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最近我与内容组的小伙伴@微笑向暖 一起，针对上海土拍的四个批次，总共 118 块住宅地的房地联动价，进行了一次数据整理工作。
房地联动价进行调整，这会对接下来上海的房价格局起到定调作用。可以从哪里上调了限价，上调了多少，以及哪里价格出现了回调等方面找到相关的蛛丝马迹。
话不多说，今天我们直接来看数据吧
01
上海一手房，这几个热门板块可能会涨价
且最高要涨10%
当我们把这一批次的土地房地联动价与前几批土地进行对比时，也把它与周边近期认购的新房项目做对比。
发现接下来有可能新房要涨价的板块不在少数
比如市中心的杨浦
今年第一批次的平凉社区地块，其房地联动价为 12.39 万/平。此价格突破了杨浦区房地联动价的最高记录，并且杨浦滨江的价格直逼北外滩的 12.98 万/平。
将这块地与去年新房仁恒海上源的开盘价 11.5 万/平进行对比，其涨幅已达到 8%。
如果我们把目光拉回中环线内的话
普陀区房地联动价的上涨值得关注。去年万里地块的价格是 9.6 万/平，今年长风的价格是 9.8 万/平。
普陀长风板块前期长风瑞仕璟庭在 2020 年开盘时价格为 8.99 万/平。这次长风地块的房地联动价格公布后，上涨了 8000 元/平，涨幅达到 9%。
看到外环线附近，大虹桥明年也要开始涨价了
去年招商路劲象屿拿下的地块价格为 6.0 万/平。这次的地块位于国家会展中心南侧。房地联动价格涨到了 6.3 万/平。上涨了 3000 元/平。仅一年时间涨幅约为 5%。
郊区中另一个令人意外的涨价板块为嘉定安亭，安亭的新房即将突破 4 万每平方米。
这两年安亭的土地供应较少。此次拿出来的地块位于汽车博览公园旁边，将其与距离新盘万科西郊都会 3.98 万/平的价格进行对比，其涨幅达到了 5.5%。
浦东这两年在除临港之外的区域，供地量较为稀少。因此，在那些涨价的一手房中，我们仅仅找到了惠南。
前一批次是 3.3 万/平，这一次批次比前一批次涨了 1000 元/平，涨幅约为 3%
青浦新城的房地联动价出现了一定波动，松江新城的房地联动价也出现了一定波动，具体涨价的幅度情况如下表所示。
未来的五大新城的房价出现了不同程度的上涨，大虹桥的房价出现了不同程度的上涨，杨行的房价出现了不同程度的上涨，泗泾的房价出现了不同程度的上涨
由此可见，上海对新房价格实施了严格的控制措施。然而，在某些特定的地方上海顾村公园房价，是允许存在一定的上涨空间的，以便让开发商能够进行合理的价格调整。
02
为什么临港的新房价格，有涨有跌
临港在接下来的新房供应方面处于领先地位，在我们所统计的 118 块地中，有 24 块地的供应来自临港，其占比约为 20%。
供应量大上海顾村公园房价，临港不能再被笼统简单地视为一个板块。各个小板块也在出现分化。从这次房地联动价格的浮动情况可以看出，有的涨幅能达到 6.25%，有的跌幅能达到 10%。
这次 103 片区顶尖科学家社区地块，联动价有了突破，达到了 3.4 万/㎡，它比之前的地块价格要高出 2000 元/㎡。
105 片区有 5 幅地块的价格出现了回调。这些地块去年的价格是 3.3 万/平，现在跌到了 3.0 万/平，跌幅为 10%。
105 片区的这 5 幅地块所在的片区相对冷门，与定位为高端居住区的 103 片区相比，其资源配套也比较少。
105片区原本周边住宅供应量已经非常大
这五块地加上之后，未来的去化情况估计会更艰难。所以，房地联动价出现回调这种情况是在情理范围之内的。
03
我们看到并非所有板块都涨，也有部分价格回调了
宝山罗店的地块以及嘉定菊园新区地块，这一回房地联动价有了较大的回调。在这几年中，宝山罗店的发展比不上南部的顾村以及美兰湖等板块。
美兰湖和顾村的放开达到 4.7 万/平之时，罗店依旧是宝山的洼地，并且近几年房价的涨幅落后于大盘。
嘉定老城区菊园地块，此批次房地联动价为 4.1 万/平。周边新盘路劲悦茂府的开盘价是 4.45 万/平，该地块比其开盘价低了 3500 元/平，跌幅达 8%。它是目前房地联动价浮动板块中跌得最厉害的地方。
最终新盘备案价出来后，还有可能比房地联动价更低
房地联动价格仅仅是新房价格的一个参考依据。开发商签订此承诺书的关键之处在于，他们自愿接受房屋主管部门规定的价格备案。然而，他们并没有直接将房地联动价与备案价视为等同的东西。
在今年第一批次新盘里就有低于房地联动价，开发商自动降价的
金地新乐里的最终备案价比当初承诺的房地联动价低了近 300 元/平。中铁建花语江南的最终备案价比当初土地的房地联动价便宜了近 1000 元/平。
这表明备案价能够在房地联动价的范围之内上下波动。开发商会依据市场的热度情况，以及自身的实际状况，对项目进行灵活的定价操作。
不过，大部分降价的是相对冷门的板块。在那些原本新房热度就不高的地方，对于热门板块的新盘而言，房地联动价已经是最终的底线了。
04
当然，大部分板块价格还是稳定持平
我们制作了一张分布图，这张分布图是关于上海最新的板块房地联动价的。它也将作为将来各板块新房价格的参考。
徐汇康健10.2万/平
徐汇漕河泾11.4万/平
古美北社区的地块价格为 8.25 万/平。去年新开盘的融信旭辉世纪古美，其开盘价格也是 8.25 万/平。
青浦白鹤 2.7万/平、浦东高行7.03万/平...
上海根据市场情况和供应情况，对新盘价格进行合理控制，使得有些板块的一手房价格能合理地处于涨幅区间。
可以看到，在这一年里，浦东中环内的土地处于零供应状态。同时，北外滩的住宅开发也在逐渐趋近于饱和状态。
杨浦会成为下一阶段滨江沿线产品的主要供货地。徐汇也会成为下一阶段滨江沿线产品的主要供货地。从百汇园目前的认购情况来看，竞争是相当惨烈的。
05
这关乎到将来我们该如何调整买房策略的问题
理论上说，上海新房一年能涨多少，官方数据是9.72%
这个数据值得我们记住。其一，能够大致理清上海新房价格的趋势；其二，可以为自己的买房计划做好更充分的准备。
从房地联动价格方面来看，热门板块在一年时间里上涨 5%到 10%是处于正常范围之内的。
上海统计局官网上每年会对商品房的平均价格进行统计，此平均价格也被用作上海每年征收房产税的标准线。
