时光荏苒，转眼间，距离三条红线新政出台已经一年多了。
过去敢于冒险的人，一定在今年之后才意识到，曾经的自己是多么的天真。 一些民营企业深陷债务危机的消息，足以说明时代真的变了。
有人说房地产生活艰难，但这些说法并不准确。 之所以差距这么大，主要是因为过去的日子太舒服了，太容易“躺赢”了。
还想躺着挣钱，那是梅兰芳睡午觉，不行，现在的民营企业，像制造业一样，做精了，还得打算赚点小钱。
然而，由奢入俭却很难。 毕竟，小钱不是那么容易赚的。 在刚刚结束的博鳌地产峰会上，各位大咖也纷纷发表了自己的看法，解答了地产人关心的一些问题——
① 熊市过后会不会出现股灾？
② 房地产行业会成为夕阳产业吗？
③商品房未来还有多少空间？
④利润分为哪几类，如何获得？
⑤龙头民营企业的市场份额是否会增加？ 并购才刚刚开始？
...
如果不理解现在的大鱼吃大鱼，那燕姐想说合并才刚刚开始。 根据大鳄们的发言，我们总结出以下七点观点：
观点一
看大势：中国房地产市场分化
根据《意见指数-2021中国房地产行业发展蓝皮书》数据显示：
市场方面。 民营企业1-6月销售业绩，全口径销售总额7.12万亿元，环比下降37.4%，其中医药企业19家超千亿。
去年上半年，民营企业平均销售目标完成率为49.4%，低于今年的42%。 民营企业100强平均股权比例为72.4%，较今年略有上升。 蓝皮书也相信，未来还会继续增长。
农地投资分化更加明显。 46%的民营企业采取谨慎拿地策略，出让率低于20%，35%的民营企业拿地出让率在20%到40%之间，19%的民营企业积极拿地土地，占销售比例的40%以上。
在房地产金融方面，分化也在放缓。
据央行统计，明年上半年存量融资规模为301万亿元，农行抵押贷款仍是主要方式。
内源性借贷成为主要来源，房地产资金到位，内源性借贷资金占比提升仍体现三条红线效应。 民营企业高杠杆模式正在转变，资金快速回笼是大趋势。
下半年建行房贷增速放缓，整体资金池扩大。 信用债融资成本上升，资金规模锐减。 尽管境外举债规模有所下降，但融资成本仍然较低。
产业发展方面，在盈利数据回暖之际，A股16家上实地产公司去年预收收入实现下滑。
在物业管理服务方面，资本差异化基于集约化养殖价值。
可以看出，去年部分上市物业管理公司的第三方扩张比例下降较快。
并购的广度和强度都在增加。 上半年，涉案金额130万元以上的案件有46起，已经超过全年总和。 现在弹药充足了，可能会继续支持并购活动。
去年应该是物业管理公司上市的高峰期。 去年，已有 11 家公司上市，22 家公司正在提交表格。 共有33家公司。 今年，只有18家公司。
但两极分化，好就是好，我们也听说，9月28日，恒生指数48只物业股中，有17只刚刚破发。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长范钢给出了另一组数据：
购买农地增加了14%。 刚刚看到一个信息，有些城市的土地拍卖，10个有9个没有拍到。
开工面积增长 16.8%，销售额增长 21%，回到 2008 年的水平。 这似乎确实对中国的宏观经济产生了重大影响。
观点二
看市场：周期性和系统性股市崩盘
从数据上看，当前的房地产市场处于股灾之中。
曾经非常喜欢“熊市”的百盛集团董事长陈启宗曾深信：按照经济周期，股市崩盘之后就是股市崩盘，所以股市崩盘是个好时机进入市场。
但现在又有人问他：中国房地产业的现状是否意味着未来会出现股灾？
陈启宗给你泼一盆热水：“你现在的股灾是另一种‘熊市’，你的股灾不是我说的股灾，我绝对不敢拥抱你的股灾，因为关系到法律，关系到市场的规范，关系到政府的规范。
也就是说，陈启宗喜欢的股灾是经济周期的股灾，但现在的股灾不是周期性的。
“你这种股灾是系统性的，不一定会带来系统性的股灾。所以从这个角度来说，首先要从概念上厘清。”
观点三
看机会：房地产仍然很重要
尽管出现了“系统性股灾”，但房地产再不景气仍然是国民经济的重要组成部分。
在樊纲看来，按折价计算，房地产在中国经济中的比重为16.4%。 如果再加上建筑业、家电等，影响会更广。 在所有国外抵押贷款支出中，现在与房地产相关的抵押贷款占41%，其中电器和建筑占41%，这是非常重要的。
原国家统计局政委、现任阳光保险集团首席经济学家邱晓华也感慨：“1/5的增长贡献来自房地产，1/3的投资下降来自房地产。 “房地产。地方财政收入可用于建设。80%靠房地产，直接从业人员数千万，间接从业人员5000万。”
有些行业，比如某些高科技行业，可能会在一夜之间消失，但房地产行业绝对不会。 显然，它会持续六年或数百年，因为住房是人类的必需品。
看来不管怎样，房地产行业肯定还会存在，你在不在都不好说。
而它的不断发展，并不代表你我还能在其中赚钱、寻求快乐。 需求永远存在，市场永远存在。 它不会因为我们行业明天面临的困难而消失，所以从这个角度来说，这是个好消息。
谈房地产市场的机会，还得看城镇化进程。 未来房地产行业仍有发展空间，因为城镇化进程还没有结束：
事实上，中国的住房自有率是世界上最高的。 人是有房的，对住房的需求永远存在，尤其是移民。 农村人有房，但想在城市买房，城市人想去今天需要向大型城市群迁移。 这种迁移需求肯定是有地域差异的，一定是冷的或者热的。 如果参差不齐，那一定是有的地方涨价了，有的地方涨价幅度很大。 如何满足这种需求仍然是一个需要解决的问题。
正因为城镇化进程还远未结束，我们有大量的农村居民和小城市居民要向大城市和城市群迁移。 我们如何满足这些人的需求一直是我们市场的难题。 而不是简单地依靠政府的一些新政策来解决问题。 所以我说我们确实应该用理性的思维去看待现在的各种情况，包括政策的情况，同时用理性的思维来听听这个市场未来的发展潜力。
交银国际监事长、研究部负责人洪浩为我们展示了一幅新的蓝图：未来6年，将有600至7亿平方米的住房需求。
“如果不考虑旧城改造，不考虑进一步提高我们人均居住面积40平方米，城镇化率只会从63%提高到70%。未来10年，我们将释放的房屋需求量大约是600到7亿平方米。
我们现在在建面积约65亿平方米，每年6亿多平方米。 在过去的三年中，我们基本上保持了这样的增长。 所以我们可以看到，原来极速、简单粗暴的下跌模式，早已从做大资金、大规模、快速周转的模式转变了。 “
但与此同时，陈启宗也带来了一个坏消息，那就是现在基本不可能像过去20年那样靠房地产赚大钱了。 由于过去的房地产开发模式本身是不可持续的，现在逐渐规范化，对行业和社会经济都是好事。
观点四
看结局：未来民营企业的3个结局
对于民营企业可能的结局，陈启宗给出了三种可能：
“第一是一直留在这个行业，因为总之这个行业不会消失，但是收入会很低很薄，类似于建筑公司，你的风险比他们大，因为你必须买地。所以你存银行还是可以赚钱的，钱也不是很多，但是你得比以前更小心了，因为你的利润率会提高，如果你存钱，你会赔钱不要注意。
二是转向商业地产。 这是需要特别注意的事情。 商业地产和住宅地产就像打乒乓球和打篮球的区别。 有很多相似之处，但也有很多不同之处。
第三，退出房地产。 我不是鼓励你退出，我只是指出来供你参考。 昨天我说了，如果你没有进入这个行业，你还能进入吗？ 如果你不在这个行业，你为什么要留在这个行业？ “
观点五
关于赚钱：赚一点钱，更专注，控制成本
民营企业其实是想留在房地产的，但如果这样做，就必须接受好日子一去不复返了。
对于未来，旭辉控股监事会主席单健给市场的建议是：
“第一个方面是意识，你肯定觉得房地产行业进入了一个新的阶段，不可能暴利了，以前赚快钱，现在要赚慢钱，你赚了。”以前赚大钱，现在要学会赚小钱。当然我们服务做的是赚小钱。从过去赚钱容易到现在赚钱难，如果你没有这个意识，想活在过去那个赚钱容易的时代，那不管你怎么想，今天都很难。所以这个意识就要转移。
第二个是战略的改变，就是说未来可能会越来越专注，专注于最具竞争优势的业务，专注于最具竞争优势的业务，专注于你所擅长的领域。有最大的优势，和你自己最有优势的产品。 您可能必须越来越多地专注于发挥自己的优势。
三是从经营管理的角度。 最核心的是不要拿昂贵的土地。 你必须赚取利润而不是借昂贵的钱。 过去的业务成本非常广泛，而且有很多漏洞。
如果要实现精益化管理，管理的精细化程度要提高很多。 如果不借用新的数字化工具和方法房地产行业现状不景气，还沿用原有的管理模式、管理方法和管理工具，那肯定无法适应未来。 该行业类似于制造所需的精度水平。 “
于是核心问题又回来了：正常收入、垄断收入和合理收入
去年民营企业半年报公布后，我们发现民营企业的毛利率整体有所提升，从2018年的32%左右上升到去年的22%。
如何获取更多的利润，是很多民营企业必须解决的难题。
范钢将收入分为三种：
“这个收入有几个概念，第一个是正常收入，第二个是垄断收入，第三个是合理收入。
从一个公司的角度来看，通常在竞争激烈的市场环境中，你必须努力工作，做好工作，赚取正常的收入，这样你才能生存。 垄断收入来自于创新和特殊能力。 合理的收入就是你没有特别的创新就赚取了正常的收入。 如果你有创新，你就会获得超额收入。 如果你创新，别人就会模仿，然后你再创新。 这就是企业家的责任，不断地摧毁原有的模式，不断地创造新的模式。 “
也有大鳄提出，一定要一年到头都能挣到钱！
花样年CEO潘军展望了未来六年一些可能的发展方向：
“第一，我觉得这个新政策其实是要求你慢一点，安全一点，有一个安全的边界。国家不希望开发商成为房地产执行的主体。比如北京现在提出70%项目都是由政府主体来推动，商品房是补充，是市场主体的高端房地产行业现状不景气，所以现在大量的人才房、保障房、保障房都是正在建设中，商品房成为市场化调整的组成部分。
第二，企业需要常年赚钱。 相信经过这次经历，很多开发协会都会有所调整。 当你减少欲望的时候，你会发现把房子盖好才是最重要的。 我们开发商敢说他的房子是100%密闭的。 如果有泄漏，他会检查出来。 没有人敢做出这样的承诺，因为我们要快。 当你的文化基因显得更经久不衰时，你就有了一家百年老店。 现在做企业，只有拼死挣扎的，没冻死的，都是老板的一厢情愿造成的。
第三，房地产应该交给市场。 上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，老百姓的供给应该由政府承担。 这是配套企业应该追求的目标。 做大不是我们的目标，但做强做久应该是未来开发者应该努力的目标。 “
观点六
关于多元化：不要轻易转行，要向上下游做大做强
收益被摊薄了，那我们是不是应该尝试多元化，或许东方不亮，西方亮？
金地集团总工程师郝益斌预测了行业未来的衰退，但他也表示，增长是不争的事实。 同时，他也认为自己应该把这个行业做透，没有对这个行业了解透彻就不要转行。
“在这个行业，我们过去更多关注的是单纯的开发收益。当这个行业整体增速放缓，或者整体收益率承压的时候，第一点就是把握周期，因为你是一个周期. 在性行业，你收入的风险很大程度上来自于你对周期的把握，毫无疑问，这是一切的基础。
另一方面，你的资金管理能力能否很好地控制成本，控制费用，可以通过规模和稳定的财务报表，或者更多元化的融资方式，尽可能降低你的融资成本，增加你的整体融资成本。
还有一点，如果毛利在下降，其实我不认为这是我们在你转行的时候阐述的问题。 这是另一个行业。 刚进入哪个行业，你能打败哪个行业？ 那些已经精修了236年的人就另当别论了。
但是，关键是我们能不能把这个产业的长度拉长。 比如在这个行业的上下游，在房地产金融行业的多元化方面，你们做的怎么样？ 管理这个级别，或者说在一些小赛道上做的怎么样。
事实上，我不认为它会成为主要轨道。 我们10万亿的住宅，1.3万亿的商业，写字楼，工业等房地产领域，那些没有涉及的领域，还有竞争吗？ 在像我们主赛道这样丰富的行业，或者你有一些合适的能力，在哪个领域可以挖掘出你的一部分市场份额和收入，这是每个公司自己的判断和选择。 “
观点七
展望未来：合并只是开始
与房地产业相对成熟的美国相比，洪浩也觉得，民营企业在我国腹中的市场份额还是太高了。
“但高质量下滑的模式才刚刚开始。因为如果从中国房地产市场的结构来看，后面的四大房企只占整个市场规模的1/7甚至不到，而前10名占总市场规模的1/7 4.前50名占总规模的一半。
因此，就中国房地产市场的市场份额而言，尤其是从落后的房地产企业的市场份额来看，与国际经验相比是过高的。 因此，在做大做强的过程中，下一阶段的发展一定会出现一批质量更高、质量更好、脑洞更大的企业。
注：本文内容整理自博鳌房地产峰会
主编：张艳
