问题
房地产开发企业分立时适用企业所得税特殊性税务处理，对于新建商品房的转移登记，其税款应如何计算？
回答
依据《》（财税〔2016〕36 号发布财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部公告 2024 年第 16 号进行了修改）的附件，其中包含 2.营业税改征增值税试点有关事项的规定。
第一条第二款第 5 项规定，在资产重组期间，利用合并这一方式，能将全部或部分实物资产以及与之相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人；利用分立方式，也可进行这样的转让；利用出售方式，同样可以把全部或部分实物资产以及相关联的债权、负债和劳动力转让给其他单位和个人；利用置换方式，依旧能将全部或部分实物资产以及相关联的债权、负债和劳动力转让给其他单位和个人。在这些转让行为中，涉及的不动产转让行为和土地使用权转让行为，不征收增值税。
依据《》（财税〔2009〕59 号予以发布且财税〔2014〕109 号进行了修改）
第五条规定，企业重组若要适用特殊性税务处理规定，需同时满足下列条件：
有合理的商业目的，并且不是以减少、免除或者推迟缴纳税款作为主要目的。
被收购的部分其资产或股权比例符合本通知规定的比例；被合并的部分其资产或股权比例符合本通知规定的比例；被分立的部分其资产或股权比例符合本通知规定的比例。
企业重组之后的 12 个月内，不会改变重组资产原本的实质性经营活动。
（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
企业重组时获得股权支付的原主要股东，在重组后的连续 12 个月期间内，不可以转让所获得的股权。
第六条第五项规定，企业发生分立的情况。在这种情况下，被分立企业的所有股东按照原持股比例获取了分立企业的股权。同时，分立企业和被分立企业都没有改变原先的实质经营活动。并且，被分立企业的股东在企业分立发生之时所取得的股权支付金额，不低于其交易支付总额的 85%。在此条件下，可以选择按照以下规定来进行处理。
分立企业接受这些资产和负债的计税基础，是以被分立企业的原有计税基础来确定的。
被分立企业已经分立出去的资产所对应的所得税相关事项，由分立企业予以承继。
分配后的亏损额由分立企业继续予以弥补。
被分立企业的股东取得分立企业的股权，也就是“新股”。若股东需要部分或全部放弃原本持有的被分立企业的股权，即“旧股”。那么，“新股”的计税基础应当以放弃“旧股”的计税基础来确定。若不需放弃“旧股”，那么其取得“新股”的计税基础可从以下两种方式中选定：一是直接把“新股”的计税基础确定为零；二是依据被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例，先对原持有的“旧股”的计税基础进行调减，然后把调减后的计税基础平均分配到“新股”上。
依据《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》，此公告为财政部 国家税务总局公告 2023 年第 51 号
第三条规定，依据法律规定或者合同约定，当企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业时，对于原企业把房地产转移以及变更到分立后的企业这一情况，暂时不征收土地增值税。
第五条规定，在改制重组中，若土地增值税政策所涉及的情形中，房地产转移的任意一方为房地产开发企业，那么该政策就不适用。
依据《》（国税发〔2006〕187 号发布且经国家税务总局公告 2018 年第 31 号修改）
第二条规定，土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
3. 具备特定的条件之时。
已竣工验收的房地产开发项目，其中已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到 85%及以上；或者该比例未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经被出租或者被自用。
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
第三条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定
房地产开发企业把开发产品用于职工福利、进行奖励、对外进行投资、分配给股东或投资人、抵偿债务以及换取其他单位和个人的非货币性资产等情况，在发生所有权转移的时候，应当视同销售房地产，其收入按照以下的方法和顺序来确认：
按照本企业在同一地区且在同一年度所销售的同类房地产的平均价格来进行确定。
主管税务机关会参照当地当年以及同类房地产的市场价格，或者对其进行评估价值的确定。
房地产开发企业将部分房地产转为自用或出租等商业用途时，若产权未发生转移，就不征收土地增值税。在税款清算时，这类情况不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
第八条规定，清算后再转让房地产的处理
土地增值税清算时未转让的房地产，在清算后进行销售或有偿转让。此时，纳税人需要按规定进行土地增值税的纳税申报。扣除项目金额的计算方式为，用清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积。
单位建筑面积成本费用等于清算时扣除项目的总金额除以清算的总建筑面积。
根据《》（国家税务总局公告2016年第70号）
第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增之后，纳税人转让房地产时，其土地增值税应税收入是不含增值税的。对于适用增值税一般计税方法的纳税人来说，他们转让房地产的土地增值税应税收入不包含增值税销项税额；而对于适用简易计税方法的纳税人，他们转让房地产的土地增值税应税收入不包含增值税应纳税额。
为方便纳税人，需简化土地增值税预征税款的计算。对于采取预收款方式销售自行开发房地产项目的房地产开发企业，能够按照以下方法来计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款
第二条规定，对于营改增之后视同销售房地产的情况，涉及到土地增值税应税收入的确认问题
纳税人若将开发产品用于职工福利，那么在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按相关规定执行；纳税人把开发产品用于奖励，在所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按规定执行；纳税人将开发产品用于对外投资，在所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按规定执行；纳税人把开发产品分配给股东或投资人，在所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按规定执行；纳税人用开发产品抵偿债务，在所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按规定执行；纳税人以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产，在所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按规定执行。纳税人安置回迁户。对于拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，需按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220 号）第六条规定来执行。
根据《》（财政部 国家税务总局公告 2024 年第 14 号）的第三条第一款内容，对于企业在改制、合并、分立、破产清算过程中，以及事业单位改制时所书立的产权转移书据，印花税予以免征。
公司依照法律规定以及合同约定进行分立，会分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司。依据《》（财政部 国家税务总局公告 2023 年第 49 号）第四条规定，分立后公司承受原公司的土地、房屋权属时，可免征契税。
综上，公司分立若要适用企业所得税特殊性税务处理，需符合以下条件：
有合理的商业目的，并且不是以减少、免除或者推迟缴纳税款作为主要目的。
被收购的部分，其资产或股权比例符合本通知规定的比例；被合并的部分，其资产或股权比例符合本通知规定的比例；被分立的部分，其资产或股权比例也符合本通知规定的比例。
企业在重组之后的连续 12 个月时间里，不会对重组资产原先的实质性经营活动进行改变。
4.重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
企业重组时获得股权支付的原主要股东，在重组后的连续 12 个月期间房地产营业税计税依据，不可以转让所得到的股权。
房地产开发企业分立适用企业所得税特殊性税务处理时，其新建商品房的转移登记需要计算并缴纳税款，具体如下：
一.被分立房地产开发企业
增值税方面，按照分割资产账面金额开具编码 607，名称为资产重组涉及的不动产增值税不征税发票，即不征收增值税。
企业所得税方面：被分立的房地产开发企业所分割的资产以及负债，和分立企业所接受的资产与负债，都以被分立的房地产开发企业的账面金额当作计税依据。也就是说，被分立的房地产开发企业以及分立企业，都不会因为该分立行为而确认企业所得税收入。
土地增值税不能适用被分立公司与分立公司投资主体一致就暂不征收土地增值税的规定，需区分以下几种情形来进行处理：
被分立的房地产公司将同一项目的不动产分割为库存商品，接受该不动产的分立公司依然以库存商品的形式销售不动产，在这种情况下，适用整体转让未竣工决算的房地产开发项目来进行土地增值税的清算。
将同一项目部分的不动产库存商品进行分割，无法达成将分立公司转变为房地产开发企业的商业目的。
被分立的房地产公司将不动产分割为固定资产，且区分以下两种情形：
被分立的房地产公司分割出去的不动产已经被自用，并且已经完成了该项目的土地增值税清算。这种情况下，应当按照清算后有偿转让的方式进行土地增值税纳税申报，也就是以换取其他单位的非货币性资产视同销售来确认土地增值税应税收入。同时，扣除项目金额要按照清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积来计算。
被分立的房地产公司所分割的不动产已被自用，然而尚未完成该项目的土地增值税清算。此时，应当按照将换取其他单位非货币性资产视同销售的规定，来确认土地增值税应税收入，并且要进行土地增值税的预缴申报。
4.印花税：免征印花税（按照分割资产账面金额作为计税依据）
二.分立公司
1.契税：免征契税（按照分割资产账面金额作为计税依据）
2.印花税：免征印花税（按照分割资产账面金额作为计税依据）
来源
财政部、国家税务总局发布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，文号为财税〔2016〕36 号。之后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于 2024 年发布公告，文号为第 16 号，并对相关内容进行了修改，时间是 2024 年 12 月 1 日。
财政部和国家税务总局发布了关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知，文号为财税〔2009〕59 号房地产营业税计税依据，之后财税〔2014〕109 号对其进行了修改，该修改于 2014 年 1 月 1 日生效。
2023 年 9 月 22 日，财政部与国家税务总局发布了关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告，公告编号为 2023 年第 51 号。
国家税务总局发布了国税发〔2006〕187 号通知，该通知是关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题。2018 年 6 月 15 日，国家税务总局公告 2018 年第 31 号对其进行了修改。
国家税务总局于 2016 年 11 月 10 日发布了国家税务总局公告 2016 年第 70 号，该公告是关于营改增后土地增值税的若干征管规定。
财政部和国家税务总局发布了关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告。该公告为财政部 国家税务总局公告 2024 年第 14 号，于 2024 年 10 月 1 日生效。
财政部和国家税务总局发布了关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告，公告编号为 2023 年第 49 号，该政策从 2024 年 1 月 1 日起开始实施。
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