记者｜张子怡
深圳楼市从“一路向西”发展到折返向东，仅仅用了半年时间。“二手房参考价”发布之后，首付款提高了，贷款利率也升高了，这些因素都使得深圳楼市进入了低谷。去年价格大幅上涨的网红片区，今年不再具备抗跌性。一轮又一轮的调控政策，似乎把深圳房价的泡沫给挤出来了。
翠馨居花园小区有 38 平的房子，如今总价仅需 400 万元，性价比颇高，业主急于出售。在今年年初，我同事购买的同户型房子价格为 420 万元，现在可以说是捡到了便宜，很合适。一名负责八卦岭片区的中介人士向界面新闻透露了这些情况。
翠馨居处在八卦岭片区。贝壳找房显示，此房源的指导价是 330 万元深圳 二手房 房价，单价达到 8.67 万元每平方米。依据中介当前的报价，房源单价为 10 万元每平方米。
上述中介人士表示：价格可以谈，谈到400万元以下也有可能。
翠馨居的实际价格比参考价高出许多。去年该片区房价大幅上涨，而今年的价格与去年相比已经显得较为宜人。
乐有家研究中心的数据表明，在 2020 年，八卦岭片区的同比涨幅曾经达到了 58.97%。
“二手房参考价新政”显然改变该片区房价大涨局面。
乐有家研究中心发现，2021 年，在下调报价的房源里。6 月对比 1 月下调的占比增长情况，福田排第一。宝安排第二。光明排第三。这三个区在 2020 年都很受关注，而如今房源下调报价的情况比较多，福田片区下调报价房源占比达 3.1%，宝安片区下调报价房源占比达 2.4%，光明片区下调报价房源占比达 0.4%。
在最不抗跌的片区当中，多数都来自去年房价大幅上涨的福田、宝安以及南山的相关片区。福田的华强北和八卦岭在去年是涨价的网红片区，其原因大多与学区规划有关。宝安的新安、西乡以及南山的西丽、大冲位于西部，它们成为 2·8 新政受影响最为严重的区域。
从全市的角度来看，值得注意的是，深圳的房价处于一种坚挺的态势，并且房价还在持续上涨，只是上涨的幅度有所降低。
乐有家门店的成交数据表明，从 2·8 新政实施之后，在深圳，二手住宅的成交均价与之前相比发生了变化。其环比不再是上涨的态势，而是转为下跌。其中，3 月份的下滑幅度是最大的。到了 4 月份，出现了小幅的反弹。而 5 月份的涨幅则有所下调。同时，价格在同比方面出现了较大变化。在同比涨幅方面，1 月份的涨幅为 37.17%，到 6 月份下调至 8.9%；在环比涨幅方面，1 月份的涨幅为 7.86%，到 6 月份下调至 0.88%。
国家统计局发布一则数据，5 月深圳全市二手房价格环比下跌 0.1%。自 2019 年 7 月起，这是深圳二手房价格首次出现下滑情况。在此之前深圳 二手房 房价，深圳二手房已经连续上涨了 23 个月。
深圳房价坚挺的情况下，成交量则是连连走低。
乐有家研究中心的数据表明，在政策高频加码的情况下，2021 年上半年深圳的二手住宅市场进入了冬季。在这期间，仅完成了 2.8 万套的过户，与上一个周期相比下降了 45%，和去年同期相比下降了 35%。过户量达到了近 3 年的最低值，过户面积仅有 248 万平方米，调控所产生的效果是非常明显的。
深圳东部地区的房价与参考价较为接近。在今年上半年，该地区的房价使其成为成交方面的赢家。
乐有家研究中心的数据表明，龙岗在上半年的过户数量超过了 8 千套。罗湖的二手住宅过户数量超过了 5 千套，并且直追第二名的宝安。另外，在全市成交量普遍下跌的情形下，同为东部地区的盐田区，其同比跌幅是最小的，仅仅为 7%。而西部地区的南山和宝安区，它们的同比跌幅都超过了 40%。
调控政策影响的不止是二手房，新房市场亦受影响。
新房方面，乐有家研究中心的数据表明，在 2021 年上半年，深圳（包含深汕合作区）的一手住宅网签面积达到了 224 万平方米，网签套数为 26140 套，与 2020 年上半年的 16727 套相比，上涨了 56%。
具体到每月来看，以 1 月作为时间分割点。一手住宅成交量呈现出明显的下降趋势。1 月份的网签量突破了 8000 套。然而，1 月份之后，深圳一手住宅的月度网签量仅仅在 3000 套左右波动。其中，最低谷出现在 5 月，为 2677 套。
数据显示，深圳新房市场在 5 月共网签了 4566 套商品房。5 月新房市场的网签量环比下降了 15.3%，降至近一年的最低水平。当月有 8 个项目入市，其中有 3 个项目开盘后就售罄了。
6 月开盘的万科都会四季，开盘之后在市场上颇受冷落。选房的那一天，有 1306 批选房客户来选购 856 套房源。到下午线上选房结束的时候，该项目成交了约 500 套，还剩下 300 多套没有售出。
乐有家认为，新房市场存在供应不足的情况，原本预期入市的项目被后延。同时，新房打新资格要求提高了，房贷利率上调了，新房和精装价格受到了限制等。尤其是随着整体政策的收紧，客户的预期发生了调整，入市的意愿变弱了，这导致了二手房价格下探。
深圳楼市的萧条会持续下去吗？央行宣布“全部降准”之后，局面或许会有所改变。
7 月 9 日，中国人民银行作出“全面降准”的决定。从 7 月 15 日开始，除了那些已经执行 5%存款准备金率的部分县域金融机构之外，其他金融机构的存款准备金率下调 0.5 个百分点。此次下调之后，金融机构加权平均存款准备金率为 8.9%，将会释放出大约 1 万亿元的长期资金。
深圳楼市向来对资金动向很敏感，能够迅速做出反应。去年 4 月，原本是用来扶持中小企业的“经营贷”有流入楼市的情况。
“二手房指导价”的政策威力以及金融端收紧的政策威力，不知道在未来是否还能够继续稳定深圳的楼市呢？
