当前的物流地产市场可以概括为“一企独大，百家争鸣”。 国内领先的物流地产运营商无疑是普洛斯。 谁赢得了普洛斯，谁就赢得了物流世界。
截至2019年6月，普洛斯及其品牌环普已在42个战略区域市场投资、开发和管理362个物流园区、工业园区和科技园区，物业总面积达4000万平方米。 普洛斯在中国物流地产行业的市场份额超过第二名至第十名的总和。 牢牢占据一线城市核心交通枢纽区域，为亚马逊、京东、菜鸟等电商企业提供高标准仓库。
据《2019-2024年中国物流地产市场前景及投资机会研究报告》显示，截至2019年一季度，普洛斯市场份额达33.0%，位居行业第一； 万科旗下万科物流迅速晋升行业第二，市场份额达6.1%； 易商和宇培紧随其后，份额分别为6.0%和5.6%； 其次是嘉民、安博、宝万、平安、丰树，分别占据5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%的市场份额。
众所周知，物流地产是典型的重资产经营。 普洛斯的成功因素之一就是通过轻资产运营的资金管理模式成功实现了规模效益房地产基金模式，解决了资金的重大问题。 谁持有这些资产并不重要，重要的是普洛斯负责运营这些资产。 但就国内金融环境而言，普洛斯的物流地产基金做法极难模仿。
不过，国内物流地产基金正在逐渐兴起。 以黑石等为代表的基金与万科等房地产企业合作，苏宁、京东等电商企业设立了专门的物流地产基金。 可见，GLP式的轻资产模式是物流地产的长期趋势。 未来通过“房地产+基金”放大杠杆率、提升规模效应是必然。
那么，物流地产的轻资产模式是如何运作的呢？ 今天我们重点分析以普洛斯和嘉民为代表的轻资产模式。
良好实验室规范
——周转快，覆盖全面——
普洛斯可以为客户提供全面的服务和解决方案，包括标准设施开发、定制设施开发、收购与回租、融资租赁等，帮助客户改善供应链、提高运营效率。
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轻资产快速周转
普洛斯能够在中国白手起家快速发展，与其轻资产运营模式密不可分。 早在1999年，安博就推出了第一只私募股权基金——安博欧洲基金，并向19家机构投资者筹集了10亿元人民币房地产基金模式，用于收购其手中的成熟物业。 这种利用私募股权基金收购房地产，然后利用回收的资金快速开发新项目的方式，就是普洛斯的轻资产运营模式。
新项目建设完成后，扩建开发部门将建设仓储设施，然后招商引资。 当出租率达到60%左右时，项目将移交给物业管理部门进一步招商。 当入住率接近满租且租金回报率达到7%时，该项目将出售给普洛斯的物流地产基金。 那么普洛斯本身将只负责这些财产的管理和长期运营，并通过基金的发起人和普通合伙人身份获得一定的业绩佣金。 这些租金和分红收入成为了开发部门的开发资金，实现了资金闭环再生。
设立私募基金，完成后将项目出售给基金公司，然后进行轻资产运营。 通过这样的REITS模式，普洛斯将资金退出时间从十年缩短到一年以内，提高了项目周转率，解决了长期持有房产带来的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆。 轻资产模式。 在这个流动性极其重要的金融时代，这种高速、轻量化的运营模式取得了非常明显的效果。
进入中国并发展一段时间后，普洛斯分别于2013年和2015年设立了中国物流基金一期和二期，目标规模分别为30亿美元和70亿美元。 截至2017年底，已使用资金23亿美元，未使用资金77亿美元，基金合作伙伴9家。
2018年2月，普洛斯与中国人寿设立了16亿美元（约100亿元人民币）的收入增值基金，该基金也用于收购已建成的物流和工业资产。 被证明高效的轻资产运营模式在普洛斯旗下被多次复制，普洛斯也因此占据了行业绝大多数的市场份额。
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综合服务
作为第三方物流公司，普洛斯提供的不仅仅是仓库。 为了解决规模和资金问题，中小型零售商和制造商选择将运输过程外包。 为了解决此类需求，普洛斯成立了第三方物流部门，为企业提供现代供应链、最后一公里运输、碎片化运输、大数据分析等服务。 普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，全面覆盖。
正是因为普洛斯规模庞大、服务全面，拥有一大批相对优质的客户，其中包括欧莱雅、屈臣氏等快速消费品企业在内的零售企业，京东等电商企业。 com 和亚马逊，还有百胜餐饮集团！ 快餐公司。 韵达、中通等传统物流服务企业，大众、尼康、三星等制造企业也在其中。
年报显示，2017年普洛斯物流仓库平均租金为1.06元/平方米/天，入住率为85%。 按租赁面积排名前五位的客户为百世快递、京东、德邦、唯品会、中国外包。
好人
——资本化运营，抢占高端仓储——
刚刚过去的2018年，嘉民在华管理资产超过400万平方米，在2016年的260万平方米基础上实现近60%的增长。2018年整体回报率达到15%。普洛斯完成私有化后， 2018年退市后，嘉民终于凭借出色的表现赢得了被关注的机会。
