“杭州六小龙”爆火效应，正传导至杭州市土地市场。
近日，杭州市开启了蛇年春节后的第二场土地拍卖。滨江区西兴单元的地块距离“杭州六小龙”当中的宇树科技大概只有 500 米左右。所以，这个地块受到了极大的关注。最终，该地块被滨江集团（002244.SZ）以 13.81 亿元的价格竞得，溢价率约为 43.69%，楼面价约为 4.3 万元/平方米。
上海市的土地市场呈现出明显的回暖态势。在 2025 年的首场土地拍卖活动里，4 块地块全部以高于底价的价格成交，总的土地出让金额达到了 159.26 亿元。其中，华润置地（01109.HK）在浦东新区杨思地块进行“补仓”操作；龙湖集团（00960.HK）在奉贤区南桥新城地块“落子”。中国金茂（00817.HK）以 89.64 亿元成功斩获虹口区瑞虹新城地块，并且成为上海市自 2024 年 8 月实行“双高双竞”政策之后的新总价“地王”。
中指研究院的研报分析指出，近期优质地块的土拍呈现出升温的态势。这反映出房企对核心城市新房销售的前景持看好态度，并且纷纷加快了“补仓”的步伐。预计地方政府将会进一步对土地供应策略进行优化，致力于在提升供地质量的同时，放宽规划设计的条件。
地市的热度有希望传导到楼市。从目前的情况来看，2025 年的楼市会迎来“小阳春”。热度恢复的程度有希望超过 2024 年。上海市中原地产资深分析师卢文曦发出了这样的感慨。
百轮竞价催生新“地王”
2024 年 8 月开始实施土拍“双高双竞”政策。上海市的地块成交总价纪录被再次打破。这次打破纪录的地块是位于虹口区的 C080302 单元 HK329 - 11 地块。该地块处在上海市北外滩板块的高端住宅区。附近的品质项目，其二手房均价超过 13 万元/平方米。
2 月 20 日，上海市开启了 2025 年的首次土地拍卖。上述地块处于极为重要的位置，吸引了 5 家房企及联合体参与竞争。这些房企及联合体分别是：中海地产；保利发展；招商地产与绿城中国组成的联合体；华润置地与越秀地产组成的联合体；中国金茂与庆隆集团组成的联合体。
据悉，此地块历经了 184 轮激烈的鏖战。最终，中国金茂与庆隆集团组成的联合体成功将其拿下，拿下的价格是 89.64 亿元，该地块的溢价率为 38.2%，换算后折合楼面价为 11.75 万元/平方米。
值得一提的是，这一楼面价在全国范围内处于第 3 位。它比 2024 年绿城中国（03900.HK）拿下的徐汇滨江地块的楼面价低，该地块楼面价为 13.1 万元/平方米；也比宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块的楼面价低，此地块楼面价为 12.6 万元/平方米。
杭州土拍市场热度高涨。1 月 24 日，经过 220 轮报价后。滨江集团以 54.56 亿元竞得湖墅单元 GS0201-R21-05 地块。该地块的楼面价为 64834 元/平方米。溢价率达到 71.25%。刷新了杭州市土拍历史上的最高成交楼面价。同时也是杭州市场上首宗楼面价超过 6 万元/平方米的住宅用地。
目光聚焦到江苏省苏州市。2 月 19 日，苏州市迎来了蛇年春节后的第一宗宅地出让。此地块在苏州工业园区，吸引了多家房企前来报名。经过 122 轮竞价，最终由绿城中国竞得该地块，成交总价为 14.29 亿元，成交楼面价是 26754 元/平方米奉贤南桥未来房价，溢价率为 21.61%。
绿城中国在“大本营”杭州市拿地拓储更为积极。2 月 25 日，绿城中国以 22.98 亿元的总价成功摘得滨江区浦沿单元的商住地块。
卢文曦称，核心城市如上海市、杭州市，在最近几个月房价上涨较为明显，市场有很大概率会继续回暖。所以，这既提升了购房者的信心，又增强了开发商拿地的决心。尤其在杭州市，近期由于“杭州六小龙”而受到关注，企业拿地的参与度较高且态度坚决。
民营房企返场“补仓”
房地产市场预期在逐步改善。民营房企正积极在热点城市返场。民营房企正积极在热点城市“补仓”。混合所有制房企正积极在热点城市返场。混合所有制房企正积极在热点城市“补仓”。
滨江集团是“杭州地产一哥”，近年来它是在杭州市拿地强度最大的民营房企之一。《中国经营报》记者留意到，从 2025 年开始，滨江集团已在杭州市获取多宗优质且高溢价的地块。仅仅在 1 月份，滨江集团的权益拿地金额约为 83 亿元，在所有房企当中排名处于第 3 位。
金地集团（600383.SH）的流动性压力得到缓解后，时隔近两年再次回到了上海市。在 2 月 20 日这一天，金地集团与厦门国贸（600755.SH）以及星狮地产一同拿下了松江新城西区的地块，该地块的成交总价为 8.15 亿元。
相关人士接近金地集团，他们表示上述地块周边的新房已经长时间处于“断供”状态。未来，该项目将会规划成低密墅区，在产品打造方面奉贤南桥未来房价，主要是以创新型、大面宽叠拼产品为主，同时附加一部分合院产品，产品力预计将会全面提升。
记者梳理得知，金地集团上次在上海市获取土地需追溯到 2023 年 4 月。之后因为债务方面的压力，金地集团便处于“退居二线”的状态。在此次重新回到上海市土地拍卖市场之前，金地集团已经准备好了“22 金地 MTN001”的兑付资金，这笔资金的本息总计约 17.61 亿元。当下，金地集团已经完成了上述中期票据的兑付。
标普信评在最新研报里进行分析，指出金地集团选择在政策效果更为明显的高能级城市新增土储。其一，是因为公司已经有较长时间没有在公开市场拿地，随着优质项目逐渐被消化，所以有比较强烈的补库存需求；其二，流动性压力正在逐步得到缓解，这也使得金地集团具备了一定的余力来进行补库存。
上述接近金地集团的人士向记者表明，在土地购置的决策这一方面，金地集团往后将会全面地考量宏观经济以及行业形势的变化状况，与此同时，也会兼顾主要城市的市场趋势与土地市场的收益水平。
龙湖集团也积极返场进行“补仓”。在此次上海市土拍当中，龙湖集团与建华集团联合，以 10.57 亿元的价格竞得奉贤区南桥新城地块，其溢价率为 16.54%，成交价是 10.57 亿元，成交楼面价为 20473 元/平方米。并且，这是龙湖集团在时隔将近一年之后再次在上海“落子”。
值得一提的是，上海市这次的土拍吸引了外资房企的广泛关注。据悉，新加坡的老牌投资公司庆隆集团作为资方，与中国金茂一同拿下了上述虹口的“地王”。这家公司于 1949 年创立，由黄祖耀家族全资拥有，其业务遍布东南亚地区。
星狮地产在新加坡房企中也有所收获。据悉，厦门国贸、金地集团与星狮地产联合竞得了位于松江区松江新城西区的地块，该地块的成交总价为 8.15 亿元。
楼市“小阳春”渐近？
今年开始后，土地市场在加快回暖。中指研究院进行的统计数据表明，到 2025 年 2 月 23 日这个时间点，300 座城市的住宅用地累计成交的金额是 2095 亿元，与去年同期相比增长了 30.2%。
卢文曦认为，土地市场呈现“开门红”的态势离不开地方政府的助力。近期拍出的许多高溢价地块，其品质都十分过硬。
中指研究院研报分析称，从短期角度来看，预计地方政府会进一步对土地供应策略进行优化。其一，会着力提升供地的质量，加大在核心区域的优质地块的供应；其二，会通过放宽规划设计条件，像优化容积率的计算规则、鼓励建设立体生态住宅、放宽层高的限制等方式，给产品设计提供更多的灵活性，以此来提升房地产企业拿地的意愿，进而通过提供优质的新房来带动市场需求的释放。
土地市场的热度正逐步向楼市传导。记者获悉，在 2 月 17 日至 23 日期间，杭州市的新房市场有 9 个项目开盘。这些项目供应了 941 套房源，成交了 504 套。综合来看，开盘去化率达到了 53.6%。并且，多个项目的中签率呈现出走低的趋势。
沐云川项目的中签率为 22.80%，比 1 月开盘时的中签率降幅超过 2 个百分点；建发云湖之城项目最新的中签率从蛇年春节前的 21.99%下降到了目前的 15.66%。
克而瑞表示，从综合方面来看，随着房企的预期不断升高以及地价持续攀升，杭州楼市的信心正在逐步恢复当中，“金三”的行情是值得期待的。然而，杭州市的一位房企人士直接说道：“土地市场确实已经开始回暖了，但是楼市是否也能够回暖，这还难以确定。”
上海楼市的信心正在加速恢复。相关数据表明，在 2025 年 1 月，上海市的二手房市场成交数量约为 18389 套，与去年同期相比增长了约 12.1%。同时，新房的成交面积约为 48.84 万平方米，同比增长约 8.13%。截止到 2 月 25 日，上海市今年以来的新房已经成交了 1545 套，同比增长 47%。
上海链家的首席分析师杨雨蕾向记者传达，从今年开始，上海市的楼市，特别是二手房市场，已经显现出较为强劲的恢复态势。“带看量差不多已经恢复到了蛇年春节之前的状态，也就是等同于 2024 年第四季度的较高水平，成交量也达到了节前的水平，预计成交的势头将会持续到‘小阳春’时期。”
