知道，房地产行业在我国国民经济中占据重要地位，成为重要支柱。房地产行业能发挥如此大的作用，是因为离不开房地产的市场化。
现在大家对买房这件事习以为常，对卖房这件事习以为常，对贷款买房这件事习以为常，对房价波动这种现象习以为常。然而，很少有人意识到，我国的房地产在过去四十年间才慢慢开始走向市场化。
1949 年建国后，我国最初的住房制度具有国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用等特点，属于实物福利性住房制度。居民住房一直依靠福利分房政策来解决。这种住房制度曾起到过一定的历史作用，然而，它也存在着一系列严重的弊端以及难以克服的矛盾。
目的是创立具有中国特色的新型住房制度。
在接下来的 20 年里，有政府的宏观调控以及市场的自发调节。经过一路的试点、更新和推进等过程，到了 1998 年，我国的住房改革形成了较为成熟的改革方向，并且逐渐孕育出了当下繁荣的房地产市场。
1998 年，国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。此通知确定了改革的目标，即停止住房实物分配，并且要逐步实行住房分配货币化。以这一通知为标志，中国的房地产行业开始走向了真正的市场化。
其中特别要关注的是，当时为处理买房资金方面的问题，住房补贴开始大规模出现，公积金也开始大规模登场，房贷也开始大规模出现。这意味着，我国房地产在走向市场化的过程中，同时也开始逐步提升其金融属性。
市场化运作让房地产行业在推动城市建设方面发挥着重要作用，在促进经济增长方面也有着积极影响，并且在提高居住生活水平方面起到了关键作用。同时，它大大提升了房价，部分城市的房价增长速度过快，导致房地产业出现过热的情况，存在区域发展不均衡的问题中国目前房地产金融发展的现状及存在问题，还催生了“炒房”和“限购”这样的现象。
一方面，住房制度改革全面展开之后，居民住房需求对中国经济的影响逐渐增大。从房地产开发投资这一活动来看，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，其对实体经济的影响在整个中国经济活动中都有所体现，涉及到方方面面。
当面临经济增长放缓的情况时，常常需要通过搞基建、搞房地产来拉动经济。难怪会有这样的比喻，即房地产如同夜壶一般，在需要用的时候就将其拎出来，而在不需要用的时候就把它踢到床底下。
2014 年之后，中国房地产投资占 GDP 的比重呈现下滑态势。然而，即便如此，其仍保持在 6%左右的水平，并且该比重高于其他发达经济体。在房地产自身以及建筑业之外，住房需求对建筑行业的拉动率超过 15%，对建材行业的拉动率超过 15%中国目前房地产金融发展的现状及存在问题，对金属行业的拉动率超过 15%，对金融行业的拉动率也超过 15%。
房地产如何发挥拉动作用
房地产能在关键时刻被拉出来拉动经济，是和其特性相关的。
房地产具有“耐用品”和“投资品”的双重属性，它的发展能够带动许多上下游相关产业发展。住房需求的特点是产业链条长且关联行业多，其变动对上游行业的影响很显著。
简单来说，市场住房需求很旺盛。旺盛的住房需求会刺激房地产行业对土地的需求。在这种情况下，地方政府会通过把土地卖给开发商来获得收入。现在，卖地收入已经成为许多地方政府财政收入的主要来源，这种情况也被称作“土地财政”。
2019 年全国国有土地使用权出让收入为 77914 亿元，这一收入约占全国财政收入的 28%。
房地产开发商通常会从金融机构获取融资，利用杠杆的力量去购入土地，接着用购入的土地建房，之后再把住宅出售给居民，以此来实现资金的回笼。
2007 年到现在，中国房地产行业的资产负债率从大约 60％有了很大的提升，上升到了 80％。并且，它一下子超过了建筑行业，在全行业中成为资产负债率最高的情况。
房地产行业是推动国家经济增长的支柱性产业，其行业景气度较高。多年来，我国房地产行业整体投资回报率一直维持在较高水平。高投资回报率吸引了更多资金流入，大量资金的流入使得企业融资成本降低。
高回报率给予了支持，低融资成本也提供了助力，这两者的加持使得财务杠杆能够为房地产行业企业扩大规模以及获取利润提供良好的支持。
在居民购房这一方面，大部分居民会选择通过银行贷款来购房。正因如此，银行贷款利率就成为了我国用以调节居民购房需求的一个重要工具。例如，首套房贷和二套房贷的最低利率会随着贷款基础利率的变动而发生变化。
房地产开发直接消耗大量建筑材料，这带动了钢铁、水泥、玻璃、化工等多个制造行业的发展。房地产的开发以及销售，会对物流、金融等第三产业产生很强的拉动作用。买了房之后，需要进行装修，还得添置家电和家具，这又形成了一笔消费。
我国房地产需求整体占 GDP 的比重和全球主要经济体差不多。然而，我国有相对较高的投资需求。正因如此，我国房地产市场的波动对宏观经济产生了更大的影响。
我国房价若维持涨势，我国居民对房地产的投资需求就会持续。这种情况会激发开发商的市场信心，促使开发商加大对土地的购置力度。卖地收入增加后，政府就能够进行更多支出。居民获得投资收益后，其财富回升，这会增强居民的还款能力，同时刺激消费。在行业景气时，银行向开发商融资和居民购房的贷款风险会下降，更多资金将会流入房地产领域。房地产的链条会一直运转下去，这样一来，这一链条的快速运转能带动全社会的总体需求。
我国房地产行业繁荣发展，为社会创造了众多就业岗位。同时，因其关联性产业较多，所以房地产行业的繁荣带动了相关产业，这些相关产业急需吸纳大量劳动力并引进专业人才。因此，房地产在一定程度上为其他相关行业的发展提供了条件，对国民经济的发展起到了相互促进、协调配合的作用。
房地产扩张对我国制造业的挤出
但房地产的繁荣扩张是一把双刃剑。
人们戏称房地产行业的高速发展时期为“全民造富的时代”。早期买了房的人，过几年将房子抛售出去，都能赚取一大笔钱。很多人借助房地产市场赚了不少钱，完成了财务总量的跨越。因为这种方式来钱快、回报高且操作简单，所以房地产成为资金流入最为青睐的行业之一。
社会资金大量流入了房地产行业，这导致我国房价一直居高不下，同时也侵蚀了实体经济的发展空间。社会资金大量涌向房地产行业，在实体企业融资困难的情况下，高昂的租金使得很多实体企业的负担进一步加重。实体企业家们即便兢兢业业地工作一年，到头来可能也没有一个房产项目赚钱多且快！
有学者研究发现，除了其他情况外，随着房地产投资逐年扩张，越来越多的制造业企业要素流入到房地产部门。这样一来，制造业部门的潜在劳动力供给减少了，导致制造业频繁出现“用工荒”的问题，并且劳动力成本也快速上涨。
2013 年到 2017 年期间，经测算我国制造业劳动力成本水平呈现上升态势。在这期间，2015 年到 2017 年的增速分别是 5.93%、6.31%和 7.93%。
我国制造业劳动报酬的增速要比劳动生产率的增速明显快。从国家统计局的数据来看，在 2013 年到 2017 年期间，我国城镇非私营单位制造业的平均工资年均增速为 8.54%，这个增速快于同期制造业劳动生产率 7.23%的年均增速。
成本上升、融资难以及劳动力短缺等多重困境相互叠加。我国制造业面临利润持续被摊薄的状况，部分出口导向型企业更是出现了负利润的现象。房地产市场有着较高的回报率，而制造业的利润却较低，二者形成了鲜明的对比。很多制造业企业纷纷将资金从制造业中抽离出来，转而投资到房地产业。这使得我国制造业的发展变得更加艰难。
当制造业企业遭遇“招工难、成本高”的状况时，理性的做法是借助更多的资本来替代劳动，从而被动地推动产业升级。然而，在工资价格上涨的背后，却没有劳动生产率的提升来给予支撑，这或许会致使制造业发达的东部地区出现过度的资本深化以及过快的产业升级状况，进而与我国农村仍存在大量剩余劳动力的实际情况相背离。这还会抑制部分企业的向外转移。
有些地区的房价已经涨得很高。不是普通工人难找，而是像华为这样待遇优厚的高科技企业，都难以承受成本压力，将研发疏解到了东莞松山湖。
2017 年，中央经济工作会议明确提出。我国经济发展面临着三个方面的失衡情况：其一，实体经济在结构性方面存在供需失衡；其二，金融与实体经济之间存在失衡；其三，房地产与实体经济之间存在失衡。
房地产金融投资属性占主导地位，这使得它从消费品转变为大量资本流入的投资对象。这种转变引发了居民偏好的改变，对居民消费产生了挤出效应，最终挤出了制造业企业的资本和技术创新投入。虽然房地产业在短期内对居民消费和制造业企业的投资有一定的拉动作用，但从长期来看，它表现出明显的挤出效应。
这会给我国制造业的转型升级带来困难。在我国制造业急需向高科技型转型时，因房地产业的挤出效应，劳动力成本上升了，融资难度也加大了，研发资金还不足，导致转型升级严重滞后。
摩根大通中国的首席经济学家朱海斌曾有这样的表述：使房地产市场走向正常化，让行业利润回归到正常的范围之内，这样会对资金产生挤出效应，这有利于中国经济实现再平衡以及推动结构性改革。
还要摸索新模式
2012 年之前，中国经济主要依靠制造业和房地产。经济结构升级后，支柱性产业主要有三个方面：其一为战略性新兴产业；其二是服务业；其三是现代制造业。我国经济结构调整的大方向必然是大力发展制造业等实体经济，以促进金融与实体经济的平衡，以及房地产和实体经济的平衡。
然而，从国际经验来观察，美国、日本以及香港等典型经济体处于城镇化加速阶段时，房地产业增加值占经济总量的比重都超过了 10%。所以，可以预想到，在接下来的一段时期里，房地产业依然会对中国经济发挥基础性作用，当下的关键在于引导其朝着健康、有序的方向发展，而不是过早且过快地进行“去房地产化”。
房地产行业方面，房地产投资属性处于主导地位，这是房地产业对制造业形成挤出的根源所在。所以，一定要着重突出房地产的消费属性，进而扩大市场内需。
2016 年年底的中央经济工作会议明确指出，房子是用于居住的，并非用于炒作的。此后，相关房地产部门陆续推出配套政策，着重突出房地产的消费属性。通过动态调整利率、货币供给、财税以及立法等手段，向房地产市场中的各方参与主体清晰且准确地强调了房地产的消费属性。
今年政府工作报告提出“房住不炒”“三稳”等定位。“房住不炒”第三次出现在全国两会政府工作报告中，前两次分别是 2018 年和 2020 年。在目前的规划里，所有投机性的炒房行为都遭到了严厉的打压。
之前提出用六个钱包买房的是樊纲，最近他改口称，现在房价如此之高，相对而言租房更好一些。
同时，金融杠杆迅速扩大这一情况是致使我国房地产属性走向投资化的关键因素，并且也导致了对制造业的挤出。所以，应当从这一传导机制产生的根源开始进行着手处理，推动企业依据实际的经济情况，恰当地运用杠杆工具，持续对金融杠杆调控制度进行完善，从而能够有效地引导市场预期，让房地产属性回归到原本的状态。
从制造业开始，首先要做的是提升制造业的综合竞争力。政府需要营造出制造业能够良性发展的外部环境，引导制造企业重新回归到实体经济中，并且从需求端来增加岗位的吸引力。
加快传统制造业的结构转型升级，要在维护传统制造业本身的优势和价值的基础上，适当引导制造业企业将目光投向新兴制造业，去开拓新的领域。同时，要鼓励并支持银行加大对新兴行业的资金支持力度，解除贷款限制，扩大贷款规模等。引导各个持有资本的金融机构，应以服务实体经济为首要方向。因为实体经济若不发达，就很难为社会发展提供稳定持久的动力支撑。
此外，要从致使制造业企业进行跨行业套利的融资根源入手。要积极推进金融体制改革，提升行业间的竞争程度。还要提升融资市场的运作效率，这样就能最大限度地减少制造业企业因行业间巨大利差而凭借自身融资能力寻租的机会，提升企业的创新活力，促进我国制造业的创新性发展。
希望夜壶早日完成历史使命，下次改换抽水马桶。
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王文春、宫汝凯、荣昭以及杨汝岱进行了关于房地产扩张对中国制造业工资影响的研究，该研究是基于劳动力再配置的视角，其研究成果发表在《经济学(季刊)》2021 年第 21 卷第 03 期，期刊页码为 951 - 978 。
中信建投发布了一份研究报告，名为《房地产对中国经济到底有多重要？——【增长之惑】系列研究之二十一》
国泰君安：拿什么来拯救地产企业的杠杆？
程博指出房价高昂会对制造业产生挤出效应，并且需要对其进行防范。该研究成果发表在《社会科学家》2018 年第 03 期，页码为 70 - 76 。
肖珂和黄宗远对我国房地产业对制造业挤出效应的传导机制进行了研究。该研究成果发表在《郑州大学学报(哲学社会科学版)》2019 年第 52 卷第 03 期，页码为 47 至 53 页。
我国的房地产业在制造业转型升级过程中存在挤出效应。王霏对此进行了研究。该研究成果发表在《财讯》2018 年第 020 期，其内容为 13 - 14 页。
范宇在新疆财经大学完成的博士论文《中国房地产业对经济发展的影响研究》于 2010 年完成。 范宇在新疆财经大学进行的关于中国房地产业对经济发展影响的研究，其成果以博士论文的形式呈现，时间是 2010 年。 2010 年，范宇在新疆财经大学完成了关于中国房地产业对经济发展影响的研究并形成了博士论文。
范志勇对中国房地产政策进行了回顾与探析，该成果发表于《学术交流》2008 年第 08 期，页码为 60 - 66 。
世观中国楼市之一：破除中国房地产市场三大迷思
孙琴在 2016 年于云南大学进行了关于房地产业对制造业是否存在“挤出效应”的研究。
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本回完
