昨天，南京新土地交易首宗土地拍卖中，共拍出6幅住宅用地。 虽然明天只有3宗地块达到最高限价后才会公布房企名单。 但这对于购房者来说已经不再是特别重要了，因为房价的形势已经既定了！
至于这轮土地拍卖会对铁心桥、燕子矶、江宁房山大学城、麒麟、唐山、古里六大片区的房价产生哪些具体影响，以及购房者应该如何操作，毛姐来告诉你你。 一个分析！
01
城南的两座桥正在坚固！ 33家房企竞价最火爆！房价每平米涨200万
城南梁桥G50地块出让结果：开拍1分钟，29轮竞价最高价17亿，明日进行抽签。 按照涨幅计算，最终成交价格为17.1亿元，成交底价16106元/平方米，毛坯商品房限价26000元/平方米。
此前已签约的房企共有33家，竞争最为激烈。 城南梁桥板块走势明显趋强。 毛姐对这个板块的三点分析如下：
①铁心桥G50粗略价格为26000元/平方米，实际房价为30000元/平方米。 河南南岸价格上涨2000元/平方米。
梁桥市G50地块毛坯商品房限价为每平方米2.6万元。 土地出让时明确规定，土地入市后最高销售单价不得超过销售均价的110%（装修价格另行确定）。
这是什么意思？ 近日，有开发者与毛姐交流。 他说：这意味着实际房价可以上涨10%。 这个怎么做？ 挖地下室！ 如果房价能上涨10%南京方山房价，G50地块的实际单价可达28600元/平方米。 加上1500元/平方米的基本精装套餐，实际价格可达30100元/平方米。
地块旁边是莱蒙水边阳光。 目前二手房均价为31055元/平方米，部分房屋成交价近32000元/平方米。 与这个价格相比，G50的价格还是相当有竞争力的。
此外，铁心桥还在7月份出售了一块位置较好的土地，位于秦淮新河北岸，名为张泰G29，地价2.2万/平方米，限价3.2万/平方米。
如果按照精装修涨幅10%+1500元/平方米来看，章泰G29未来售价可达36000-37000元/平方米。 此前，中海城南公馆互联网屋总均价为35303元/平方米，龙湖天居公寓总均价为34011元/平方米。 世茂辉煌瑞湾在售房产精装价不到32000元/平方米。 兰安都市均价为30840元/平方米。
因此，位置较偏僻的G50每平方米可以卖到3万多元，而彰泰G29则可以卖到36000-37000元每平方米。 如果目前两桥的中位价是世茂光明瑞湾，那么两桥的价格上涨2-3000/平方米，没有问题。
②铁心桥接连出让两块地，两桥整体格局已完成
过去两座桥梁的主要开发集中在西山大桥，包括秦淮新河南中央科技创新区和秦淮新河北嘉西，如世茂光明瑞湾、兰安都市、鹤峰南岸等等。这些房产大多都是大牌的。 关于河西的概念，宣传中出现了“河西西一桥”、“河西南岸”等字眼。
然而，昨天出售的G50地块实际上位于铁心桥。 一座桥横跨其上，对应城南核心区中国软件谷。 此外，今年7月10日，铁心桥还成功出让一块土地——张台铁心桥G29地块，城南两桥格局正式形成。
③33家房地产企业签约，其中包括中海、保利、绿城等大牌。 开发商对这两座桥梁持乐观态度。
昨日，铁心桥G50地块吸引了33家房企报名，其中包括中国海外、中南、银城、正荣、保利、旭辉、金地、万科、绿城等一线房企，正式开工时间达到最长限制为 1 分钟。 从这个价格可以看出，开发商对该地区的发展非常有信心。
SO，无论是从报名热度、房价走势，还是房企信心，两桥发展势头强劲。 毛姐现在看好买这个区！
有兴趣在城南梁桥买房的粉丝，请添加猫女微信，备注您的姓名+电话号码，我们会将您加到河南南岸微信群。
02
燕子矶房价继续走强！ 该板块每平方米升值1000-2000元，二手、新房源可立即套现！
燕子矶G54地块出让结果：开拍8分钟，64轮竞价最高价38亿，明日进行抽签。 按照涨幅计算，最终成交价格为38.1亿元，成交底价22128元/平方米，毛坯商品房限价32000元/平方米。
该地块起拍总价为31.7亿，目前仍有13家房企签约。 区域趋势仍然非常强劲。 毛姐对这个板块的2点分析如下：
①毛坯料限价32000元/平方米，实际价格可达36500元/平方米，其他都一样。 高雁西台的价格约为4000元/平方米。
此次燕子矶G54地块的粗略限价为3.2万/平方米。 已达到最高价，正在等待房地产公司明天抽签土地的决定。 按照上述算法，如果挖地下室，如果上涨10%，价格可以达到35000元/平方米。 加上1500元/平方米的基本精装套餐，实际精装价格可达36500元/平方米。
地块附近的万象天地九月销售均价已达36000/㎡，最高单价已达38800/㎡； 燕子矶仁恒园世纪开盘均价已达38900/㎡，最高单价已达42400/㎡，但这两个项目都是现房，价格略高于洋房也可以理解。规划房屋。
据测算，未来G54的价格将与目前万象的均价基本持平。 但比燕西台32000元/平方米高出4500元/平方米！ 那么延禧太能买吗？ 闭着眼睛买！
②31.7亿的总起拍价仍吸引了13家房企报名。 中海、保利、万科等龙头地产企业悉数签约！
从房地产企业报名数量来看，燕子矶G54地块参与企业有13家，低于梁桥。 不过，从行业角度来看，燕子矶这次的热度要高于梁桥。
因为，根据新政策，政府对招标资金也提出了更高的要求。 首先，要求在一个月内支付全部土地交易价款。 其次，要求保证金和购地款都必须是房地产公司自有资金。 这对房地产企业的实力提出了要求。
G54地块起拍价高达31.7亿。 一次性花费这么多的独立资金，对开发商的实力要求更高。 在此情况下，仍有13家房企报名。 毛姐还看到，有很多有实力的房地产企业，比如万科、仁恒、保利、中海等等，说明开发商对于验资也有非常高的信心。
SO，整体来说，燕子矶的势头还是很好的。 领先的房地产企业对该地区有足够的信心。 对于购房者来说，抓紧购买3.2万/平米的雁栖台吧。
03
江宁大学城毛坯房限价24000/平方米。 领先的房地产公司看到了抓住机会的机会。
江宁大学城G52地块出让结果：4分钟前开始竞价，竞价38轮，最高价达到22亿，明天进行抽签。 按照涨幅计算，最终成交价格为22.1亿元，成交底价13465元/平方米，毛坯商品房限价24300元/平方米。
已有8家房企签约，竞争并不激烈，但据了解，万科、保利、中海、银城、万科等房企均已签约。 领先的房地产公司似乎对此有想法。
这块地属于江宁大学城，但离淳化很近。 毛姐对这方面的分析如下：
① 近期，江宁大学城三处新盘入市。 除了靠近大学城、售价3.09万/平米的美的建发润金园已售空外，房山脚下的两处楼盘销售困难。
业内人士判断，造成这种情况的原因是房山的房价与大学城不具备可比性，导致房山难以出售。 G52地块位于江宁大学城较深处区域，紧邻淳化。 未来要想卖得好，就需要在过去的错误基础上加价。
②毛坯限价24300元/平方米，价格延长后有优势。
今年7月，江宁大学城高科技园区G34、G42地块限价27200/㎡出让，分别由新城、中海拿下。 与本次出让的江宁高新园区G52地块的G34、G42地块相比，粗略限价低2895元/㎡。
此外，目前周边不少新盘价格已经突破3万/平方米大关。 G52毛坯商品房限价24300/平方米，精装修住房限价25800-26300/平方米。 很明显，与他们的价差已经拉大了。 这或许是领先的房地产企业看到的机会。
所以，在严重依赖本地客户的江宁大学城，G52地块购房门槛较低，但位置相对偏僻。 这或许是江宁大学城匹配不同承受能力购房者的不同选择。
04
麒麟不乐观，无人抢2.6万/平米空白，亚东低价入局
麒麟G51地块转让结果：一轮过后，被亚东收购。 交易以最低价格完成。 楼面价6113元/平方米，总价7.3亿元。 毛坯限价为26000元/平方米。
麒麟G51地块为商住地块，最高限价26000元/平方米。 毛坯房未来销售价格限制在26000元/平方米。 与该地区现有在售毛坯房相比，至少便宜近2000元/㎡（蓝光锐创新开工初期毛坯价28031-28163元/㎡）。
从这张图看麒麟的情况，猫姐感觉不太乐观：
① 仅一轮竞标，亚东以最低价中标。 这块土地的起拍总价为7.3亿。 对房地产企业的资金要求并不高。 很多房地产公司都有能力拿到。 但只有亚东报名并以最低价中标。 据悉，亚东未来计划将总部迁至这里。
一方面可以说亚东是着眼长远，钓大鱼，但另一方面也说明大部分房企对此并不看好。
②该地块的毛面价格限定为26000元/平方米，比现行房价低2000元/平方米。 按理来说，这样的土地对于购房者来说是有好处的。 他们不会担心上市后出售的问题。 不过，目前签约的房地产公司仍然只有一家。 可以说明，大多数小区还是不敢进入现在的麒麟。
③我们来看看麒麟的新房情况。 目前该地区的待售房产销售情况也十分堪忧。 A板块处置工作从今年4月启动，至今已过去5个月。 已完成销售3.70%。 9月初以来B盘的处置率仅为3.7%。 半个多月过去了。 1.3%。
（A盘）
（B盘）
因此，尽管仁恒今年扛起了麒麟大旗，但那些炒作麒麟的人还是应该再看一眼。
05
古里、唐山建设成本8000，还拿地？神秘操作
您需要清楚地考虑这两个方面的泄漏。
江宁古里G49地块成交结果：一轮后被德信最低价收购，楼面价10083元/平方米，总价3.5亿元。 毛坯限价18500元/㎡。
紫东唐山G53地块出让结果：经过两轮，被浙江大树收购，成交价9390元/平方米，总价5.1亿。 毛坯限价为18000元/平方米。
江宁古里和紫东唐山的地价并不高，在1万每平方米左右，但未来的粗略限价在18000每平方米左右。 从粗略价格来看，房地产公司的建设成本仅为每平方米8000左右。 确实很难吸引房地产企业购买。
①江宁古里：未来毛坯价限18500/平米，但中建燕澜公馆降价70万，精装仅售17000/平米。
如前所述，德信拿下的土地按每套18500元计算，因此建设成本很低，利润空间有限。
但如果队友可以降价出售呢？
目前，该区域在售楼盘中，西谷雅居均价为22963元/㎡，德馨燕澜别墅均价为25864元/㎡。 不过，销售情况并不好。
前段时间，中建雁澜公馆更是降价70万元，推出7套特价房源，价格低至每平方米17000元！
17000/平米的精装特价可能卖不出去。 18500/平米的G49原石价格能否通过考验？ 很难说。
②紫东唐山：仅2轮成交，地价较周边低约4700元/平方米。
虽然从地价来看，唐山G53的地价还不到1万元，比当时唐山玉兰府14000元/平方米的地价低了约4700元/平方米。
但目前已明确，融创唐山玉兰公馆地价为14000元/平方米，房价为18500元/平方米。 这是没有利润的。 所以大树拿地的地价是9390元/平方米，粗略的限价是18000元/平方米。 不到9000的空间，似乎不太赚钱！
此外，我们还要考虑融创这个强有力的对手，如何与融创竞争，价格会不会更低？ 那么利润就更难保证了。
所以，虽然这两个板块的地价不高，但从目前的房价来看，并不具备捡漏的属性。 开发商不去的地方南京方山房价，普通购房者如果不是必须住在附近又非要买的话，最好远离。
最后，毛姐想说，今天拍的地块大部分都会在六到九个月内上市，所以这代表的是六到九个月内上市的新房价格。
如果你买的是二手房，可以参考一下。 基本上按照这个价格标定面积是没有问题的。 低于这个价格你可以买房子。
但对于新房投资者来说，两年期房加上三年限售，总共五年的投资期限，仍然不符合开发商的拿地策略。
由于商品房以五年为一个周期，因此实际上是一项长期投资。 因此，燕子矶虽然近期飙升，但最终可能会恢复正常。 麒麟多年未崛起，是否有一天会翻身？ 这些可能需要更长期的考虑。
本文以上分析为六至九个月的短期分析，仅供参考。
