没有一家房企能承受“销量”持续下滑、失血
纾困后10月和11月销量继续环比下滑
谨防二次探底
文章| 地产快评潘永堂
早期，中央房企领导认为2023年底或2024年初会见底，但现在可能并非如此。
行业的悲欢离合并不相同。
越来越多的房地产人士，特别是民间房地产人士认为，本轮调整并不像过去那样“五年增加，两年调整”。 本轮房地产市场调整周期可能需要
“5年”！
也就是说，自2021年7月以来销量出现下滑，预计2026年左右市场将触底反弹！
虽然目前官方呼吁紧急救市令和“鼓励”房地产已经触底，但这恰恰说明了“市场筑底之难”。
反过来想，市场真正触底的一个迹象就是目前所有的救助政策都被取消了。
但眼下，楼市显然还处于“一视同仁、白名单、三不低于三标准”的状态，42家房企爆仓，50多家房企债务重组失败，央企国企、城企都在裁员，23月底还会有另一波裁员潮。” 在寒冷的冬天。
眼下，市场和房企都感觉冷了，救市却“热”了。
王石：房地产调整周期需要3至5年
11月28日，王石在《财富》全球论坛上的发言震惊了房地产界。 他表示，房地产调整期需要3至5年。
概括起来，核心观点有三个。
首先，目前中国房地产的问题才刚刚开始。 调整期间会有雷雨、债务违约，但政策层面的变化我们已经看到了。 如果调整做得好，借鉴日本的经验，王石认为3-5年就可以调整。 但不要抱有希望，认为如果政策正确，明年或后年情况会更好。 这是不可能的。
二、对标与反思：中国应该吸取1990年代日本房地产泡沫破灭和2008年美国信贷泡沫破灭的教训。比如美国房地产危机对中国最大的启示而日本则在于，第一，房地产企业必须保持现金流，不能盲目扩张； 其次，当经济陷入低迷时，救助措施来得太少、太晚。
例如，日本的财政扩张实施得不够早。 直到安倍时代才实施，为时已晚。
第三，中国不同。 也就是说，与美国、日本不同，中国从改革开放以来一直是自上而下的经济，并不是纯粹的市场经济，所以政策非常重要。 我是一个乐观主义者。 我认为我们已经认识到了这个问题，并调整了我们的政策。 中国的希望很大。
总结起来就是三句话——1、“早救比晚救好”、2、“中国楼市是政策市场，所以有效性会更占优势”、3、目前政策从各个方面拯救了市场。
但王石的讲话并没有解释为什么调整期是3到5年？ 事实上，王石在2023年9月的亚布力论坛上就解释了部分答案。
行业一旦达到顶峰，必然会出现转身、萎缩。
行业商品房与保障性住房失衡后的大结构调整势必轰轰烈烈。
行业深度调整不可避免。
综上所述，核心问题是趋势和结构的调整。 事实上，老潘一直说，中国任何一个行业下一步的本质都在于“趋势问题和结构问题”。
房地产也是如此。
一、为什么调整周期较长？ 本轮核心房地产进入“峰值拐点、掉头下行”趋势，18.2万亿、13.3万亿，预计2023年在11.5万亿左右，预计24年下降（23年拿地） 、新开工大幅下降等因素）。
楼市蛋糕的急剧萎缩2024年楼市拐点，必然伴随着房企的爆发、收缩、洗牌和出清。 这是市场规律。
并且老潘提醒，本轮调整与以往的周期性调整有很大不同，所以不要指望24年楼市会反弹。
本轮的核心是
下调的“一大内因、五大外因”之复杂，是历次周期中从未见过的。
也就是说，本轮行业的1大内因是“见顶后的下行拐点、供需逆转”加上5大外因，即“三条红线、经济下行、国进私退、三年疫情与中美关系”。 再加上，这一轮房地产的下跌，注定会让这一轮房地产的下跌更加严重，也使得这一轮的冬天比以往的寒冬更加寒冷和漫长。
二是高峰过后是结构调整。 王石也坦言：房地产行业存在严重的“市场结构”问题。 80%的人居住在商品房。 这种情况在世界上是独一无二的。例如
香港一半的住房需求不是商品房能够满足的。
在新加坡，80%的人居住在HDB住房中，只有20%的人居住在私人商业住房中。
王石表示，未来房地产行业肯定会发生结构性调整。 至于商品房与其他住房的比例，目前还不确定。 但可以肯定的是，这个比例决定了未来房地产将如何转向，当前的开发商也会进行调整、洗牌和收缩。
王石直接表示：“未来房地产行业的调整，可以说是雷霆万钧，也可以说是乌云密布，怎么形容都不为过。”
王石表示，“行业会存在，但企业的调整会很大。”
所以一言以蔽之，下行的趋势和结构调整的阵痛，使得今天的房地产调整期注定会更长，预计调整期要到2026年才会出来。
就在王石11月28日发表讲话的前几天，穆迪宣布将万科的评级从Baa1下调至Baa3，对万科的展望为负面。 穆迪的判断是，基于中国房地产整体情况，预计2023年和2024年万科销售额可能继续以10%以上的速度下滑，未来12年万科的信用指标和流动性缓冲将减弱。至18个月……万科评级因此被下调。
众所周知，万科是房地产行业经历过几个寒冬的龙头房地产企业。 其战略牵引力、行业洞察力和专业领导力始终优于行业。 但个人的优秀依然突出。 一旦整个行业面临调整，一旦市场持续下滑2024年楼市拐点，没有哪个企业能够承受“销量”的持续下滑和失血。
2024年收缩可能持续
中期来看，房地产需要3到5年的时间来调整。
那么，您对短期和长期有何看法？
长远来看，我们可以从房地产业作为支柱产业的另类命题入手。
2023年中国GDP预计增长5.3%，这在房地产人士眼中“不太对劲”。 也就是说，宏观的热和微观的冷是不一致的。
但事实上，这两点解释起来也是有道理的。
首先，2023年是在2022年疫情年的基础上增长5%，是从低点开始复苏。 5.3%并不高。 其次，行业不懂得悲欢离合。 尽管2023年房地产上下游行业惨淡，但新能源汽车、光伏、新能源产业链、智能制造、机器人、餐饮、享乐文化旅游等行业都在加速增长。
新能源等产业的加速崛起，也在慢慢减少对房地产支柱产业的强烈依赖。
看看已经超越特斯拉的全球第一新能源汽车企业比亚迪就知道了。
比亚迪近四年的业绩增长甚至超越了黑马地产公司。 作为中国乃至全球新能源汽车龙头之一，比亚迪20-23全球销量分别为：42万辆、73万辆、186万辆、300万辆，连续三年几乎翻倍规模。 当年的黑马房地产行业自愧不如。
新能源产业未来潜力巨大。 黄奇帆举例说，从中长期来看，我国汽车保有量与世界其他中等收入国家和富裕国家相比仍存在巨大差距。 我国每100人汽车拥有率为21%，中等收入国家为40%左右，富裕国家为60%-70%。 未来，中国每100人的汽车保有量将增加两倍。
越来越多的声音认为，未来10年、20年，中国新能源产业将逐步取代中国房地产，成为新的支柱产业。
这也意味着，未来趋势下，中国经济不会像过去那样“爱上”房地产。 而且，央行行长潘最近的讲话中，有一种让房地产行业长期处于“小压力”的态度。
也就是说，中国未来经济的关键是产业结构转型升级。 传统的增长模式过于依赖基础投资和房地产投资。 虽然短期有效，但长期来看必然会固化结构性矛盾，损害增长的可持续性。 未来经济结构调整必须加快。
言外之意是，未来中国将战略性地“降低对房地产行业的依赖”。 因此，长期来看，即使出现城镇化率65%的第二波房地产红利，楼市也存在较大的改善需求，万亿城市更新存量装修蛋糕将会爆发。 ……但房地产中长期状况已不再乐观。
短期到中期怎么样？ 中期来看，三到五年将是一个调整期。
短期来看，2024年收缩可能会持续。
房地产需要经济基本面和人民收入的提高。 但从经济基本面走势来看，不少机构预测2023年中国GDP增速为5.3%，但2024年将适度萎缩，预计在5%左右。 核心在于当前GDP三驾马车的投资、出口和消费都面临系统性压力。 。
从房地产行业本身来看，政策和行业本身是影响下一步走向的两大力量。 但政策只能减缓或加速行业的市场走向，并不能从根本上改变巨型行业的“自然”趋势，比如房地产的上升周期已经结束，供需关系已经转向。
房地产属于资金密集型性质，其发展依赖资金和土地带动开发。
但到了2023年，房地产两大驱动力却缩水了！
2023年销售额在大幅下滑后将继续下滑，预计为11.5万亿。 （从18.2万亿到2022年的13.3万亿，一年亏损5万亿），而销售下滑和去杠杆两大外部因素又导致“融资、拿地、新建工程大幅收缩”。 ” ”
首先，2023年全国土地出让金从过去的8.7万亿下降到不足4万亿，直接下降过半。
其次，80家典型房企2023年融资额已从过去的1.7万亿缩水至前三季度的4700万。 收缩的强度是可怕的。
第三，2023年新建住宅施工面积从前几年22亿平方米的峰值迅速下降到如今的不足7亿平方米。
常识是，新开工、新拿地、新融资决定了后期的销售空间。
2023年，“新开工、新拿地、新融资”总体将继续大幅萎缩，环比下降。 这也决定了2024年“面包”销售的供给绝对值将再次大幅下降。 此外，2023年房企将继续扩张，在销售压力较大的情况下，优先出售易售土壤储备的土地和房屋，留下更多越来越难卖的“存量”。 2024年的销售转化率势必会更低。因此，综合来看，2024年的销售仍然不容乐观。
确实，和王诗岩一样，今天的中国房地产业已经认识到了市场救市的紧迫性和重要性，但接下来的问题不再是反复说了什么，而是落实了什么、效果如何？
地产总裁内参：只为地产行业提供“有建设性”的专业好文章！
