秒秒拍卖、独家秀、深夜抢购、提早锁定……今年东莞本土拍卖的疯狂程度令人咋舌。 不仅地价屡创新高，土地拍卖速度也频频刷新。 与此同时中惠松湖城房价，东莞楼市调控政策进一步升级。 在“五限”政策压力下，史上最严“限村令”出台。 一方面地价高企，另一方面房价企稳。 房地产企业利润承压已是既定事实。 我们还不知道房子的质量是否会下降。 但从近两年新房质量问题的全面爆发也可以看出，房地产“质量崩塌”现象日趋严重。 下半年楼市，房企能否在品质、信誉、利润之间取得巧妙的平衡，将是突围致胜的关键。
新一轮住房质量危机集中爆发
今年9月4日，南方都市报曝光了东莞东坑镇一处问题楼盘。 原因是，业主入住时发现墙壁和天花板出现裂缝并漏水。 大家都担心房子质量，不肯收回。 “希望开发商给我们一个合理的答复，要么赔钱，要么退房或者退装修款。” 有业主表示，真没想到房子质量这么差。 当大家接手房子后，发现基本上都有同样的问题。 ，墙漏水，瓷砖空心，用的都是劣质材料。 尽管开发商向业主承诺“无条件整改”，但这样的情况屡屡发生，只会不断侵蚀购房者对开发商的信任。
住房质量危机集中爆发的背后，是房企销售规模的不断扩张和对“高周转”的终极追求。 为了回笼资金，入驻广州的房企近两年不断加快销售步伐。 记者获悉，去年8月14日，广州真茂房地产开发有限公司（实为“中国金茂”）以总价55598万元成功收购清溪2.65万平方米商住用地，刷新清溪商业和住宅空间。 底价。 然而，不到一年的时间，中国金茂在关城的首个项目——清溪金茂别墅城市展厅正式开业，速度之快令人惊叹。 今年上半年，观大地产企业陆续申报新项目。 这一系列动作也引发了舆论对东莞新房价格和品质的猜测。
随着东莞楼市进入“品牌”时代，竞争愈演愈烈，“规模战”已成共识。 中原地产首席分析师张大伟也指出，房企对规模的追求短期内不会停止。 这将促使房地产企业在调控压力下采取更加多元化的营销策略，也不排除继续出现“以价换量”的情况。 事实上，随着今年“金九”开启，东莞各大楼盘纷纷趁着节假日，推出花式优惠，积极向购房者伸出“橄榄枝”。 传统的“金九银十”销售旺季正逐渐转变为房地产的“打折促销”旺季。 房地产花式促销的本质是筹集资金、谋求发展。 但只有过硬的品质才是房地产企业稳定的基础。
随着新房质量问题的爆发，越来越多的业主通过投诉、曝光来维护自己的权益。 记者从《2019年上半年广东省消费者投诉分析报告》获悉，今年上半年，广东省各级消委会共受理消费投诉165564件，同比增加20.62%。 各级消委受理的投诉中，涉及房产等大额金额的投诉明显增加，增幅为4.60%。 分商品和服务类别分析，住房建材类投诉14343件，同比增加1578件。 2015年和2016年中惠松湖城房价，广东省房屋、建筑材料维权投诉分别仅有2409件和3082件。
墙体渗水、漏水、瓷砖空鼓等房屋质量问题最为突出
记者梳理分析了2018年至今东莞市阳光政讯平台和东莞市网上信访大厅的100起有关住房、建材的维权投诉。 调查发现，有关房屋质量问题的投诉占比近40%，其次是楼盘的实际情况。 与规划不符，无法办理房产证的问题。 具体到房屋质量问题类型，渗水、墙面漏水、瓷砖空鼓等问题尤为明显。 这让人想起某知名房地产公司董事长在2018博鳌房地产论坛上关于“劝老百姓不要买房”的言论。 据公开报道，董事长曾表示，这两年他一直在劝同事不要买房，因为这两年房子质量是最差的，一波维权潮会出现未来几年。
在东莞阳光政协平台上，有业主反映，自己购买了石排镇一栋楼的商品房，但拿回楼后，发现房间地板发霉。 经有关部门核实，该楼盘部分精装修房间的木地板确实发霉。 虽然开发商表示，一旦业主报修，会积极处理并更换。 但开发商并不认为木地板存在质量问题。 其表示，该楼使用的木地板符合《商品房销售合同》约定的交付标准，木地板质量合格。 木地板发霉是由于环境原因或保养不当造成的。
无独有偶，据南城某小区业主反映，他们购买的房屋仅仅两年就出现了严重漏水的情况。 虽然入住后经历了两次大修，但还是影响了自己和楼下住户的生活。 业主向开发商反映问题后，对方以未经总部批准、资金不足等理由多次推卸责任。 无奈之下，他只好向政治平台求助。 相关部门的回应也证实，该房屋确实存在质量问题。 相关部门回应称，漏水问题属实。 开发商已经对该项目进行了登记，只有在开发商通过招标确定施工单位后才能进场修缮。
从统计数据来看，商品房一旦出现装修质量问题，多数情况下开发商负责整改和维修。 业主们对此持什么态度？ 业主们会“接受”整改计划吗？ 此前，东坑一栋问题楼业主接受南都记者采访时表示，新房出现渗水、漏水等质量问题，说明该楼装修质量没有保障。 业主担心施工单位稍后进行维修，但也无能为力。 如果您不同意开发商提出的整改方案，您将不得不采取法律行动。 这不是业主们愿意看到的。
购房资格问题频频引发退房纠纷
记者还注意到，一类投诉虽然出现频率并不算太高，但却非常典型，那就是因购房资质问题引发的退房纠纷。 在东莞阳光政协平台上，一位“深圳客”举报称，今年6月，他去茶山某楼盘看房时，明确告知销售人员，自己在东莞没有社保，但有社保。在深圳工作，有社保。 但对方表示，可以帮助申请东莞社保解决购房资格，等到社保全额缴纳后再签订购房合同。 随后，“深圳客户”得知办理社保违法，遂希望终止认购协议并返还押金，但遭到开发商拒绝。 最终，在相关部门的介入下，开发商同意退还5万元押金。
但事实上，近两年此类案件屡屡发生。 自2017年东莞实施严格的“五限”政策以来，非本地户籍购房者购买首套房必须提供两年内在东莞缴纳一年以上个人所得税或社会保险的证明，以及东莞房产市场迅速“降温”。 但“上有政策，下有对策”。 在开发商和中介机构的“帮助”下，外地购房者只需几万元就能轻松解决购房资格问题。 其中，去年6月媒体曝光的问题房产，利用联合中介、代缴社保的方式，为不具备购房资格的人办理社保。
今年8月，南都再次曝光了类似的事情。 8月初，“深圳客”雷女士透露，她在东莞东坑镇某小区买房时，现场工作人员拿了3万元，并声称可以办理社保。 但到了收回房屋的时候，雷女士却发现，由于社保问题，房管所无法登记，她也无法收回房屋。 随后，东坑镇房产管理所相关负责人向南都记者证实，客户雷女士购买的房屋并未在东坑镇房产管理所登记。 因为东坑镇房管所要求并多次催促雷女士提供带有验证码的社保证明，但最终未能提供。
事实上，未来，试图通过伪造社保证获取购房资格的违法行为将无处可逃。 记者了解到，自去年社保联网全国以来，购房者在办理购房登记时，必须提供带有验证码的社保凭证。 房管所只要在系统上输入验证码，参保人的基本信息和社保缴纳情况就一目了然。 下一步，如发现社保诈骗案件，将上报东莞市公安部门处理。 对通过伪造证明材料取得购房资格的购房者，将吊销购房资格，并移送公安部门。
房地产虚假宣传遭市民批评
记者注意到，有市民反映，东莞不少楼盘名称并未按照在政府部门登记的名称进行宣传。 相反，他们随意选择自己的名称，即所谓的“促销名称”，以误导购房者。 该市民表示，很多楼盘项目并不位于松山湖，而是以松山湖命名，如松湖溪岸、松湖兰园、十里松湖、中央松湖、安化香蜜松湖、四季松湖、中汇松等。 湖城、淞沪纪元、昌平淞沪宫、淞沪传奇、淞湖左岸、淞湖府等。该市民还表示，希望政府部门重点打击“大、洋、奇、重”的真实现象。严厉打击虚假宣传。
对此，东莞市地名委员会办公室回应称，针对市民举报部分房产存在虚假名称、虚假宣传的情况，市地名委员会办公室将一一进行核实。 对未经批准使用地名的，将依法予以处理。 对于新地名，市地名委员会办公室也将严格按照地名相关规定审批。 同时，加强地名文化和地名法律法规宣传，努力提高地名规范管理水平。
除了楼盘名义外，商品房“卖羊头卖狗肉”的现象也比较普遍。 记者在东莞阳光政协平台看到，寮步一房产业主反映，其购买的商品房在销售前期就宣传为公寓，而且开发商还交付了精装修的楼盘，完全满足了业主的需求。配备卫生间和厨房设备，以及独立卫生间、阳台和卧室，满足广告宣传的“携带行李入住”要求。 然而，当业主致电寮步房管所时，却被告知该房产登记为“办公室”。 那么，房子适合居住吗？ 如果变得不适合居住怎么办？ 相关部门随后回应称，该建筑主要功能为商业、办公和公共服务设施，不包括居住功能。 这也意味着房子不适合居住。
早在今年7月30日，央视《经济半小时》栏目就曝光了房地产企业将写字楼包装成公寓楼出售给购房者的事实。 这背后，反映出企业急功近利、不顾企业品牌形象的心理。 事实上，多年来，房地产市场发生了很多违背诚信甚至触及底线的事件和问题。 是否因房产实际情况与规划不符，导致业主无法办理房产证； 或者房屋渗水、墙体裂缝等质量问题频发，严重影响业主的日常生活，这些其实都是房地产企业信誉、美誉度直线下降的“原因”。 保险丝”。
东莞进一步保护买卖双方合法权益
近年来，随着东莞房地产市场的持续火爆，因购房引发的矛盾纠纷也越来越多。 究其原因，一方面是买方一时冲动仓促认购，后来又要求解除合同。 另一方面是开发公司销售行为不规范、认购文件条款不公平造成的。 为进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强行业自律和社会共治，纠正开发企业不规范合同行为，减少因不合理购房引发的合同纠纷，东莞市住建局还与东莞市工商局合作，瞄准商品房。 为解决销售过程中常见问题，共同制定《东莞市商品房认购表（模板）》，将于今年3月1日起在全市推广使用，进一步保障买卖双方的合法权益。
记者了解到，制定的《东莞市商品房认购表（范本）》进一步明确了买卖双方的权利和义务。 通过督促开发企业履行信息披露和通报义务，提醒购房者充分知情、理性购房、强化契约精神，明确商品房基本情况、涉及土地用途、住房规划用途等重要信息。很容易被忽视或误导，从而促进房产买卖。 双方在自愿、平等的条件下充分协商并完成交易，消除“霸王条款”，并按照合同精神履行各自的主要责任。
此外，东莞还创新实行“两天无理由取消”，设置“乙方（买方）自认购签订之日起两个自然日内可以书面提出取消认购并退还押金”。双方尚未签订《商品房销售合同》的，甲方（出卖人）应取消本次认购并退还定金》和《如存在甲方退还定金情况的，甲方应在20天内退还定金》自乙方提出申请之日起工作日。” 格式条款旨在为购房者提供冷静期和缓冲期，避免非理性购房风险，最大限度减少后续合同纠纷。
有专家认为，这是一项规范房地产交易秩序的政策。 对市场交易本身没有直接影响，但对稳定东莞房地产市场交易秩序、形成更加稳健的买卖关系具有积极作用。
撰稿/资料整理：南都记者黄慧萍、实习生袁淑珍
